Konut değerini belirleyen unsurlar: Ankara ili Çankaya ilçesi konut fiyat bileşenlerinin analizi

Year 2025, Volume: 15 Issue: 2, 757 - 776, 27.06.2025

Orhan Deligöz

https://doi.org/10.30783/nevsosbilen.1675499

Abstract

Konut değerleri; fiziksel, konumsal ve demografik unsurların etkileşimi sonucunda şekillenmektedir. Bu çalışmada Ankara ili Çankaya ilçesinde konut fiyatlarını belirleyen faktörler, Hedonik Fiyat Modeli kullanılarak incelenmiştir. Çalışmanın veri setini, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş lisanslı gayrimenkul değerleme şirketlerinin hazırladığı ve 01.01.2023 ile 31.12.2023 tarihleri arasındaki resmi satış kayıtlarından elde edilen 418 adet konuta ait bilgiler oluşturmuştur. Analiz sürecinde yarı logaritmik regresyon modeli kullanılmış olup, modelin açıklayıcılık düzeyi yüksek olarak belirlenmiştir (R²=0,669). Bulgular incelendiğinde; geniş kullanım alanına sahip konutların (>351 m²), ticari amaçlı alıcı profiline sahip olan taşınmazların, yüksek katlı binalarda yer alan konutların (özellikle 11-20 kat arası) ve yapı kalitesi yüksek olan konutların fiyatları pozitif yönde anlamlı olarak etkilediği tespit edilmiştir. Buna karşılık, projeye kısmen uygun olan konutların değerinde negatif yönlü bir etki tespit edilmiştir. Ayrıca konut içerisinde banyo sayısının fazla olması gibi iç mekân özelliklerinin de fiyatlandırmada pozitif etkiler yarattığı görülmüştür. Araştırmanın bulguları, Çankaya ilçesinde optimum büyüklük ve yüksek yapı kalitesinin konut piyasasında önemli fiyat avantajları sağladığını ortaya koymuştur. Çalışmada ayrıca, sürdürülebilirlik kriterleri, enerji verimliliği uygulamaları ve akıllı şehir teknolojilerinin, gelecekte konut değerleri üzerindeki etkilerinin artmasının beklendiği belirtilmektedir.

Keywords

Konut Değerleme , Hedonik Fiyat Modeli , Konut Piyasası

Factors determining residential values: An analysis of housing price components in the Çankaya district of Ankara province

Abstract

House values are determined by the interaction of physical, spatial and demographic factors. This study analyses the factors that determine house prices in the Çankaya district of Ankara province using the hedonic price model. The dataset of the study consists of information on 418 houses prepared by real estate appraisal companies authorised by the Capital Markets Board (CMB) and obtained from official sales records between 01/01/2023 and 31/12/2023. The semi-log regression model was used in the analysis process and the explanatory level of the model was found to be high (R²=0.669). When analysing the results, it can be seen that houses with a large floor area (>351 m²), properties with a commercial buyer profile, houses in high-rise buildings (especially between 11-20 floors) and houses with high construction quality have a significant positive effect on prices. On the other hand, a negative effect was observed for the value of houses that are partially suitable for the project. In addition, interior features such as the number of bathrooms in the dwelling were found to have a positive effect on prices. The results of the study show that optimal size and high-quality construction provide significant price advantages in the Çankaya district housing market. The study also indicates that sustainability criteria, energy efficiency practices and smart city technologies are expected to increase their impact on housing values in the future.

