The Investigation of the Effect of Sun-Temperature Factor on Commercial Real Estate Prices: The Example of Aydın Adnan Menderes Boulevard

Abstract

Commercial real estate is seen as an important investment tool with the advantages it offers. For this reason, it is very important to determine the factors that have an impact on the value of the commercial real estate. The main purpose of this study is to evaluate the effect of the sun-temperature factor on the rental prices of commercial real estate (shops). A total of 34 shops were included in the study, 17 of which are on the west side of the boulevard (exposed to morning sunlight) and 17 on the east side of the boulevard (exposed to midday sunlight). The data used in the study are the 2019 rental prices of commercial real estate. Mann-Whitney U test and Multiple Linear Regression Analysis were used in data analysis. According to the Mann-Whitney U test results, there is a significant difference between the location (east/west) of the shops on the boulevard and the average annual rental prices per square meter. The average annual rental price per square meter of the shops located in the west of the boulevard is 2.517 TL while the average annual rental price square meter of the shops located in the east of the boulevard is 1.200 TL. The average annual rental prices for the shops in the west of the boulevard are 2,1 times (1.317 TL/m2) more than the east of the boulevard. Multiple Regression Analysis results show that sun-temperature and usage area are significant in determining commercial real estate rental prices. With the results obtained from this research, decision-makers and real estate developers can better understand the real estate market and make more accurate decisions as players in the market.

Keywords

• Real Estate Valuation
• Location
• Rent
• Multiple Regression Analysis
• Mann Whitney-U Test

Güneş-Sıcaklık Faktörünün Ticari Gayrimenkul Kiralarına Etkisinin Araştırılması: Aydın İli Adnan Menderes Bulvarı Örneği

Abstract

Ticari gayrimenkul sunduğu avantajlarla önemli bir yatırım aracı olarak görülmektedir. Bu nedenle ticari gayrimenkulün değerine etki eden faktörlerin belirlenmesi oldukça önemlidir. Bu çalışmanın temel amacı, konuma bağlı olarak (doğu/batı) değişen güneş-sıcaklık faktörünün, ticari gayrimenkullerin kira bedelleri üzerinde meydana getirdiği etkiyi ortaya koymaktır. Çalışmaya 17’si bulvarın batı tarafında (sabah güneşine maruz kalan), 17’si bulvarın doğu tarafında (öğleden sonra güneşe maruz kalan) yer alan toplam 34 dükkân dâhil olmuştur. Çalışmada kullanılan veriler ticari gayrimenkullerin 2019 yılı kira değerlerini yansıtmaktadır. Veri çözümlemesinde Mann-Whitney U testi ve Çoklu Regresyon Analizi kullanılmıştır. Mann-Whitney U testi sonuçlarına göre, bulvardaki dükkânların konumu (doğu/batı) ile m2 başına düşen yıllık ortalama kira bedelleri arasında anlamlı bir farklılık vardır. Bulvarın batısında yer alan dükkânların m2 başına düşen yıllık ortalama kira bedeli 2.517 TL iken, bulvarın doğusunda yer alan dükkânların yıllık ortalama kira bedeli 1.200 TL/m2’dir. Bulvarın batısında yer alan dükkânların m2 başına düşen yıllık ortalama kira bedeli, bulvarın doğusundan 2,1 kat (1.317 TL/m2) daha fazladır. Çoklu Regresyon Analizi sonuçları, ticari gayrimenkullerin aylık kira değerleri üzerinde güneş-sıcaklık ve kullanım alanı değişkenlerinin etkisi olduğunu ortaya koymaktadır. Bu araştırmadan elde edilen sonuçlar ile karar sahipleri ve gayrimenkul piyasası geliştiricileri gayrimenkul piyasasını daha iyi anlayabilir ve piyasadaki oyuncular olarak daha bilinçli kararlar verebilirler.

