KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNİN GERÇEKLEŞTİRİLMESİNDE FİNANSMAN MODELİ: GAYRİMENKUL GİRİŞİM SERMAYESİ KİTLE YATIRIM FONU

Abstract

Amaç- Kentsel dönüşüme özgü risklerden kaynaklanan risk maliyetleri konvansiyonel yöntemlerle finansmanı zorlaştırmaktadır. Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatına göre yönetilen gayrimenkul yatırım fonları özel sektör kentsel dönüşüm projelerine yatırım yapamamaktadırlar. Diğer yandan Blokzincir teknolojisi tek merkeze dayalı güven sistemlerindeki merkezi güven yapısını dağıtarak, bu sistemlerin daha verimli çalışmasını sağlamaktadır. Bu çalışmanın amacı, kentsel dönüşüm projelerinin geliştirme risklerinden kaynaklanan konvansiyonel finansman sorunlarına, Blokzincir tabanlı, kitlesel fonlama kaynaklı, yenilikçi ancak akıllı sözleşmeler aracılığıyla uygulanabilir bir gayrimenkul girişim sermayesi yatırım fonu modeli önermektir. Yöntem- Çalışmada literatür araştırma, saha gözlemi ve tümden gelim yöntemleri kullanılmıştır. Bulgular- Kentsel dönüşüm projelerinin finansmanın merkezsiz finansman kaynaklarının kullanılmasına duyulan gereksinim belirlenmiştir. Sonuç- Kentsel dönüşüm projelerinde risklerin, risk yönetiminin ve kentsel dönüşüm projelerinde kullanılacak finansal desteklerin ve Blokzincir tabanlı araçların incelendiği bu çalışmada çok sayıda belirsizlik, dolayısıyla risk içerdiği sonucu elde edilmiştir. Bu doğrultuda, kentsel dönüşüm projelerinde, girişimcilerin karşı karşıya oldukları değerleme ve finansman sorunlarının çözülebilmesi için bir finansman modeli önerilmektedir.

Keywords

• Blokzincir
• kitle fonlama
• gayrimenkul yatırım fonları
• akıllı sözleşmeler
• kentsel dönüşüm finansmanı

A FINANCE MODEL FOR THE REALIZATION OF URBAN TRANSFORMATION PROJECTS: REAL ESTATE VENTURE CAPITAL CROWD FUND

Abstract

Purpose- Cost considereations arising from risks specific to urban transformation make them difficult to be financed with conventional methods. Real estate investment funds structured in accordance with Turkish Capital Markets Board legislation cannot invest in private sector urban transformation projects. On the other hand, the Blockchain technology enables efficiently distributed trust systems when compared with the central ledger structures. The purpose of this study is to propose a crowdfunding and Blockchain-based, innovative but applicable real estate venture capital investment fund model through smart contracts, as a solution to conventional financing problems arising from the development risks of urban transformation projects. Methodology- The study employs desktop research, field observations and deductions methodology. Findings- The analysis reveals that there is a need for decentralized finance need for urban transformation projects. Conclusion- In this study, which examines the risks in urban transformation projects, risk management, financial support to be used in urban transformation projects and Blockchain-based tools, it was concluded that there are a lot of uncertainties, therefore there are risks. Accordingly, a financing model is proposed for solving valuation and financing problems faced by entrepreneurs in urban transformation projects.

Keywords

• Blockchain
• Crowdfunding
• Real Estate Investment Funds
• Smart Contracts
• Urban Transformation Financing

