TÜRKİYE'DE GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI ENDEKSİ İLE BAZI SEKTÖREL ENDEKSLER ARASINDAKİ DİNAMİK İLİŞKİ: EKONOMETRİK BİR YAKLAŞIM

Abstract

Bu çalışmanın temel amacı, GYO endeksinin belirli sektör endeksleri ile olan kısa ve uzun dönemli ilişkilerini ampirik olarak incelemektir. GYO’ların finansal piyasalardaki yönlendirici ve tepki verici işlevlerinin ortaya konulması, yatırımcı davranışlarının anlaşılması ve sektörel politika önerilerinin geliştirilmesi bakımından önem arz etmektedir. Bu kapsamda analizde BİST Taş-Toprak, BİST İnşaat, BİST Kimya-Petrol-Plastik, BİST Metal Ana ve BİST Sınai endeksleri ele alınmıştır. Ampirik analizde, Mart 2013– Haziran 2025 dönemine ait aylık veriler kullanılmış ve değişkenler arasındaki uzun dönemli ilişkiler Hepsağ (2021) eşbütünleşme testi aracılığıyla incelenmiştir. Elde edilen bulgular, BİST İnşaat endeksi hariç olmak üzere, GYO endeksi ile diğer sektör endeksleri arasında uzun dönemde istatistiksel olarak anlamlı bir eşbütünleşme ilişkisinin varlığını ortaya koymaktadır. Kısa dönemli dinamiklere ilişkin analiz ise, uzun döneme benzer sonuçlar elde edilmiştir. Bu bulgular, GYO sektörünün ekonomik yapının çeşitli sektörleriyle bütünleşik bir şekilde hareket ettiğini ve sektörel gelişmelere duyarlı olduğunu göstermektedir.

Keywords

• Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
• BİST Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi
• Hepsağ (2021) Eşbütünleşme Testi

THE DYNAMIC RELATIONSHIP BETWEEN THE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST INDEX AND SECTORAL INDİCES İN TURKIYE: AN ECONOMETRPC APPROACH

Abstract

The main objective of this study is to empirically examine the short- and long-term relationships between the REIT index and certain sector indices. The identification of REITs' guiding and responsive functions in financial markets is important for understanding investor behaviour and developing sectoral policy recommendations. In this context, the analysis covers the BIST Construction, BIST Chemicals-Petroleum-Plastics, BIST Metal, and BIST Industrial indices. In the empirical analysis, monthly data from March 2013 to June 2025 were used, and the long-term relationships between the variables were examined using the Hepsağ (2021) cointegration test. The findings reveal the existence of a statistically significant cointegration relationship between the REIT index and other sector indices in the long term, with the exception of the BIST Construction index. The analysis of short-term dynamics yielded similar results to those of the long term. These findings indicate that the REIT sector moves together with various sectors of the economic structure and is sensitive to sectoral developments.

Keywords

• Real Estate Investment Trust
• Real Estate Investment Trust Index
• Hepsağ (2021) Cointegration Test

References

1. Afşar, Ö., & Karpuz, M. (2019). BIST GYO endeksinin makroekonomik değişkenlerle ilişkisi. İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Mecmuası, 69(2), 123–142.
2. Akkaya, Ş., & Hepsağ, A. (2021). Does fuel tax decrease carbon dioxide emissions in Turkey? Evidence from an asymmetric nonlinear cointegration test and error correction model. Environmental Science and Pollution Research, 28(26), 35094-35101.
3. Arora, V., Singhania, M., & Saini, N. (2019). Macroeconomic determinants of REIT returns: Evidence from Singapore. International Journal of Housing Markets and Analysis, 12(2), 215–234.
4. Aytekin, S., & Kahraman, E. (2015). BIST gayrimenkul yatırım ortaklıkları endeksindeki (XGMYO) şirketlerin finansal etkinliklerinin veri zarflama analizi yöntemi ile değerlendirilmesi. Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 8(1), 289-301.
5. Brooks, C. (2014). Introductory econometrics for finance (3rd ed.). Cambridge University Press.
6. Brounen, D. ve Eichholtz, PM (2003). Mülkiyet, adi hisse senedi ve mülkiyet payları. Portföy yönetimi dergisi, 29 (5), 129-137.
7. Chen, K. C., & Tzang, D. (1988). Interest-rate sensitivity of real estate investment trusts. The Journal of Real Estate Research, 3(3), 13–22.
8. Clayton, J., & MacKinnon, G. (2001). The time varying nature of the link between REIT, real estate and financial asset returns. Journal of Real Estate Portfolio Management, 7(1), 43–54.