Keywords

• Gayrimenkul Değerleme
• Konum
• Rant
• Çoklu Regresyon Analizi
• Mann Whitney- U Testi

References

1. Afma, F. F., Rahadi, R. A., & Mayangsari, L. (2019). Determining Factors For Boarding House Rent Price in Bandung For Undergraduate Students of ITB: A Conceptual Model. Journal of Global Business and Social Entrepreneurship (GBSE), 5(15), 1-11.
2. Aktan, C. C. (1993). Politikada Rant Kollama. Amme İdaresi Dergisi, 26(4), 119-136.
3. Alp, A., ve Yılmaz, U. (2000). Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi. İstanbul: İMKB Yayınları.
4. Alpar, R. (2003). Uygulamalı Çok Değişkenli İstatistiksel Yöntemlere Giriş (İkinci baskı). Ankara: Nobel Yayınevi.
5. Bauer, T. K., Braun, S. T., & Kvasnicka, M. (2017). Nuclear Power Plant Closures and Local Housing Values: Evidence from Fukushima and The German Housing Market. Journal of Urban Economics, 99, 94-106.
6. Baysan, S., ve Kara, A. (2014). Aydın’da Mahalle, Bulvar, Cadde ve Sokak Adları: Şehirsel Toponimik Özellikleri. Coğrafi Bilimler Dergisi, 12(1), 23-48.
7. Beck, J., & Lin, M. (2020). The Impact of Sea Level Rise on Real Estate Prices in Coastal Georgia. Review of Regional Studies, 50(1), 43-52.
8. Brandt, S., & Maennig, W. (2012). The Impact of Rail Access on Condominium Prices in Hamburg. Transportation, 39(5), 997-1017.