References

1. Alkış, A. (2018) İslam Hukukunda Katılım Bankacılığı Fon Toplama ve Kullandırma Yöntemleri. Al-Farabi Uluslararası Sosyal Bilimler Dergisi. 2(3). 120–133.
2. Avcu, E. C. (2015). Katılım Bankacılığı ve Sukuk Modelleri. (Yüksek Lisans Tezi). Süleyman Demirel Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. Isparta. 31-32.
3. Bayındır, S. (2005). Bir Finansman Yöntemi Olarak Kullanılan Sermaye Ortaklığının İslâm Hukuku Açısından Değerlendirilmesi. Usul İslam Araştırmaları. 3(3). 140-141.
4. Candaş, E. (2012). Taşınmaz Değerlemesi İçin Mevzuat Altyapısının Modellenmesi. (Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü. İstanbul. 8.
5. Çelik, İ. (2017). Meşru’Bir Yatırım Aracı Olarak Mudarebe ve Günümüzde Kullanımı. Farabi Uluslararasi Sosyal Bilimler Dergisi. 1(3). 381 ̇ -395.
6. Çubukçu, C. (2017). Kitlesel Fonlama: Türkiye'deki Kitlesel Fonlama Platformları Üzerinden Bir Değerlendirme. Girişimcilik ve İnnovasyon Dergisi. 6(2017). 155-172.
7. Ercan, S. (2017). Türkiye’de Kitlesel Fonlama: Destekçilerin Motivasyonu,Ekonomi, İşletme ve Yönetim Dergisi. 1(1). 1–9.
8. Ertürk, H., Sayılgan, G. (2014). Girişim Sermayesi Fonları ve Bu Fonların Geliştirilmesinde Kamunun Rolü. İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Dergisi. 43(2014). 293-318.

9. Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği. (2021). Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2021 2. Çeyrek Raporu. 25(2021). 7.
10. Gedik, T., Akyüz, K. C., Akyüz, İ. (2005). Yatırım Projelerinin Hazırlanması ve Değerlendirilmesi (İç Karlılık Oranı ve Net Bugünkü Değer Yöntemlerinin İncelenmesi). 7(7). 51–61.
11. Hepşen, A. (2020). Kentsel dönüşüm Ekonomik ve Finansman Boyutu. ̇ https://silo.tips/download/kentsel-dnmn-ekonomk-ve-fnansmanboyutu-dodr-al-hepen#modals. Silo.tips. Web. [Erişim tarihi: 28 Aralık 2020].
12. İpekten, O. B. (2010). Risk Sermayes ̇ i ̇ Finansman Modeli. Atatürk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi. 7(1). 385–408.
13. Karahan, H., Ersoy, H. (2016). Faizsiz Finansın Temel Prensipleri ile Türkiye’de Reel Kesimde Kullanılması. Maliye Finans Yazıları. 2016(105). 93-114.
14. Köroğlu, A. (2016). Gayrimenkul sertifikası modeli ve Türkiye’de uygulanabilirliği. Gazi İktisat ve İşletme Derg ̇ iṡ i. 2(1). ̇ 25–42.
15. Mutlu, S. (2007). Türkiye’de Yaşanan Gecekondulaşma Süreci ve Çözüm Arayışları: Ankara Örneği. (Yüksek Lisans Tezi). Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. 96.
16. Özbay, F. (2014). Katılım Bankacılığı ve Türkiye’ deki Uygulamaları. (Yüksek Lisans Tezi). Gediz Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. 45.
17. Polat, A., Yeşilyaprak, M. (2018). Kefalet Sigortası’nın Türk Finansal Kesiminde Uygulanması ve Muhtemel Etkileri. Maliye Finans Yazıları. 110. 135–160.
18. Sakarya, Ş., Bezirgan, E. (2018). Kitlesel Fonlama Platformları: Türkiye ve Yurtdışı Karşılaştırması, Düzce Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi. 2. 18–33.
19. Südaş, İ. (2004). 17 AĞUSTOS 1999 MARMARA DEPREMİNİN NÜFUS VE YERLEŞME ÜZERİNDEKİ ETKİLERİ: GÖLCÜK (KOCAELİ) ÖRNEĞİ. Ege Coğrafya Dergisi, 13(2004), 73–91.
20. Ülger, N.E. (2010). Türkiye'de Arsa Düzenlemeleri ve Kentsel Dönüşüm. Nobel Yayın. 185, 293.