ARSA SAHİBİNE, YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN KİŞİLERE KARŞI DAVA AÇMA HAKKI TANIYAN VE AVANS TAPU UYGULAMALARI OLARAK BİLİNEN YARGITAY KARARLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

Year 2025, Volume: 33 Issue: 1, 501 - 558, 26.03.2025

Şahin Akıncı

https://doi.org/10.15337/suhfd.1639400

Abstract

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi bazen yüklenici eseri tamamlamadan arsayı yükleniciye devretmekte, o da üçüncü kişilere satış yap-maktadır. Böylece üçüncü kişiler satın aldıkları bağımsız bölümün maliki olmaktadırlar. Fakat yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi sözleşmeden dönerek üçüncü kişilere karşı tapu sicilinin düzeltilmesi davası açmakta, Yargıtay da bu davaları kabul etmektedir. Böylece üçüncü kişiler taşınmazlarını kaybetmektedir.
Yargıtay’ın bu kararları pek çok açıdan hatalıdır. İlk olarak, üçüncü kişiler yüklenicinin halefi değildir. İkinci olarak arsanın yükleniciye devrini avans olarak nitelendirmektedir. Fakat avans para borçlarında söz konusu olur. Üçüncü olarak Yargıtay, yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin hakkını bir şahsî hak olarak nitelendirmektedir. Fakat bu bir aynî haktır. Dördüncü olarak Yargıtay, aynî etkili dönme görüşünü benimsemiştir. Beşincisi Yargıtay yükleniciden arsa payı alan kişileri peşinen kötü niyetli olarak kabul etmekte ve TMK m. 1023’ten yararlanamayacaklarına hükmetmektedir. Bu görüş de hem TMK m. 3’e hem de 1023’e aykırıdır.

Keywords

Avans tapu, halefiyet, tapu siciline güven, Arsa Payı Karşılığı, sözleşmeden dönme

ANALYSIS OF COURT OF CASSATION RULINGS ON THE LANDOWNER'S RIGHT TO FİLE LAWSUITS AGAİNST BUYERS OF INDEPENDENT UNITS FROM THE CONTRACTOR, BASED ON THE SO-CALLED 'ADVANCE OWNERSHIP TRANSFER' PRACTICE

Abstract

In land share in exchange for construction agreements, the landowner sometimes transfers the land to the contractor before the construction is completed, allowing the contractor to sell units to third parties. As a result, these third parties become the owners of the independent units they purchase. However, when the contrac-tor defaults, the landowner terminates the contract and files a lawsuit against these third parties for the rectification of the land registry. The Turkish Court of Cassation has consistently upheld such claims, leading to the loss of ownership rights for third-party buyers.
The Court of Cassation’s rulings are flawed in several respects. First, third parties are not successors of the contractor. Second, the court characterizes the transfer of land to the contractor as an advance payment, even though advance payments typically apply to monetary debts. Third, the court classifies the right of third-party buyers as a personal right, whereas it is actually a real right. Fourth, the Court of Cassation has adopted the real-effect termination doctrine. Finally, the court assumes that individuals acquiring land shares from the contractor act in bad faith and denies them the protection of Article 1023 of the Turkish Civil Code (TMK). This approach contradicts both Article 3 and Article 1023 of the TMK.

Keywords

Advance property title transfer, Legal Succession, Trust in the Land Registry, Construction Agreement in Return for Land Share, Rescission of Contract

