Erzurum’da Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Analiz Yardımıyla Belirlenmesi

Year 2022, , 377 - 400, 25.10.2022

Cansu Güller , Cigdem Varol

https://doi.org/10.17233/sosyoekonomi.2022.04.20

Abstract

Çalışmanın amacı Erzurum’un farklı kentsel yerleşim alanlarına göre satılık ve kiralık konut fiyatlarının farklılaşmasına sebep olan faktörleri belirlemektir. Çalışma alanı olarak Erzurum’un kent merkezi (Yakutiye), kentsel gelişim alanı (Palandöken) ve uydu kent yerleşim alanı (Aziziye) olmak üzere Erzurum’da konut yoğunluğunun en fazla olduğu üç bölge belirlenmiştir. Konut fiyatlarının analiz edilmesinde hedonik fiyat analiz yöntemi kullanılmıştır. Çalışma kapsamında, bölgede daha önce yapılan konut çalışmalarından farklı olarak; şehirdeki satılık ve kiralık daire fiyatlarının farklılaşmasında önemli olduğu düşünülen bina tipolojileri ile konut fiyatlarına etki eden değişkenlerin kentsel gelişme dinamikleriyle birlikte yorumlanması gerçekleştirilmiştir.

Keywords

Erzurum, Konut Fiyatları, Hedonik Analiz

Determining the Factors Affecting House Prices in Erzurum Using Hedonic Analysis

Abstract

The study aims to determine the factors that cause the differentiation of house prices and rents according to different locations of settlements in Erzurum. As the study area, three regions with the highest housing density in Erzurum were determined: Erzurum city centre (Yakutiye), urban development area (Palandöken) and satellite city settlement area (Aziziye). The hedonic price analysis method was used to analyse house prices. Within the scope of the study, building typologies, which are thought to be important in the differentiation of house prices and rent in the city, were analysed, and the variables affecting the housing prices were interpreted together with the urban development dynamics in this study different than the previously conducted housing studies in the region.

