AN ANALYSIS ON ADJUSTMENT CASE FOR INCREASING THE RENT IN THE PRESENCE OF LEGAL LIMITATIONS ON RENT INCREASE

Abstract

The high inflation in Türkiye in recent years has significantly affected lease agreements, with huge increases on rents in a short time. To protect current lessees from such increases, the Turkish government has put into force a temporary regulation, which stipulates that the annual rent increase should be limited to 25 % in residential leases for a certain period of time. The mandatory application of this regulation causes a large gap between actual rents and imputed rents. This issue can be normally solved by filing a case for determining the rent pursuant to Article 344/III of the Turkish Code of Obligations (TCO) in cases where imputed rents can be determined; however, as the case for determining the rent can be only filed after 5 years from the conclusion of the lease agreement, this provision only applies to lease agreements concluded earlier than five years. Disputes arising from lease agreements are also subject to compulsory mediation, which can resolve such disputes to some extent. Because the mediator may determine a higher amount than the rent increase stipulated by the said regulation, provided that the parties agree on it. Nevertheless, the dispute, may not be resolved by means of mediation. In this case, the parties may take action by filing an adjustment case to restore the imbalance between the considerations of them. The present study aims to make a comprehensive analysis on whether or not TCO Article 138 can be applied in the presence of current regulations.

Keywords

• Rent
• Determination of Rent
• Adjustment of the Rent
• Hardship in Performance
• Adjustment

KİRA BEDELİ ARTIŞINA İLİŞKİN HUKUKİ SINIRLAMALAR KARŞISINDA KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASININ DEĞERLENDİRİLMESİ

Abstract

Son yıllarda ülkemizde yaşanan enflasyon kira sözleşmelerini önemli ölçüde etkilemiş ve kira bedellerinde kısa sürede büyük artışlar yaşanmıştır. Konut kirası sözleşmelerindeki mevcut kiracıları bu artıştan koruyabilmek adına geçici bir düzenlemeyle yıllık artış %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu sınırlamanın kati bir şekilde uygulanması ise emsal kira bedelleri ile mevcut kira bedelleri arasında büyük bir uçurumun oluşmasına sebep olmuştur. TBK m. 344/III uyarınca kira tespit davası ile emsal kira bedelinin belirlenebildiği hâllerde bu sorun çözülebilmektedir; fakat tespit davası 5 yıllık sürede açılabildiğinden, daha öncesinde yaşanan sorunlarda etkili değildir. Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların zorunlu arabuluculuğa tabi tutulması da bu uyuşmazlıkları bir ölçüde giderebilmektedir. Zira tarafların anlaşması şartıyla arabulucu kira artışını farklı bir oranda belirleyebilmektedir. Fakat arabuluculuğa rağmen anlaşmazlığın çözülememesi de olasıdır. Böyle bir durumda taraflar arasında bozulan edim dengesinin sağlanabilmesi adına uyarlama davasına başvurulması akla gelmektedir. Bu çalışma ile mevcut hukukî düzenlemeler karşısında TBK m. 138’in uygulanıp uygulanamayacağı hususunda kapsamlı bir değerlendirme yapılması amaçlanmıştır.

Keywords

• Kira Bedeli
• Kira Bedelinin Belirlenmesi
• Kira Bedelinin Uyarlanması
• Aşırı İfa Güçlüğü
• Uyarlama

References

1. ALTAŞ, Hüseyin: “Kira Parası Artışlarının Sınırlanması”, AÜHFD, C. 49, S. 1, 2000, s. 97-116.
2. ANTALYA, Gökhan: Marmara Hukuku Yorumu Borçlar Hukuku Ge-nel Hükümler, C. V/1-3, 2. Bası, Ankara 2019.
3. ARAL, Fahrettin/AYRANCI, Hasan: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişki-leri, 14. Bası, Ankara 2021.
4. ARAT, Ayşe, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Ankara 2006.
5. AYBAY, Memet Erdem: “Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı İncelemesi)”, MÜHF-HAD, C. 22, S. 3, Cevdet Yavuz’a Armağan C. I, 2016, s. 324-348.
6. BAYSAL, Başak: Sözleşmenin Uyarlanması, 4. Bası, İstanbul 2020.
7. BURCUOĞLU, Halûk: “Hukukta Uyarlama-Özellikle Taşınmaz Kira-larında ve (Dövize Endeksli) Kredi Sözleşmelerinde Uyarla-ma”, İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 20, 1996, s. 59-91.
8. ÇAVDAR, Pelin/KARACA, Aybüke: “Türk Hukukunda Aşırı İfa Güçlüğü ve Toplu İş Sözleşmesine Uygulanabilirliği”, MÜHF-HAD, C. 23, S. 3, Prof. Dr. Bülent Tahiroğlu' na Armağan, 2017, s. 613-642.