References

• Adalet Bakanlığı, Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü, 10. Yılında Türk Borçlar Kanunu Çalıştayı, İstanbul 12-13 Ocak 2023 (Kısaltıl-mışı Çalıştay). (https://higm.adalet.gov.tr/Resimler/SayfaDokuman/14072023125623tbk.pdf ET, 25.01.2025).
• AKINCI, Şahin: Borçlar Hukuku Bilgisi, Genel Hükümler, 13. Baskı-dan Genişletilmiş 14. Baskı, Konya 2021.
• AKINCI, Şahin: Vekâlet Sözleşmesinin Sona Ermesi, Konya 2004 (AKINCI, Vekâlet).
• ANTALYA, Gökhan: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. I, Temel Kavramlar, Sözleşmeden Doğan Borç İlişkileri, İstanbul 2016.
• ARAT, Ayşe: Konut Satışında Üç Köşeli İlişkilerden Doğan Sorumlu-luk, İstanbul 2018.
• ARAT, Ayşe/AKÇAAL, Mehmet, “20.07.2017 Tarihli Anayasa Mahke-mesi kararının Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenici-den Tapuda Pay Devralan Üçüncü Kişilerin Durumuna Etkisi”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2018, C. 26, S. 2, s. 367-396.
• ATAMULU, İsmail: Türk Borçlar Hukukunda Muvazaa, Ankara 2017.
• BAYGIN, Cem/NAR, Ahmet: Medenî Hukuk Dersleri – I, Başlangıç Hükümleri ve Kişiler Hukuku, 6. Baskı, Ankara 2024.
• BROX/Walker, Besonderes Schuldrecht, 29. Auflage, München 2004.
• BUYRUKÇU, Ömer: Türk Borçlar Hukuku’nda Bozma Sözleşmesi (İkale), Yüksek Lisans Tezi, Akdeniz Üniversitesi Sosyal Bilim-ler Enstitüsü, Antalya 2020. (http://acikerisim.akdeniz.edu.tr/bitstream/handle/123456789/6230/T06862.pdf?sequence=1&isAllowed=y).
• CANSEL, Erol: Tapu Siciline İtimat Prensibi, Ankara 1964.
• ÇETİNER, Bilgehan: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 2024.
• DEMİRSATAN, Barış: Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Sözleşme-nin Haksız Olarak Sona Erdirilmesi, 2. Baskı, İstanbul 2021.
• EDİS, Seyfullah: Medenî Hukuka Giriş ve Başlangıç Hükümleri, 4. Basıdan Tıpkı Basım, Ankara 1993.
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Gözden Geçirilmiş 28. Baskı, Ankara 2023.
• ERKAN, Vehbi Umut/YÜCER, İpek, “Ayırt Etme Gücü”, AÜHFD, 60 (3) 2011, s. 485-522.
• ERMAN, Hasan: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Gözden Geçi-rilmiş 3. Basım, İstanbul 2010.
• FIKENTSCHER, Wolfgang/HEINEMANN, Andreas: Schuldrecht Allgemeiner und Besonderer Teil, 11. Völlig neu bearbeitete Auflage, Berlin/Boston 2017.
• GÜL, İbrahim: İrade Bozukluğunun Sonucu Olarak İptal Edilebilirlik, Ankara 2020.
• GÜNERGÖK, Özcan/KAYIHAN, Şaban: Borçlar Hukuku Dersleri, Genel Hükümler, İstanbul, 2024.
• KAHRAMAN, Zafer, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Ana-yasa Mahkemesi ve Yargıtay Kararlarıyla Yaratılan “Avans Ta-pu” Kavramının Değerlendirilmesi”, YÜHFD, C.XVIII, 2021/2, s.781-797.
• KILIÇOĞLU, Ahmet, M.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Gözden Geçirilmiş Güncelleştirilmiş 25. Bası, Ankara 2021.
• KIRCA, Çiğdem, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleş-meden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi, Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu, 2007, s. 77-109 (https://www.lexpera.com.tr/literatur/sempozyum-makaleler/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmelerinde-sozlesmeden-donmenin-ucuncu-kisilere-etkisi-ii-tapu-1/1 ).