Keywords

Erzurum, House Prices, Hedonic Analysis

References

• Afşar, A. vd. (2017), “Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Model İle Belirlenmesi: Eskişehir Örneği”, Selçuk Üni. Sos. Bil. Ens. Dergisi, 37(1), 195-205.
• Ak-Çetin, D. & O. Akpınar (2021), “Seferihisar’da Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Model İle Belirlenmesi Araştırması”, İzmir İktisat Dergisi, 36(1), 43-59.
• Aliağaoğlu, A. (2016), “Balıkesir Şehri’nde Kiracılık”, Eastern Geographical Review, 20(36), 183-200.
• Alkan-Gökler, L. (2017), “Ankara’da Konut Fiyatları Farklılaşmasının Hedonik Analiz Yardımıyla İncelenmesi”, Megaron, 12(2), 304-315.
• Alkay, E. (2008), “Housing Submarkets in Istanbul”, International Real Estate Review, 11(1), 113-127.
• Alp, E. & U. Seven (2019), “Türkiye Konut Piyasasında Etkinlik Analizi”, İstanbul Business Research, 48(1), 1-27, Published Online http://doi.org/10.26650/ibr.2019.48.0046.
• Anselin, L. & N. Lozano-Gracia (2008), “Errors in Variables and Spatial Effects in Hedonic House Price Models of Ambient Air Quality”, Empirical Economics, 34(1), 5-34.
• Appraisal Institute (2004), Gayrimenkul Değerlemesi, (Çev. E. Töre), İ.Ü. Yayın No: 4487.
• Arıkan, F.E. (2008), “Ev Kiralarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Yöntemi ile Belirlenmesi”, Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.
• Ayan, E. & C. Erkin (2014), “Hedonic Modeling for a Growing Housing Market: Valuation of Apartments in Complexes”, International Journal of Economics and Finance, 6(3), 188-199.
• Ayvaz, Ö. (2002), “Emlak Fiyatlarının Hedonik Model ile Araştırılması, İzmir Örneği”, Yüksek Lisans Tezi, Dokuz Eylül Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İzmir.
• Baslevent, C. & H. Sahinkaya (2010), “Estimation of Apartment Prices in Turkey: Regional Differences and Some Specification Issues”, SSRN, Published Online: http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.1687052.
• Bekar, E. (2013), “Hedonik Konut Fiyatlarının Mekânsal Kantil Regresyon Modeli İle Analizi”, Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.
• Bera, A.K. & S.G. Kangallı-Uyar (2019), “Local and Global Determinants of Office Rents in İstanbul: The mixed Geographically Weighted Regression Approach”, Journal of European Real Estate Research, 12(2), 227-249.
• Bolat, M & L. Şenol (2020), “Konut Piyasasında Fiyatlandırma ve Konut Balonu”, International Marmara Social Sciences Congress Proceedings Book.
• Bourassa, S.C. et al. (2007), “Spatial Dependence, Housing Submarkets, and House Price Prediction”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 35, 143-160.
• Boza, E. (2015), “Investigation of Housing Valuation Models Based on Spatial and Non-Spatial Techniques”, Doktora Tezi, ODTÜ, Ankara.
• Bulut, H. et al. (2015), “The Investigation of The Factors Affecting on The Prices of Real Estates in Samsun via Hedonic Price Model”, Alphanumeric Journal, 3(2), 121-130.
• Büyükduman, A. (2014), Bir Kent Efsanesi Konut Balonu Kent Ekonomisi Ne Diyor?, 1. Baskı, İstanbul: Scala Yayıncılık.
• Cohen, J.P. & C.C. Coughlin (2007), "Spatial Hedonic Models Of Airport Noise, Proximity, And Housing Prices”, Journal of Regional Science, 48(5), 859-878.
• Colwell, P.F. & G. Dilmore (1999), “Who was First? An Examination of an Early Hedonic Study”, Land Economics, 75(4), 620-626.
• Court, A.T. (1939), “Hedonic Price Indexes with Automotive Examples”, The Dynamics of Automobile Demand, New York: The General Motors Corporation, 99-117.
• Cui, N. et al. (2018), “The Impact of Micro-Level Influencing Factors on Home Value: A Housing Price-Rent Comparison”, Sustainability, 10(12), 4343.
• Curry, B. et al. (2002), “Neural Networks and Nonlinear Statistical Methods: An Application to the Modelling of Price quality Relationships”, Computers & Operations Research, 29, 951-969.
• Çalmaşur, G. & M.E. Aysin (2019), “Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Modelle Belirlenmesi: TRA1 Alt Bölgesi Üzerine Bir Uygulama”, Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, 22, 77-92.
• Çelik, İ. & E. Turgut (2019), “Antalya İlinde Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Mekansal Ekonometri ile İncelenmesi”, Uluslararası Ekonomik Araştırmalar Dergisi, 5(1), 39-48.
• Çiçek, U. & S.A. Hatırlı (2015), “Isparta İlinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Analizi”, Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 7(13), 98-114.