9. Cohen, R. B., & Burinskas, A. (2020). The macroeconomic sensitivity of European REIT returns. Journal of European Real Estate Research, 13(3), 345–362. https://doi.org/10.1108/JERER-09-2019-0042
10. Corgel, J. B., McIntosh, W., & Ott, S. H. (1995). Real estate investment trusts: A review of the financial economics literature. Journal of Real Estate Literature, 3(1), 13–43.
11. Cotter, J., & Roll, R. (2011). A comparative examination of real estate indexes. The Journal of Finance, 66(4), 1775–1813. https://doi.org/10.1111/j.1540-6261.2011.01687.
12. Deran, A., Sarıay, M. İ. ve Savaş, İ. (2016). İmkb’de İşlem Gören Menkul Kıymet Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Finansal Performanslarının Karşılaştırılması. Firat University Journal of Social Sciences, 23(2).
13. Dickey, D. A., & Fuller, W. A. (1979). Distribution of the estimators for autoregressive time series with a unit root. Journal of the American statistical association, 74(366a), 427-431.
14. Erdoğan, E., Karaırmak, Ö., & Karamaşa, C. (2016). Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının performans analizinde TOPSIS ve bulanık AHP yöntemlerinin karşılaştırılması. Uluslararası Yönetim İktisat ve İşletme Dergisi, 12(28), 91–110.
15. Ewing, B. T., & Payne, J. E. (2005). The response of real estate investment trust returns to macroeconomic shocks. Journal of Real Estate Research, 27(3), 357–379.
16. Fang, H., & Lee, Y.-H. (2013). Are the global REIT markets efficient by a new approach? Panoeconomicus, 6, 743–757.
17. Fang, H., Wang, H., & Yang, J. (2016). Macroeconomic determinants of Asian REITs: A panel data analysis. Paific-Basin Finance Journal, 40, 243–256.
18. Gazel, S., & Münyas, T. (2021). Gayrimenkul yatırım ortaklığı endeksinin çeşitli endekslerle ilişkisi: BIST üzerine bir uygulama. Trakya Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 23, 133–148.
19. Gökgöz, F. (2008). Üç Faktörlü Varlık Fiyatlandırma Modelinin İstanbul Menkul Kıymetler Borsasında Uygulanabilirliği. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 63(2), 43–64.
20. Gujarati, D. N., & Porter, D. C. (2009). Basic econometrics (5th ed.). McGraw-Hill Education.
21. Güler-Ergül, H., & Balaban-Ökten, F. (2023). GYO inşaat projelerinde mal sahibine bağlı değişiklik taleplerinin etkileri. Mimarlık ve Planlama Dergisi, 11(1), 75–92.
22. Hepsağ, A. (2021). Testing for cointegration in nonlinear asymmetric smooth transition error correction models. Communications in Statistics-Simulation and Computation, 50(2), 400–412.
23. Hepsağ, A. (2022). Ekonometrik zaman serileri analizlerinde güncel yöntemler (WinRATS uygulamalı). Der Yayınları.
24. Hepşen, A. (2012). Calendar anomalies and Turkish real estate investment trusts (REITs). International Journal of Economics and Finance, 4(3), 230–236.
25. Hoesli, M., & Oikarinen, E. (2012). Are REITs real estate? Evidence from international sector level data. Journal of International Money and Finance, 31(7), 1823–1850. https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6362.pdf (Erişim tarihi 01.06.2025).
26. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2013/06/20130622-8.htm Erişim tarihi (05.06.2025).
27. Hussin, M., Muhammad, F., Abdul Razak, A. A., Abdul Hadi, F. S., & Gan, P. (2017). The role of macroeconomic variables in the Islamic real estate investment trusts (I-REIT) market in Malaysia. International Journal of Academic Research in Business and Social Sciences, 7(4), 911–926.
28. İslamoğlu, M., Apan, M., & Öztel, A. (2015). An evaluation of the financial performance of REITs in Borsa Istanbul: A case study using the entropy-based TOPSIS method. International Journal of Financial Research, 6(2), 124–138.