9. DOĞAN, Gülmelahat: “Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Sözleşmenin De-ğişen Koşullara Uyarlanması”, TBB Dergisi, S. 111, 2014, s. 9-36.
10. DOĞANAY, İsmail: ‘‘Sözleşme Yapıldıktan Sonra Devalüasyon Sebe-biyle Para Değerinde Meydana Gelen Büyük Değişiklikler, Akdin Yerine Getirilmesine Mani Olur mu?’’, Yargıtay Dergisi, C. I, S. 4, 1975, s. 23-46.
11. EREN, Fikret/DÖNMEZ, Ünsal: Eren Borçlar Hukuku Şerhi, C. III, m. 83-206, Ankara 2022.
12. EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 9. Bası, Ankara 2021.
13. FEYZİOĞLU, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. II, 2. Bası, İstanbul 1977.
14. GÖRMEZ, Mustafa: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlanması, İstanbul 2019.
15. GÜLEKLİ, Yeşim: ‘‘Aşırı İfa Güçlüğü ve Alacaklının Tasavvurunun Boşa Çıkması Halinde İşlem Temelinin Çökmesi Öğretisi’’, İs-tanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 15, S. 18, 2011, s. 43-69.
16. GÜMÜŞ, Mustafa Alper: “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul 2012.
17. İNCEOĞLU, Mehmet Murat: Kira Hukuku, C. II, İstanbul 2014.
18. KAPLAN, İbrahim: Hâkimin Sözleşmeye Müdahalesi, 3. Bası, Ankara, 2013.
19. KAYA, Ümmühan: Sözleşmenin Uyarlanmasında Sonradan Değişen Şartlar ve Öngörülemezlik İlkesi, MÜHF-HAD, C. 22, S. 3, Cevdet Yavuz’a Armağan C. II, 2016, s. 1569-1593.
20. KILIÇOĞLU, Ahmet M.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 4. Bası, Ankara 2022.
21. KRAMER, Ernst A./BRUNO, Schmidlin; Berner Kommentar: Allge-meine Einleitung in das schweizerische Obligationenrecht und Kommentar zu Art. 1-18 OR, Band VI/1/1, Bern 1986.
22. KÜÇÜKDAĞLI, Ayşegül: Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Yüksek Enflasyonun Etkisi, SÜHFD, C.31, S.3, 2023, s. 993-1037.
23. OĞUZMAN, M. Kemal/ÖZ, M. Turgut: Borçlar Hukuku Genel Hü-kümler, C. I, 18. Bası, İstanbul 2020.
24. ÖZYAKIŞIR, Özkan: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019.
25. PAK, Elif: Türk Borçlar Kanununda Aşırı İfa Güçlüğü, Ankara 2020.
26. RÖSLER, Hannes: “Alman ve Uluslararası Sözleşme Hukukunda Değişen ve Öngörülemeyen Koşullar”, Çev. Tülay Aydın Ünver, İÜHFM, C. 66, S. 1, 2008, s. 353-364.
27. SARI FİDAN, Özlem: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlen-dirilmesi”, YBHD, S. 1, 2023, s. 345-380.
28. SEROZAN, Rona/BAYSAL, Başak/SANLI, Kerem Cem: Serozan Borçlar Hukuku Genel Bölüm: İfa, İfa Engelleri, Haksız Zen-ginleşme, İstanbul 2022.
29. TERCIER, Pierre/PICHONNAZ, Pascal/DEVELİOĞLU, H. Murat: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 2020.
30. TEKİNAY, Selâhattin Sulhi: Borçlar Hukuku, C. II, 5. Bası, İstanbul 1985.
31. THILO, Emile: ‘‘Laesio Enormis ve Clausula Rebus Sic Stantibus ile Bir Para Borcunda Mücbir Sebep Hakkında Not’’, Çev. Bülent N. Esen, İÜHFM, C. 1, S. 3, 1935, s. 344-351.
32. TİLE, Latif: Uyarlama Sebebi Olarak Aşırı İfa Güçlüğü, Ankara, 2021.
33. TOPUZ, Seçkin: “Sözleşmenin İçeriğine Müdahalenin Sözleşmeye Bağlılık İlkesine Aykırılık Oluşturup Oluşturmadığı Sorunu”, SÜHFD, C. 19, S. 2, 2011 (TOPUZ, Sözleşmeye Bağlılık).
34. TOPUZ, Seçkin: Türk- İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale, Ankara 2009, (TOPUZ, Sözleşmeye Müdahale).
35. TUNÇOMAĞ, Kenan: ‘‘Alman Hukukunda Borcun İfasında Aşırı Güçlük (Muamelenin Temeli) ile İlgili Objektif Görüşler’’, İÜHFM, C. 32, S. 2-4, 1966, s. 884-905.
36. TÜZÜNER, Özlem/ÖZ, Kerem: “Aşırı İfa Güçlüğüne İlişkin İçtihat İncelemesi”, ABD, C. 73, S. 3, 2015, s. 421-470.
37. YAVUZ, Cevdet/ACAR, Faruk/ÖZEN, Burak: Borçlar Hukuku Ders-leri (Özel Hükümler), 16. Bası, İstanbul 2019.
38. YENİOCAK, Umut: Kira Bedelinin Belirlenmesi Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları, 3. Bası, Ankara 2023.
39. YILMAZ, Süleyman: “Dövize Endeksli Tüketici Kredilerinde Uygula-ma Sorunu ve Yargıtay’ın Bakışı”, AÜHFD, C. 59, S. 1, 2010, s. 131-172.
40. YÜKSEKDAĞ, Sinan: Mücbir Sebep, Aşırı İfa Güçlüğü Hallerinin Kira Sözleşmeleri Üzerinde Etkileri, 2. Bası, Ankara 2023.
41. ZEVKLİLER, Aydın/ GÖKYAYLA, K. Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 21. Bası, İstanbul 2021.