• Daşkıran, F. (2015), “Denizli Kentinde Konut Talebine Etki Eden Faktörlerin Hedonik Fiyatlandırma Modeli ile Tahmin Edilmesi”, Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, 8(37), 850-857.
• Din, A. et al. (2001), “Environmental Variables and Real Estate Prices”, Urban Studies, 38(11), 1989-2000.
• Durkaya, M. & R. Yamak (2004), “Türkiye'de Konut Piyasasının Talep Yönlü Analizi”, İktisat İşletme ve Finans, 19(217), 75-83.
• Dursun, D. & C. Güller (2019), “Çocuk ve Kentsel Mekân İlişkisi: Erzurum’da Çocuk Oyun Alanlarının Erişilebilirlik ve Alansal Yeterlilik Analizi”, Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi, 10(1), 11-27.
• Ellibeş, E. & Ş. Görmüş (2018), “Kocaeli İlinde Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Yatay Kesit Analizi ile İncelenmesi”, Uluslararası Ekonomik Araştırmalar Dergisi, 4(1), 47-56.
• Endeksa (2021), <https://www.endeksa.com/tr/> 25.09.2021.
• Farber, S. & M. Yeates (2006), “A Comparison of Localized Regression Models in a Hedonic House Price Context”, Canadian Journal of Regional Science, 29(3), 405-420.
• Goodman, A.C. (1998), “Andrew Court and The Invention of Hedonic Price Analysis”, Journal of Urban Economics, 44(2), 291-298.
• Güler, İ. et al. (2019), “Rize İli Merkez İlçesinde Konut Fiyatlarının Hedonik Fiyat Modeliyle Değerlemesi”, Journal of the Institute of Science and Technology, 9(4), 2294-2302.
• Halvorsen, R. & R. Palmquist (1980), “The Interpretation of Dummy Variables in Semilogarithmic Equations”, American Economic Review, 70, 474-475.
• Hasgül, E. & A. Özsoy (2016), “Konut Tasarımında Esnekliğin Farklı Konut Tipolojileri Üzerinden Tartışılması”, Tasarım+Kuram, 22, 69-79.
• Holly, S. et al. (2010), “A Spatio-Temporal Model of House Prices in the USA”, Journal of Econometrics, 158(1), 160-173.
• Huang, Z. et al. (2017), “Spatial and Hedonic Analysis of Housing Prices in Shanghai”, Habitat International, 67, 69-78.
• Irak, G. & H. Şen (2020), “Konut Piyasasında Fiyatlandırma ve Konut Balonu”, International Marmara Social Sciences Congress Proceedings Book.
• İçli, G. (2015), Emlak Yönetimi ve Pazarlaması, 2.Baskı, Eskişehir, Anadolu Üniversitesi Yayını No:2785.
• İslamoğlu, E. & H. Bulut (2018), “Nevşehir İli Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile İncelenmesi”, Uluslararası Medeniyet Çalışmaları Dergisi, 3(1), 80-90.
• Kangallı-Uyar, S.G. & N. Yayla (2016), “Konut Fiyatlarının Hedonik Fiyatlama Yaklaşımına Göre Mekânsal Ekonometrik Modeller İle Tahmini: İstanbul Konut Piyasası Örneği”, Social Sciences, 11(4), 326-342.
• Kangallı-Uyar, S.G. & N.D. Keten (2020), “Konut Fiyatlarının Mekânsal Kantil Regresyon Yaklaşımına Göre Modellenmesi: Denizli İli Örneği”, Business and Economics Research Journal, 11(3), 713-734.
• Kestens, Y. et al. (2006), “Heterogeneity in Hedonic Modelling of House Prices: Looking at Buyers’ Household Profiles”, Journal of Geographical Systems, 8(1), 61-96.
• Koramaz, T.K. & V. Dökmeci (2012), “Spatial Determinants Of Housing Price Values in İstanbul”, European Planning Studies, 20(7), 1222-1237.
• Kördiş, G. vd. (2014), “Antalya’da Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Tahmin Edilmesi”, Akdeniz Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 14(28), 103-132.
• Kudaka (2015), Erzurum İli Sosyal Yapı Analizi, <https://www.kalkinmakutuphanesi.gov.tr>, 18.11.2021.
• Leishman, C. (2001), “House Building and Product Differentiation: An Hedonic Price Approach”, Journal of Housing and the Built Environment, 16(2), 131-152.
• Liao, W.C. & X. Wang (2012), “Hedonic House Prices and Spatial Quantile Regression”, Journal of Housing Economics, 21(1), 16-27.
• Liu, S. & D. Hite (2013), “Measuring the Effect of Green Space on Property Value: an Application of the Hedonic Spatial Quantile Regression”, Southern Agricultural Economics Association (SAEA) Annual Meeting, Published Online http://purl.umn.edu/143045.
• McCord, M.J. et al. (2018), “Examining the Spatial Relationship Between Environmental Health Factors and House Prices: No2 Problem?”, Journal of European Real Estate Research, 11(3), 353-398.
• McMillen, D.P. & C.L. Redfearn (2010), “Estimation and Hypothesis Testing for Nonparametric Hedonic House Price Functions”, Journal of Regional Science, 50(3), 712-733.
• Mussa, A. et al. (2017), “Immigration and Housing: A Spatial Econometric Analysis”, Journal of Housing Economics, 35, 13-25.