• KOCAYUSUFPAŞAOĞLU/HATEMİ/SEROZAN/ARPACI: Borçlar Hukuku Genel Bölüm, Birinci Cilt, Kocayusufpaşaoğlu, Necip, Borçlar Hukukuna Giriş Hukukî İşlem Sözleşme, Yenilenmiş Genişletilmiş Tamamlanmış 4. Bası, İstanbul 2008.
• KOÇAK DİKER, Duygu, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 72 (3) 2023, s. 1427-1467.
• KOLLER, Alfred: Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Handbuch des allgemeinen Schuldrechts, 4. Auflage, Bern 2017.
• LOOSCHELDERS, Dirk: Schuldrecht Besonderer Teil, 16. Auflage, München 2021.
• OĞUZMAN, M. Kemal/ÖZ, Turgut: Borçlar Hukuku Genel Hüküm-ler, Cilt 1, Güncellenip Genişletilmiş 21. Bası, İstanbul 2023.
• ÖZ, M. Turgut, “Borçlu Temerrüdünde Sözleşmeden Dönmenin Bu Söz-leşme Gereğince Kazanılmış Aynî Haklara Etkisi ve Klasik Dönme Kuramı ile Yeni Dönme Kuramının Kısa Bir Karşılaştırmalı Eleşti-risi”, Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi, Y. 1985, C. 13, S. 16, s. 131-172.
• ÖZ, M., Turgut: Öğreti ve Uygulamada Sebepsiz Zenginleşme, Borçlar Kanunu 61-66. Maddelerine İlişkin İçtihatlar İle, İstanbul 1990 (ÖZ, Sebepsiz Zenginleşme).
• ÖZMEN, E. Saba/ÜREM, Müge, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmele-rinde Yargıtay Kararları İle Yaratılan “Avans Tapu” Kavramına Yönelik Eleştiriler”, T.C. Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2016/1, s. 13-30.
• ÖZYİĞİT, M. Hulusi: Türk Hukukunda Yolsuz Tescil, Ankara 2019.
• SAVAŞ, Abdurrahman, “Türk Borçlar Hukukunda İkale Sözleşmesi”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Yıl 7, (2016), Sayı 26, s. 105-141.
• SEÇER, Öz: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Ankara 2023.
• SEÇER, Öz: Eser Sözleşmesinin İş Sahibi tarafından Tam Tazminatla Feshi, Ankara 2016 (SEÇER, Eser).
• SONSUZOĞLU, Elif, “Bir Vergi Hukuku Sorunu: Ücret Avansları ve Personele Verilen Borçlar”, İ.Ü. İktisat Fakültesi Maliye Araş-tırma Merkezi Konferansları 43.-44. Seri/Yıl 2003, s. 37-51.
• ŞENGÜL, Mehmet: Tapu Sicilinin Aleniyeti, Ankara 2013.
• STURNER, Michael: Prütting-Wegen-Weinreich Bürgerliches Gesetz-buch Kommentar (Hrsg: Prütting, Hans/Wegen, Ger-hard/Weinreich, Gerd), 13. Auflage, Hürth 2020 (PWW/Stürner).
• TEKİNAY, S. Sulhi/AKMAN, Sermet/BURCUOĞLU, Halûk/ALTOP, Atillâ: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 7. Baskı, İstanbul 1993.
• ÜNAL, Mehmet/BAŞPINAR, Veysel: Şeklî Eşya Hukuku, Giriş, Zilyet-lik, Tapu Sicili, Güncellenmiş ve Genişletilmiş 10. Baskı, Anka-ra 2018.
• VARDAR HAMAMCIOĞLU, Gülşah: Medenî Hukuk’ta Tasarruf İşlemi Kavramı, İstanbul 2014.
• YAKAN, Burak/DOĞAN, Murat, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşme-sinin Şerhi ve Yüklenicinin Temerrüdü Sebebiyle Aynen İfadan Vazgeçilerek Müspet Zararın İstendiği Hâllerde Sözleşmenin Şer-hinin Hukuki Akıbeti”, Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2024, C. 14, S. 2, s. 1299-1344.
• ZENGİN, Hüseyin Kağan: Mecra Hakkı, Ankara 2022.