29. Kandır, S. Y., & Özhan, S. (2018). Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile hisse senedi piyasası ilişkisi: Türkiye örneği. Afyon Kocatepe Üniversitesi İİBF Dergisi, 20(2), 59–70.
30. Karakuş, Y., & Öksüz, E. (2021). Türkiye’de gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile konut piyasası arasındaki ilişki: ARDL yaklaşımı. Bilecik Şeyh Edebali Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 6(2), 601–617.
31. Khan, M. A., & Siddiqui, A. (2019). Determinants of NAV in real estate investment trusts: Evidence from Asian REITs. Asian Journal of Finance & Accounting, 11(2), 65–84.
32. Kırdök, E. (2012). Gayrimenkul yatırım ortaklığı getirilerini etkileyen makroekonomik faktörlerin analizi. İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Dergisi, 41(2), 175–187.
33. Kocadayı, N., Kavşak, E., & Temizel, F. (2020). Emtia fiyatlarının gayrimenkul yatırım ortaklığına olan etkilerinin Avrupa borç krizine bağlı olarak değerlendirilmesi: Avrupa ülkeleri örneği. Anadolu Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 21(1), 15–27.
34. Ling, D. C., & Naranjo, A. (1999). The integration of commercial real estate markets and stock markets. Real Estate Economics, 27(3), 483–515.
35. Lizieri, C. (2009). Real estate investment in global financial centers: Risk, return and contagion. Real Estate & Planning Working Papers, rep wp2009 11, Henley Business School, University of Reading 
36. Loo, W. K., Anuar, M. A., & Ramakrishnan, S. (2016). Integration between the Asian REIT markets and macroeconomic variables. Journal of Property Investment & Finance, 34(1), 68–82.
37. Nishigaki, Y. (2007). The determinants of Japanese real estate investment trust returns. Asia-Pacific Financial Markets, 13(1), 43–60.
38. Olanrele, O. O., Abdul-Rahman, H., & Ogunba, O. A. (2021). Macroeconomic determinants of dividend yields of Nigerian REITs. International Journal of Real Estate Studies, 15(2), 23–36.
39. Özcan, B., & Gürol, G. (2020). Türkiye’deki gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal performanslarının TOPSIS yöntemiyle analizi. Balkan ve Yakın Doğu Sosyal Bilimler Dergisi, 6(1), 73–89.
40. Özkan, I. (2018). Makroekonomik göstergeler ile GYO endeksi arasındaki ilişki: Türkiye örneği. Eskişehir Osmangazi Üniversitesi İİBF Dergisi, 13(3), 1–19.
41. Resmî gazete, https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2013/05/20130528-14.htm (internet erişim tarihi: 25.07.2025).
42. Sırma, İ. (2019). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföy Yapısının Piyasa Performansına Etkisi. Alphanumeric Journal, 7(1), 25-36.
43. Sollis R. (2009). A simple unit root test against asymmetric STAR nonlinearity with an application to real exchange rates in Nordic countries. Econ Model 26:118–125.
44. SPK, https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6362&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5 (internet erişim tarihi: 25.07.2025)
45. Şenoğlu, S. (2020). Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve finansal piyasadaki rolü. Finansal Araştırmalar ve Çalışmalar Dergisi, 12(2), 89–103.
46. Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB). (2023). Yatırım fonları ve GYO’lar. https://www.tspb.org.tr (internet erişim tarihi 26.07.2025)
47. Urak, B. (2016). Türkiye’de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının performanslarının TOPSIS yöntemi ile analizi. Uluslararası Alanya İşletme Fakültesi Dergisi, 8(3), 49–56.
48. Wooldridge, J. M. (2013). Introductory econometrics: A modern approach (5th ed.). South-Western Cengage Learning.
49. Zügül, M., & Şahin, F. (2015). Türkiye’de gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile faiz ve enflasyon arasındaki ilişkinin analizi. Niğde Üniversitesi İİBF Dergisi, 8(1), 80–91.