Keywords

Housing Estate Valuation , Hedonic Pricing Model , Housing Market

References

• Adeboye, N. O., Fagoyinbo, I. S., & Olatayo, T. O. (2014). Estimation of the Effect of Multicollinearity on the Standard Error for Regression Coefficients. IOSR Journal of Mathematics, 10(4), 16–20. https://doi.org/10.9790/5728-10411620
• Bover, O. & Velilla, P. (2002), Hedonic House Prices Without Characteristics: The Case Of New Multiunit Housing, ECB Çalışma Tebliği Serisi. No:117.
• Akyıldız, N. A. (2017). İnsan-Mekân İlişkisi Bağlamında "Yaşlı Dostu Mekânlar". Grafiker Yayınları.
• Albayrak, A. S. (2005). Çoklu Doğrusal Bağlantı Halinde Enküçük Kareler Tekniğinin Alternatifi Yanlı Tahmin Teknikleri ve Bir Uygulama. Uluslararası Yönetim İktisat ve İşletme Dergisi, 1(1), 105-126.
• Bai, X., Zhang, F., Hou, J., Lee, I., Kong, X., Tolba, A., & Xia, F. (2018). Quantifying the impact of scholarly papers based on higher-order weighted citations. Plos One, 13(3), e0193192. https://doi.org/10.1371/journal.pone.0193192
• Çetin, S. (2012). Kalkınmada Kentleşme ve Konut Politikalarının Önemi. Hukuk ve İktisat Araştırmaları Dergisi, 4(1), 293–304.
• Çiçek, U., & Hatırlı, S. (2016). Isparta Ilinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli Ile Analizi – Factors Affecting Housing Prices In Isparta: Analysis Using Hedonic Price Model. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 1 (13), 98–114.
• Daşkıran, F. (2015). Denizli Kentinde Konut Talebine Etki Eden Faktörlerin Hedonik Fiyatlandırma Modeli Ile Tahmin Edilmesi. Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, 8 (37), 850–857.
• Deligöz, K., & Üstünkardeşler, D. (2021). Examination of The Effects of Consumers’ Price Sensitivity Perception on The Local Product Purchase Intention on The Mediation of Attitude for Local Products. Journal of Emerging Economies and Policy, 6(SI), 29-40.
• Dipasquale, D., & Wheaton, W. C. (1996). Urban Economics And Real Estate Markets. New Jersey: Prentice Hall. Emlakjet, (2020). Dijitalleşmenin Gayrimenkul Sektörüne Etkileri. Erişim Adresi: https://www.emlakjet.com/Blog/Dijitallesmenin-Gayrimenkul-Sektorune-Etkileri/ Erişim Tarihi: 12.01.2024
• Erdönmez, P. A. (2006). İpotekli Konut Finansmanı Sisteminde Menkul Kıymetleştirme Yöntemleri: Seçilmiş Ülke Uygulamaları. Bankacılar Dergisi, 57, 75–84. https://www.tbb.org.tr/dosyalar/dergi/dergi57.pdf
• Geltner, D., & Miller, N. G. (2018). Commercial Real Estate Analysis And Investments (3rd Ed.). Oncourse Learning.
• George, D., & Mallery, P. (2010). SPSS for Windows Step by Step: A Simple Guide and Reference (10th ed.). Boston: Allyn & Bacon.
• Girouard, N., & Blöndal, S. (2001). House Prices And Economic Activity (OECD Economics Department Working Papers, No. 279). OECD Publishing. https://doi.org/10.1787/788634252786
• Gujarati, D. N. (2009). Temel Ekonometri (Çev. Ümit Şenesen ve Gülay Günlük Şenesen). İstanbul: Literatür Yayıncılık.
• Gündüz, E. (2001). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Geliştirme Projeleri Yapılabilirlik Etütleri ve Ekspertiz Değerlemesinin Pay Başına Etkisi. [Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi], Ulusal Tez Merkezi.
• Hedonic House Prices Without Characteristics: The Case Of New Multiunit Housing (Working Paper No. 117). European Central Bank.
• Hoffmann, J., & Lorenz, A. (2006). Real Estate Price Indices For Germany: Past, Present And Future (Paper Presented At OECD-IMF Workshop, Paper 7).
• İğdeli, A. (2024). Türkiye’de Bölgesel Konut Fiyatlarının Kulüp Yakınsaması. KMÜ Sosyal ve Ekonomik Araştırmalar Dergisi (KMUSEKAD), 26(46), 93–115.
• Jones, M. (2020). Supply and Demand Dynamics in Real Estate Markets. Real Estate Economics, 48(2), 210-235.
• Kain, F. J., & Quigley, J. M. (1970). Measuring The Value Of Housing Quality. Journal Of The American Statistical Association, 65 (330), 532–548. https://doi.org/10.2307/2284373