9. Burcu, B. (2019). Türkiye'de Gayrimenkul Değerlemesi ve Değerleme Uzmanları Üzerine Bir Araştırma. (Basılmamış Yüksek Lisans Tezi). Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü İşletme Anabilim Dalı, İstanbul.
10. Coşkun, R., Altunışık, R., Bayraktaroğlu, S., ve Yıldırım, E. (2015). Sosyal Bilimlerde Bilimsel Araştırma Yöntemleri (Sekizinci Baskı). Sakarya: Sakarya Yayıncılık.
11. Çakır, P., ve Sesli, F. A. (2013). Arsa Vasıflı Taşınmazların Değerine Etki Eden Faktörlerin ve Bu Faktörlerin Önem Sıralarının Belirlenmesi. Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 5(3), 1-16.
12. Daşkıran F. (2015). Denizli Kentinde Konut Talebine Etki Eden Faktörlerin Hedonik Fiyatlandırma Modeli ile Tahmin Edilmesi. Uluslararası Sosyal Araşırmalar Dergisi, 8(37), 850-857.
13. Değirmendereli, A. (2017). Rant Vergisi Tartışmaları Bağlamında Kentsel Rantın Vergilendirilmesi Konusundaki Gelişmeler ve Bir Çözüm Önerisi. Paradigma, 1(1), 47-61.
14. Field, A. (2013). Discovering Statistics Using IBM Spss Statistics (4th Ed). London: Sage.
15. Grether, D. M., & Mieszkowski, P. (1974). Determinants of Real Estate Values. Journal of Urban Economics, 1(2), 127-145.
16. Halvorsen, R., & Palmquist, R. (1980). The İnterpretation of Dummy Variables in Semilogarithmic Equations. American Economic Review, 70(3), 474-475.
17. Hong, J. H., Park, C., & Song, J. (2020). Accounting for Changes in House Prices and Rent in Korea, 2001–2016. Korean Economic Review, 36, 249-283.
18. Kahr, J., & Thomset, M. C. (2005). Real Estate Market Valuation and Analysis. New Jersey: John Wiley & Sons, Inc.
19. Kalaycı, Ş. (2006). Spss Uygulamalı Çok Değişkenli İstatistik Teknikleri. Ankara: Asil Yayın Dağıtım.
20. Kördiş G., Işık S., Ve Mert M. (2014). Antalya’da Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Tahmin Edilmesi, Akdeniz İ.İ.B.F. Dergisi, 28, 103-132.
21. Lockwood, L. J., & Rutherford, R. C. (1996). Determinants of Industrial Property Value. Real Estate Economics, 24(2), 257-272.
22. Marco, L. (2008). Determinants of New York City Residential Rental Prices. Michigan Journal of Business, 1(2), 61-83.
23. Mevzuat (2001, Ağustos). Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme. URL: https://www.mevzuat.spk.gov.tr › Onceki › MevzuatDosya, (Erişim: 16.04.2019).
24. MGM (2019). İllere Ait Mevsim Normalleri. URL: https://www.mgm.gov.tr/veridegerlendirme/il-ve-ilceler-istatistik.aspx?m=AYDIN, (Erişim: 08.03.2020).
25. Miles, J., & Shevlin, M. (2008). Applying Regression And Correlation: A Guide for Students and Researchers. London: Sage Publications
26. Newbold, P., Carlson, W., & Thorne, B.M., 2012. Statistics for Business and Economics. UK: Pearson.
27. Ökmen, M., ve Yurtsever, H. (2010). Kentsel Planlama Sürecinde Oluşan Kamusal Rantın Vergilendirilmesi. Maliye Dergisi. 158, 58-74.
28. Özcan, K. Y. (2019). Ankara’nın Batı Koridorundaki Gelişme Bağlamında Törekent Mahallesi’ndeki Konut Özelliklerinin Konut Fiyatlarına Etkisi. Megaron. 14(2), 279-295.
29. Özdemir, A. (2013). Yönetim Biliminde İleri Araştırma Yöntemleri ve Uygulamalar (Üçüncü Baskı). İstanbul: Beta Yayınevi.
30. Saraçoğlu, F., Çakır, E. P., ve Çakır, M. (2016). Rant Vergisi ve Ülkemizdeki Tartışmalar. Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 17(3), 83-99.
31. Schram, J. F. (2006). Real Estate Appraisal (2nd Edition). Washington: Rockwell Publishing.
32. Sezgin, V. (2010). Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri ve Hazine’ye Ait Taşınmazların Değerlemesinde Alternatif Yöntemler (Basılmamış Doktora Tezi). Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü İşletme Anabilim Dalı, Ankara.
33. Sheskin, D. J. (2000). Handbook of Parametric and Nonparametric Statistical Procedures (3rd Edition). Baca Raton: Chapman & Hall/CRC.
34. Siegel, S., & Castellan, J. N. J. (1988). Nonparametric statistics for The Behavioral Sciences (2nd Edition). Boston: Mcgraw-Hill.
35. Sinclair, R. (1967). Von Thünen And Urban Sprawl. Annals of The Association of American Geographers, 57(1), 72-87.
36. Singla, H. K., & Bendigiri, P. (2019). Factors Affecting Rentals of Residential Apartments in Pune, India: An Empirical Investigation. International Journal Of Housing Markets And Analysis, 12(6), 1028-1054.
37. Smith A. (2000). Wealth of Nations. URL: https://ebookcentral.proquest.com/lib/amenderes/reader.action?docID=3008435&query=wealth+of+nations, (Erişim: 08.08.2019).
38. Stock, J. H., & Watson, M. W. (2012). Introduction to Econometrics (3rd edition). England: Pearson Education Limited.
39. Tarı, R. (2010). Ekonometri (Genişletilmiş Altıncı Baskı). Kocaeli: Umuttepe Yayınları.
40. TDK (2019a). Taşınmaz. URL: https://sozluk.gov.tr/?kelime=ta%C5%9F%C4%B1nmaz, (Erişim: 24.02.2019).
41. TDK (2019b). Değer. URL: https://sozluk.gov.tr/?kelime=de%C4%9Fer, (Erişim: 07.04.2019).
42. TESK (2020). İllere Göre Kayıtlı Esnaf/İşyeri, Nüfus ve Oda Sayıları. URL: https://www.tesk.org.tr/view/mevzuat/goster.php?Guid=902743d2-11e2-11ea-9eaf-000c29b32a85, (Erişim: 23.03.2019).
43. UDES (2006, Mart). Pazar Değeri. URL: www.resmigazete.gov.tr › eskiler › 2006/03, (Erişim: 14.04.2019).
44. Ünsal, B. (2011). Enerji Etkin Tasarımın Gayrimenkul Değerleme Açısından İncelenmesi (Basılmamış Yüksek Lisans Tezi). Ege Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü İnşaat Mühendisliği Anabilim Dalı, İzmir.
45. Ventolo, W. L., & Williams, M. R. (2001). Fundamentals of Real Estate Appraisal (8th Edition). Chicago: Dearborn Real Estate Education.
46. Weinberger, R. R. (2001). Light Rail Proximity: Benefit or Detriment in The Case of Santa Clara County, California?. Transportation Research Record, 1747(1), 104-113.
47. Wen, H., Jıa, S., & Guo, X. (2005). Hedonic Price Analysis of Urban Housing: An Empirical Research on Hangzhou, China. Journal of Zhejiang University SCIENCE, 6A(8), 907-914.