YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLERİN DEĞERLEMESİNDE GERÇEĞE UYGUN DEĞER HİYERARŞİSİ: BORSA İSTANBUL’DA İÇERİK ANALİZİ

Abstract

Amaç- Yatırım amaçlı gayrimenkuller, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının en önemli finansal tablo kalemlerinden biridir. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin nasıl değerlendiği ve değerlemede kullanılan tahmin girdileri finansal tabloları önemli ölçüde etkilemektedir. Çalışmanın amacı, Borsa İstanbul’a kote gayrimenkul yatırım ortaklıklarında, yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlenmesinde kullanılan seviye girdilerinin araştırılmasıdır. Yöntem- Borsa İstanbul’a kote 34 adet gayrimenkul yatırım ortaklığının, 2015-2020 yılları arasındaki 202 adet bağımsız denetim raporu içerik analizi ile incelenmiştir. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılan seviyeler ve yıllar itibari ile değişim trendleri frekansalar halinde hesaplanmıştır. Ayrıca, çalışmaya dahil şirketlerin bağımsız denetim raporları denetçi firma, denetim görüşü ve kilit denetim konularında yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlenmesi konusunun ele alınış sıklığı açısından da analiz edilmiştir. Bulgular- Çalışma bulgularına göre yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlemesinde en fazla seviye 2 ve daha sonra seviye 3 girdileri kullanılmaktadır. Seviye 1 girdilerine sadece tek bir şirkette rastlanmıştır. Çalışma kapsamında incelenen bağımsız denetim raporlarının yaklaşık % 78’i dört büyük denetim şirketi tarafından düzenlenmiştir. İncelenen bağımsız denetim raporlarının yaklaşık % 69’unda, yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlemesi konusuna kilit denetim konuları arasında yer verildiği tespit edilmiştir. Sonuç- İnceleme döneminde Borsa İstanbul’da faaliyet gösteren gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tamamı, yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlemesinde gerçeğe uygun değer ölçümünü kullanmaktadır. Geçmiş çalışmaların sonuçları yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlemesinde daha çok seviye 3 girdilerinin kullanıldığını belirtirken, inceleme döneminde seviye 2 girdilerinin ağırlığının önemli ölçüde arttığı tespit edilmiştir.

Keywords

• Gayrimenkul yatırım ortaklıkları
• gerçeğe uygun değer
• yatırım amaçlı gayrimenkuller
• denetim
• içerik analizi

FAIR VALUE HIERARCHY IN VALUATION OF INVESTMENT PROPERTIES: CONTENT ANALYSIS IN BORSA ISTANBUL

Abstract

Purpose- The investment property is the most important item of the financial statements of real estate investment trusts. The valuation method of the investment properties and estimation inputs of valuation significantly affects the financial statements. This study aims to examine the level of the input used for the valuation of the investment property of the real estate investment trusts listed on Borsa İstanbul. Methodology- In this study, 202 independent audit reports of 34 real estate investment trusts listed on Borsa Istanbul were analyzed with content analysis between the years 2015-2020. The level of fair value hierarchy of investment property and the trends of change over the years were calculated as frequencies. In addition, the independent audit reports of the companies included in the study were also analyzed in terms of the audit company, audit opinion and, frequency of handling of the valuation of investment property in key audit matters. Findings- According to the findings, level 2 and then level 3 are mostly reported in the valuation of investment property. Level 1 was reported in only one company. Almost 78% of the independent audit reports examined within the scope of the study were reported by the big four companies. It has been determined that about 69% of the independent audit reports include the valuation of investment property among the key audit matters. Conclusion. All real estate investment trusts operating in Borsa Istanbul during the review period use fair value measurement in the valuation of investment properties. While the results of previous studies indicate that level 3 inputs are mostly used in the valuation of investment properties, it has been determined that the weight of level 2 inputs has significantly increased during the review period.