• Osland, L. (2010), “An Application of Spatial Econometrics in Relation to Hedonic House Price Modeling”, Journal of Real Estate Research, 32(3), 289-320.
• Özdemir-Sarı, Ö.B. & E. Aksoy-Khurami (2018), “Housing Affordability Trends and Challenges in the Turkish Case”, Journal of Housing and the Built Environment, DOI: 10.1007/s10901-018-9617-2.
• Öztürk, N. & E. Fitöz (2009), “Türkiye’de Konut Piyasasının Belirleyicileri: Ampirik Bir Uygulama”, ZKÜ Sosyal Bilimler Dergisi, 5(10), 21-46.
• Özus, E. & V. Dökmeci (2010), “Dönüşüm Yaşanan Tarihi Alanlarda Konut Fiyatlarında Etkili Faktörlerin Analizi”, İTÜ Dergisi/a, 5(2), 179-188.
• Özus, E. et al. (2007), “Spatial Analysis of Residential Prices in Istanbul”, European Planning Studies, 15(5), 707-721.
• Panduro, T.E. (2019), “The Value of Living in Proximity to a Forest, a Lake and the Sea: A Large Scale Hedonic House Price Valuation”, Baggrundsnotat til Miljøøkonomisk Rapport, De økonomiske Råd, 1-23.
• Pavlov, A.D. (2000), “Space‐Varying Regression Coefficients: A Semi‐Parametric Approach Applied to Real Estate Markets”, Real Estate Economics, 28(2), 249-283.
• Randeniya, T. et al. (2017), “A Model to Estimate the Implicit Values of Housing Attributes by Applying the Hedonic Pricing Method”, International Journal of Built Environment and Sustainability, 4(2), 113-120.
• Ridker, R.G. & J.A. Henning (1967), “The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution”, The Review of Economics and Statistics, 49, 246-257.
• Selim, H. “Determinants of House Prices in Turkey: Hedonic Regression versus Artificial Neural Network”, Expert Systems with Applications, 36(2), 2843-2852.
• Shimizu, C. et al. (2010), “Structural and Temporal Changes in The Housing Market and Hedonic Housing Price Indices: A Case of The Previously Owned Condominium Market in the Tokyo Metropolitan Area”, International Journal of Housing Markets and Analysis, 3(4), 351-368.
• Sunding, D.L. & A.M. Swoboda (2010), “Hedonic Analysis with Locally Weighted Regression: An Application to the Shadow Cost of Housing Regulation in Southern California”, Regional Science and Urban Economics, 40(6), 550-573.
• Tunçay, C.M. (2020), “Türkiye’de Konut Sektöründeki Ortalama Karlılığın Konut Yatırımlarına ve Konut Fiyatlarına Etkisi”, Politik Ekonomik Kuram, 4(2), 242-254.
• TÜİK (2021), Konut ve İnşaat İstatistikleri, <https://www.tuik.gov.tr/>, 20.09.2021.
• Türel, A. (1981), “Ankara’da Konut Fiyatlarının Mekânsal Farklılaşması”, ODTÜ Mimarlık Fakültesi Dergisi, 7(1), 97-109.
• Uğurlar, A. & T. Özelçi-Eceral (2014), “Ankara’da Mevcut Konut (Mülk Ve Kiralık) Piyasasına İlişkin Bir Değerlendirme”, İdealkent, 5(12), 132-159.
• Üçdoğruk, Ş. (2001), “İzmir İlinde Emlak Fiyatlarına Etki Eden Faktörler- Hedonik Yaklaşım”, Dokuz Eylül Üniversitesi İ.İ.B.F. Dergisi, 16(2), 149-161.
• Xiao, Y. et al. (2019), “Effects of Floor Level and Landscape Proximity on Housing Price: A Hedonic Analysis in Hangzhou, China”, Habitat International, 87, 11-26.
• Yayar, R & M. Bursal (2019), “Türkiye’de Konut Kira Fiyatlarının Hedonik Tahmini”, İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi, 8(3), 2010-2026.
• Yayar, R. & D. Demir (2014), “Hedonic Estimation of Housing Market Prices in Turkey”, Erciyes Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, (43), 67-82.
• Yayar, R. & D. Gül (2014), “Mersin Kent Merkezinde Konut Piyasası Fiyatlarının Hedonik Tahmini”, Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 14(3), 87-100.
• Yayar, R. (2011), “Dizüstü Bilgisayar Piyasasında Hedonic Talep Parametrelerinin Tahminlenmesi”, Karamanoğlu Mehmet Bey Üniversitesi Ekonomik Araştırmalar Dergisi, 13(21), 21-27.
• Yeşilbağ, M. (2020), “İnşaat Sektörünün Kriz Dinamikleri: Güncel Bir Değerlendirme”, Mülkiye Dergisi, 44(1), 101-130.
• Yıldırım, M.O. (2017), “Türkiye Ekonomisinde Konut Piyasası Dinamiklerinin Analizi”, Doktora Tezi, Pamukkale Üniversitesi, Denizli.
• Yılmaz, E. (2016), “Konut Sorunu ve Toplu Konut Üretiminde TOKİ’nin ve Belediyelerin Rolü”, Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 3(7), 31-50.
• Zietz, J. et al. (2008), “Determinants of House Prices: A Quantile Regression Approach”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 37(4), 317-333.
• Zingat (2021), Erzurum Bölge Raporu, <https://www.zingat.com/erzurum-bolge-raporu>, 25.09.2021.