TÜRKİYE’DE EMLAK VERGİSİ REFORM ÖNERİLERİ: OECD UYGULAMALARI

Abstract

Emlak vergileri, kentleşme ve konut fiyatlarındaki artışlara paralel olarak artması ve belirli dönemlerde düzenli olarak toplanabilmesi nedeniyle yerel yönetimler için çok önemli bir gelir kaynağı olma potansiyeline sahiptir. Ancak bu verginin yüksek gelir getirme potansiyeline rağmen, Türkiye'nin de aralarında bulunduğu birçok OECD üyesi ülkede emlak vergilerinden elde edilen gelirler, verginin potansiyelinin oldukça altında kalmaktadır. Bu nedenle özellikle son yıllarda sayıları giderek artan bazı ülkelerin emlak vergilerinin verimliliğini artırmak amacıyla birtakım reformlara gittikleri görülmektedir. Bu bağlamda çalışmada, Türkiye'de emlak vergisinde verimliliği ve adaleti sağlayacak, aynı zamanda konut satın alınabilirliğini de olumsuz etkilemeyecek bir dizi reform önerisi sunulacaktır. Bu reformların belirlenmesinde OECD ülkelerindeki mevcut emlak vergisi uygulamaları, üye ülkelerde uygulanan güncel reformlar, emlak vergisinde verimliliği sağlamayı amaçlayan OECD raporları ve Türkiye'de emlak vergisinde tespit edilen sorunlara ilişkin literatürdeki çalışmalar dikkate alınmıştır. Bu doğrultuda önerilen reformlar arasında; vergi oranlarının artırılması ve gayrimenkullerin kullanım türüne göre artan oranlı tarifelerle vergilendirilmesi, gayrimenkullerin vergi değerlerinin piyasa değerlerine yakın belirlenmesi, mali kadastronun etkinleştirilmesi, vergilerin uygun koşullarda toplanması, muafiyetlerin sınırlandırılması, mükelleflerin vergi konularında bilgilendirilmesi, belediyelere sınırlı mali özerklik sağlanması ve yerel hizmetlerin etkinliğinin artırılması konuları yer almaktadır.

Keywords

• Emlak Vergisi
• Vergi reformu
• Yerel vergiler
• Vergi gelirleri

PROPERTY TAX REFORM PROPOSALS IN TURKIYE: OECD APPLICATIONS

Abstract

Property taxes have the potential to be a very important source of income for local governments because they increase in parallel with urbanization and increases in housing prices and can be collected regularly during certain periods. However, despite the high revenue-generating potential of this tax, revenues from property taxes in many OECD member countries, including Turkiye, remain well below the potential of the tax. For this reason, it is seen that some countries, especially in recent years, have increasingly implemented some reforms in order to increase the efficiency of property taxes. In this context, the study will propose a series of reforms that will ensure efficiency and justice in property taxes in Turkiye and will not negatively affect housing affordability. In determining these reforms, current property tax practices in OECD countries, current reforms implemented in member countries, OECD reports aimed at ensuring efficiency in property tax, and studies in the literature on the problems identified in property tax in Turkiye were taken into consideration. The reforms suggested in this direction include increasing tax rates and taxing real estate with progressive tariffs according to the type of use; determining the tax values of real estate close to market values; activating fiscal cadastres; collecting taxes under appropriate conditions; limiting exemptions; informing taxpayers about taxation issues; providing limited financial autonomy to municipalities; and increasing the efficiency of local services.

Keywords

• Property tax
• Tax reform
• Local taxes
• Tax revenues

References

1. Akce, T. (2014). Türkiye’de Genel Bütçe Vergi Gelirlerinden Belediyelere Ayrılan Payların Analizi. Sayıştay Dergisi, (94), 29-51.
2. Aksu, H. & Türkal, H. (2024). Yerel Bir Vergi Olarak Emlak Vergisinin Mali Özerklik Açısından Değerlendirilmesi: Fransa ve Türkiye Karşılaştırması. Econharran Harran Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 8(1), 33-54.
3. Almy, R. (2014). Valuationand Assessment of Immovable Property. OECD Working Papers on Fiscal Federalism, No. 19, Paris: OECD Publishing. https://dx.doi.org/10.1787/5jz5pzvr28hk-en
4. Çağdaş, V., Gür, M. & Demirel, Z. (2003). Emlak Vergisi ve Kadastro. Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, (89), 67-76.
5. Çetinkaya, Ö. & Demirbaş, T. (2010). Belediye Gelirlerinin Analizi ve Mali Özerklik Açısından Değerlendirilmesi. İstanbul Üniversitesi, Maliye Araştırma Merkezi Konferansları, (53), 1-18.
6. Duman, M. (2014). Emlak Vergisi ve Belediye Gelirleri İçindeki Payı. Vergi Raporu, (177), 116-128. Emlak Vergisi Kanunu (1970, 29 Temmuz). Resmi Gazete (Sayı: 1319). https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=1319&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
7. Ercan, E. (2018). Harcama ve Öz Gelir Seviyeleri Bakımından Yerel Mali Özerklik. Maliye Dergisi, (174), 502-517.
8. Giray, F. & Ömür, Ö. M. (2019). Veraset ve İntikal Vergisinde Mali ve Sosyal Fonksiyonlara Aykırı Olan Vergi Harcamaları. Ömer Halisdemir Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 12(1), 72- 82.

