Regional Housing Market in Turkey: Convergence Analysis for NUTS-2

Year 2020, Volume: 28 Issue: 46, 157 - 172, 31.10.2020

Ali Yıldırım , Ayşen Kaya

https://doi.org/10.17233/sosyoekonomi.2020.04.08

Cited By: 2

Abstract

Economic impact of price bubbles that may occur in housing market and risks they pose for the housing market make it necessary to observe the course housing prices. Therefore, the aim of this study is to analyse whether changes in regional housing prices converge to changes in national housing prices in Turkey. In this context, relative house price index (HPI) is generated by monthly house prices for the NUTS-2 regions of Turkey. As a result of the application of unit root tests to the relative HPI generated, it was determined that the changes in housing prices diverged. This shows that the price changes in regional housing markets in sub-market position are independent from the price changes in national housing market. The results obtained from Zivot-Andrews test, which takes into account the structural breaks, shows that the changes in housing prices in the TR22, TR41 and TR42 regions converge to the changes in national housing prices with structural breaks.

Keywords

Housing Prices, Unit Root Tests, Price Convergence

Türkiye’de Bölgesel Konut Piyasası: Düzey-2 Bölgeleri İçin Yakınsama Analizi

Abstract

Konut piyasasında oluşabilecek fiyat balonlarının ekonomi üzerindeki etkisi ve konut piyasası açısından yarattığı riskler, konut fiyatlarının seyrinin gözlemlenmesini gerekli kılmaktadır. Bu nedenle çalışmanın amacı, Türkiye’de bölgesel konut fiyatlarındaki değişmelerin, ulusal konut fiyatlarındaki değişmelere yakınsayıp yakınsamadığının analiz edilmesidir. Bu bağlamda Türkiye’nin İİBS düzey-2 bölgelerine ait, aylık konut fiyat endeksi verileri kullanılarak nispi konut fiyat endeksi (KFE) verileri oluşturulmuştur. Elde edilen nispi KFE verilerine, birim kök testlerinin uygulanması sonucunda konut fiyatlarındaki değişmelerin ıraksadığı tespit edilmiştir. Bu durum alt piyasa konumundaki bölgesel konut piyasalarındaki fiyat değişmelerinin, ulusal konut piyasasındaki fiyat değişmelerinden bağımsız olduğunu göstermektedir. Yapısal kırılmaların dikkate alındığı Zivot-Andrews testinden elde edilen sonuçlar ise TR22, TR41 ve TR42 bölgelerindeki konut fiyatındaki değişmelerin yapısal kırılma ile ulusal konut fiyatlarındaki değişmelere yakınsadığını göstermektedir.