Keywords

• Real estate investment trusts
• fair value
• investment properties
• audit
• content analysis

References

1. Black, J., Chen, J. Z., & Cussatt, M. (2021). Managerial discretion and the comparability of fair value estimates. Journal of Accounting and Public Policy, (article in press)106878.
2. Cebeci, Y. ve Gökçen, G. (2019). Gerçeğe uygun değer hiyerarşisine ilişkin Borsa İstanbul’da içerik analizi. Journal of Research in Business. 4 (2), 196-215. DOI: 10.23892/JRB.2019.61.
3. Çetinkaya, N. (2017). Yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlemesinde gerçeğe uygun değer tespiti ve Türkiye’deki uygulamaların değerlendirilmesi. İktisadi İdari ve Siyasal Araştırmalar Dergisi, 2(4), 69-83.
4. Chen, E., & Gavious, I. (2016). Unrealized earnings, dividends and reporting aggressiveness: an examination of firms’ behavior in the era of fair value accounting. Accounting & Finance, 56(1), 217-250.
5. Chen, M. E. N. G., & Wang, F. S. (2018). An Empirical Study on Changes in Fair Value, Separation of Control Right and Cash flow Right and Earnings Volatility. In 2018 International Conference on Management Science and Engineering (ICMSE), 268-274.
6. Ghio, A., Filip, A., & Jeny, A. (2018). Fair value disclosures and fair value hierarchy: Literature review on the implementation of IFRS 13 and SFAS 157. Paris France: Autorité des Normes Compatables.
7. Ghosh, C., Liang, M. & Petrova, M. (2020). The effect of fair value method adoption: Evidence from real estate firms in the EU. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 60(1), 205-237. https://doi.org/10.1007/s11146-019-09721-z
8. Gökgöz, A. ve Şentürk, F. (2015). Borsa istanbul’da işlem gören şirketlerin gerçeğe uygun değer ölçümü. Journal of Accounting, Finance and Auditing Studies. 1(4), 67-80.

9. Hsu, A.W., & Wu, G.S. (2019). The fair value of investment property and stock price crash risk. Asia-Pacific Journal of Accounting & Economics, 26(1-2), 38-63. DOI: 10.1080/16081625.2019.1545895
10. Magnan, M., A. Menini, & A. Parbonetti. (2015). Fair value accounting: information or confusion for financial markets? Review of Accounting Studies, 20 (1), 559-591.
11. Özcan, İ. ve Kepçe, N. (2021). Gerçeğe uygun değer muhasebesinin kazanç kalıcılığına etkisi. Mali Çözüm, 31(167), 13-38.
12. Sellhorn, T., & Stier, C. (2019) Fair value measurement for long-lived operating assets: Research evidence. European Accounting Review, 28:3, 573-603, DOI: 10.1080/09638180.2018.1511816
13. Sert, K. ve Biçer, A. A. (2021). Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kilit denetim konularıyla ilişkisi. Working Paper Series, 2(1), 1-13.
14. Sundgren, S., Mäki, J., & Somoza-Lopez, A. (2016). Analyst coverage, market liquidity and disclosure quality: A study of fair-value disclosures by European real estate companies under IAS 40 and IFRS 13. The International Journal of Accounting, 53(1), 54-75.
15. TFRS 13. Gerçeğe Uygun Değer Ölçümü. Erişim adresi: https://kgk.gov.tr/Portalv2Uploads/files/Duyurular/v2/TMS_TFRS_Setleri/2021/Mavi_Kitap/TFRS%2013(1).pdf
16. TMS 40. Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller. Erişim adresi: https://kgk.gov.tr/Portalv2Uploads/files/Duyurular/v2/TMS_TFRS_Setleri/2021/Mavi_Kitap/TMS%2040(1).pdf
17. Türk, Z. ve Sakin, İ., (2020). Bankacılık sektöründe gerçeğe uygun değer kullanım düzeyinin tespiti. Business & Management Studies: An International Journal, 8(4): 424-444, doi: http://dx.doi.org/10.15295/bmij.v8i4.1723
18. Xu, X. (2019). The association between fair value measurements and banks' discretionary accounting choices. Advances in accounting, 44, 108-120