9. Hacıköylü, C. & Heper, F. (2010). Emlak Vergisinde Matrah Tespitine İlişkin Sorunlar ve Çözüm Önerileri. Maliye Dergisi, (158),1-14.
10. Hagemann, R. (2018). Tax Policies for Inclusive Growth: Prescription Versus Practice. OECD Economic Policy Papers, No. 24, Paris: OECD Publishing. https://dx.doi.org/10.1787/09ba747a-en
11. Kelly, R. (2012). Property Tax Collection and Enforcement in A Primer on Property Tax. Blackwell Publishing Ltd, Oxford. https://doi.org/10.1002/9781118454343
12. Korlu, R.K. & Çetinkaya, Ö. (2015). Türkiye’deki Belediyelerin Mali Özerkliğinin Öz Gelirler Bağlamında Analizi ve Değerlendirilmesi. Siyaset, Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 3(4), 95-111.
13. OECD (2018). Taxation of Household Savings. OECD Tax Policy Studies, No. 25, Paris: OECD Publishing. https://doi.org/10.1787/9789264289536-en
14. OECD (2021). Making Property Tax Reform Happen in China: A Review of Property Tax Design and Reform Experiences in OECD Countries. OECD Fiscal Federalism Studies, OECD Publishing. https://doi.org/10.1787/bd0fbae3-en
15. OECD (2022a). Housing Taxation in OECD Countries. OECD Tax Policy Studies, No. 29, OECD Publishing. https://doi.org/10.1787/03dfe007-en
16. OECD (2022b). 2022 Synthesis Report World Observatory on Subnational Government Finance and Investment. https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2022/12/2022-synthesis-report-world-observatory-on-subnational-government-finance-and-investment_0c162925/b80a8cdb-en.pdf
17. OECD (2025). Revenue Statistics - OECD Countries: Comparative Tables. https://data-explorer.oecd.org/vis?fs[0]=Topic%2C1%7CTaxation%23TAX%23%7CGlobal%20tax%20revenues%23TAX_GTR%23&pg=0&fc=Topic&bp=true&snb=150&df[ds]=dsDisseminateFinalDMZ&df[id]=DSD_REV_COMP_GLOBAL%40DF_RSGLOBAL&df[ag]=OECD.CTP.TPS&dq=..S13.T_4100..PT_B1GQ.A&to[TIME_PERIOD]=false&pd=1990%2C2022&vw=tb
18. Organ, İ. & Çiftçi, T.E. (2015). Türkiye’de Emlak Vergisi Uygulamasından Kaynaklanan Sorunlar ve Çözüm Önerileri. Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 8(4), 127-147.
19. Ömür, Ö.M. & Gerçek, A. (2017). Türkiye ve Avrupa Birliği Üyesi Ülkelerde Servet Vergilerinin Karşılaştırılması. MCBÜ Sosyal Bilimler Dergisi, 15(2), 197-216.
20. Pehlivan, O. (2024). Vergi Hukuku, Genel Hükümler ve Türk Vergi Sistemi. Ekin Yayınevi. Rosengard, J. (2012). The Tax Everyone Lovesto Hate: Principles of Property Tax Reform in A Primer on Property Tax. Blackwell Publishing Ltd. http://dx.doi.org/10.1002/9781118454343.ch7
21. Ulusoy, A. & Tekdere, M. (2020). AB Üyesi Ülkelerdeki Yerel Vergi Uygulamaları ve Türkiye’deki Belediyeler İçin Vergi Önerileri. Balkan Sosyal Bilimler Dergisi, 9(17), 37-70.
22. World Bank (2021). Behavioral Insightsfor Tax Compliance. https://documents1.worldbank.org/curated/en/472181576511865338/pdf/Behavioral-Insights-for-Tax-Compliance.pdf
23. Yavuz, H. (2018). Emlak sahiplerinin emlak vergisine bakışı: Sakarya örneği. İçinde S. İpek (Ed.). Maliye Araştırmaları (ss. 23-36). Ekin Yayınevi.
24. Yüce, M. (1995). Belediyelerin Hizmetleri ve Vergi Gelirleri Hakkında Bir Değerlendirme. Sayıştay Dergisi, (16), 20-29.