Keywords

Konut Fiyatları, Birim Kök Testleri, Fiyat Yakınsaması

References

• Abbott, A. & G. De Vita (2011), “Pairwise Convergence of District-Level House Prices in London”, Urban Studies, 49(4), 721-740.
• Abbott, A. & G. De Vita (2013), “Testing for Long-run Convergence Across Regional House Prices in the UK: A Pairwise Approach”, Applied Economics, 45(10), 1227-1238.
• Akseki, U. & B. Alpaslan & B. Gök & A.N. Çatık (2016), “Regional House Price Convergence in Turkey: Has it Changed After the Mortgage Law?”, içinde: M.A. İçbay & H. Arslan & R. Yılmaz (eds.), Recent Developments in Social Sciences Business Administration and Finance, Bialystok, 199-209.
• Alexander, C. & M. Barrow (1994), “Seasonality and Cointegration of Regional House Prices in the UK”, Urban Studies, 31(10), 1667-1689.
• Aydoğuş, O. (2018), “Konutta Sıkıntılar Büyüyor”, İktisat ve Toplum Dergisi, 88, 5-11.
• Aye, G.C. & S. Goswami & R. Gupta (2013), “Metropolitan House Prices in India: Do they Converge?”, University of Pretoria Department of Economics Working Paper Series, 13(1), 135-144.
• Bilgin, M.H. & C.K. Marco Lau & E. Demir & N. Astrauskiene (2010), “Rental Price Convergence in a Developing Economy: New Evidence from Nonlinear Panel Unit Root Test, International Journal of Strategic Property Management, 14 (3), 245-257.
• Burger, P. & L.J. Van Rensburg (2008), “Metropolitan House Prices in South Africa: Do They Converge?”, South African Journal of Economics, 76(2), 291-297.
• Chien, M. & S.J.C. Lee (2006, October), “The Convergence of Regional House Price: An Application to Taiwan”, in: 9th Joint International Conference on Information Sciences (JCIS-06), Atlantis Press: Amsterdam: 466-469.
• Cook, S. (2003), “The Convergence of Regional House Prices in the UK”, Urban Studies, 40(11), 2285-2294.
• Drake, L. (1995), “Testing for Convergence Between UK Regional House Prices”, Regional Studies, 29(4), 357-366.
• Holmes, M.J. & J. Otero & T. Panagiotidis (2015), “A Pair-wise Analysis of Intra-city Price Convergence within the Paris Housing Market”, The Journal of Real Estate Finance and Economics, 54(1), 1-16.
• Holmes, M.J. (2007), “How Convergent are Regional House Prices in the United Kingdom? Some New Evidence from Panel Data Unit Root Testing”, Journal of Economic and Social Research, 9(1), 1-17.
• Hülagü, T. & E. Kızılkaya & A.G. Özbekler & P. Tunar (2016), “Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nin Kalite Değişimi Etkisinden Arındırılması: Hedonik Konut Fiyat Endeksi”, T.C. Merkez Bankası Ekonomi Notları, 2, 1-15.
• İğde, E. (2010), “Yapısal Değişiklik Altında Birim Kök Testleri ve Bazı Makro İktisadi Değişkenler Üzerine Uygulamalar”, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Adana: Çukurova Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
• Kim, Y.S. & J.J. Rous (2012), “House Price Convergence: Evidence from US State and Metropolitan Area Panels”, Journal of Housing Economics, 21(2), 169-186.
• MacKinnon, J.G. (1996), “Numerical Distribution Functions for Unit Root and Cointegration Tests”, Journal of Applied Econometrics, 11(6), 601-618.
• Mao, G. (2016), “Do Regional House Prices Converge or Diverge in China?”, China Economic Journal, 9(2), 154-166.
• Meen, G. (1999), “Regional House Prices and the Ripple Effect: A New Interpretation”, Housing Studies, 14(6), 733-753.
• Payne, J.E. (2012), “The Long-run Relationship Among Regional Housing Prices: An Empirical Analysis of the US”, Journal of Regional Analysis & Policy, 42(1), 28-35.
• Perron, P. (1989), “The Great Crash, the Oil Price Shock, and the Unit Root Hypothesis”, Econometrica: Journal of the Econometric Society, 1361-1401.
• Phillips, P.C. & P. Perron (1988), “Testing for a Unit Root in Time Series Regression”, Biometrika, 75(2), 335-346.
• Sevüktekin, M. & M. Çınar (2017), Ekonometrik Zaman Serileri Analizi: E-views Uygulamalı, 5. Baskı, Bursa: Dora Basım Yayın.
• T.C. Merkez Bankası, Elektronik Veri Dağıtım Sistemi, <https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/dashboard/310>, 11.05.2020.
• T.C. Merkez Bankası, Metaveri, <https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/b4628fa9-11a7-4426-aee6-dae67fc56200/KFE-Metaveri.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-b4628fa9-11a7-4426-aee6-dae67fc56200-mDXEz4N>, 11.05.2020.
• TÜİK, 1923-2019 İstatistiki Göstergeler, <http://www.tuik.gov.tr/Start.do>, 11.05.2020.
• Zhang, F. & B. Morley (2014), “The Convergence of Regional House Prices in China”, Applied Economics Letters, 21(3), 205-208.