• Kalkınma Bakanlığı. (2020). Konut Politikaları Özel Ihtisas Komisyonu Raporu. T.C. Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı. https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2020/04/konutpolitikalariozelihtisaskomisyonuraporu.pdf
• Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu. (2012, Aralık 30). Türkiye Finansal Raporlama Standardı 13: Gerçeğe Uygun Değer Ölçümü (TFRS 13), Madde 9. Resmî Gazete (Sayı: 28513, 2. Mükerrer). https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2012/12/20121230m2-3.htm
• Keleş, Ş. (2021). Konut Tercihi Üzerine Konut Mekânının Etkisi: Bir Yapısal Eşitlik Modeli Uygulaması. Journal Of Awareness, 6(1), 21-28. Https://Doi.Org/10.26809/Joa.6.1.03
• Kılıç, S. (2013). Örnekleme Yöntemleri. Journal Of Mood Disorders, 3(1), 44-46. DOI: 10.5455/Jmood.20130325011730.
• Kline, R. B. (2011). Principles and Practice of Structural Equation Modeling (3rd ed.). New York: The Guilford Press.
• Kördiş, G., Işık, S., & Mert, M. (2014). Antalya’da Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli Ile Tahmin Edilmesi. Akdeniz İİBF Dergisi, (28), 103–132.
• Lee, H., & Kim, S. (2019). Macroeconomic Factors Influencing Housing Prices. Economic Review, 71(5), 120-138. Maurer, R., Pitzer, M., & Sebastian, S. (2004). Hedonic Price Indices For The Paris Housing Market. Allgemeines Statistisches Archiv, 88, 303–326.
• Mülayim, Z.G. (2008). Tarımsal Değer Biçme ve Bilirkişilik, Yetkin Yayınları, Güncellenmiş 3. Baskı, 358. Ören, K., & Yüksel, H. (2013). Türkiye’de Konut Sorunu ve Temel Dinamikleri. Süleyman Demirel Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, (18), 1–37.
• Selim, S. (2008). Determinants Of House Prices In Turkey: A Hedonic Regression Model. Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1), 65–76.
• Sermaye Piyasası Kurulu. (2017, Şubat 1). Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1), Uluslararası Değerleme Standartları. Resmî Gazete (Sayı: 29966). https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2017/02/20170201-7.htm
• Smith, R., Johnson, P., & Lee, D. (2018). Location and Accessibility in Property Valuation. Urban Studies, 55(12), 2678-2695.
• Straszheim, R. M. (1973). Estimation Of The Demand For Urban Housing Services From Household Interview Data. Review Of Economics And Statistics, 55(1), 1–8.
• Tabachnick, B. G., & Fidell, L. S. (2013). Using Multivariate Statistics (6th ed.). Boston: Pearson. Türkiye İstatistik Kurumu, (2023). Konut Satış İstatistikleri. https://data.tuik.gov.tr
• Türkiye İstatistik Kurumu. (2024, Ocak 19). Konut Satış İstatistikleri. https://data.tuik.gov.tr
• Wang, Y., & Liu, Q. (2021). Physical Characteristics and Their Effect on Residential Property Value. Journal of Property Investment & Finance, 39(6), 512-529.
• Wen, H., Jia, S., & Guo, X. (2005). Hedonic Price Analysis Of Urban Housing: An Empirical Research On Hangzhou, China. Journal Of Zhejiang University SCIENCE A, 6(8), 907–914. https://doi.org/10.1631/jzus.2005.a0907
• Wilhelmsson, M. (2002). Household Expenditure Patterns For Housing Attributes: A Linear Expenditure System With Hedonic Prices. Journal Of Housing Economics, 11(1), 75–93. https://doi.org/10.1006/jhec.2002.0287 Yamane, T. (2010). Temel Örnekleme Yöntemleri (Çev. A. Bakır). Literatür Yayıncılık.
• Yayar, R., & Karaca, S. (2014). Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Modelle Belirlenmesi: TR83 Bölgesi Örneği. Ege Akademik Bakış, 14(4), 509–518.
• Yazıcı, C.T., Dinçer, I. & Balsarı, Z. (2006). Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri. Değerlendirme Uzmanlığı Derneği Yayınları.
• Yılmaz, A. Ş. (2017). Gayrimenkul Değerleme ve AHP Yöntemiyle Konut Değerini Belirleme Metodu Analizi, [Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi], Ulusal Tez Merkezi.
• Yılmaz, K. S. (2024). Türkiye’de Faiz Politikalarının Konut Talebine Olan Etkileri: Bir Uygulama, İktisadî Araştırmalar Vakfı İktisadi İşletmesi Yayınları (Yayın No. 97).