Ankara İli Yenimahalle İlçesi Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Analizi

Year 2026, Issue: 59 , 301 - 315 , 30.04.2026

Orhan Deligöz , Ender Güler

https://doi.org/10.52642/susbed.1855555

https://izlik.org/JA28FL59MB

Abstract

Bu çalışma, Ankara’nın Yenimahalle ilçesindeki konut fiyatlarının belirleyicilerini bir hedonik fiyatlama modeli kullanarak incelemektedir. 2024 yılına ait değerleme raporları, tapu sicil kayıtları ve belediye emlak vergi değerlerinden oluşan bir veri seti kullanılmıştır. Konutların cari piyasa değerini etkileyen temel unsurları belirlemek amacıyla yarı-logaritmik bir regresyon analizi gerçekleştirilmiştir. Bağımsız değişkenler; alan, oda sayısı, asansör, ısıtma, otopark, bina kalitesi ve bulunduğu kat gibi fiziksel özelliklerin yanı sıra yapısal nitelikleri, tapu türü, projeye uygunluk ve rapor tarihi gibi unsurları kapsayan geniş bir yelpazeye sahiptir.
Model yüksek bir açıklayıcılık gücü sergilemiştir. Bulgularda; küçük metrekareli dairelerin anlamlı ölçüde daha düşük değerlendiğini, orta ve yüksek katlı binalarda yer alan konutların ise daha yüksek fiyatlandığı görülmektedir. Ancak, düşük inşaat kalitesinin konut değeri üzerinde istatistiksel olarak anlamlı bir şekilde olumsuz bir etkiye sahip olduğu tespit edilmiştir. Buna karşın değerleme rapor tarihlerinin görece yeni olması konut değerini artırıcı bir etki göstermiştir.
Sonuç olarak analiz; fiziksel büyüklük, kat seviyesi, bina yüksekliği, inşaat kalitesi ve işlem zamanlamasının Yenimahalle’de konut fiyatlarının oluşumunda en belirleyici unsurlar olduğunu ortaya koymaktadır. Elde edilen bulgular, değerleme uzmanları, taşınmaz geliştiricileri, alıcılar gibi sektör paydaşları için yol gösterici niteliktedir.

Keywords

Yenimahalle Konut Fiyat Bileşenleri , Hedonik Fiyat Modeli , Konutta Fiyata Etki Eden Faktörler , Konut Piyasası , Konut Piyasası Dinamikleri , Konut Talep Eğilimleri , Konut Değerleme.

Analysis of Factors Affecting Housing Prices in The Yenimahalle District of Ankara

https://izlik.org/JA28FL59MB

Abstract

This study examines the determinants of housing prices in Ankara's Yenimahalle district using a hedonic pricing model. It utilizes a 2024 dataset comprising valuation reports, deed records, and tax assessments for residential properties. A semi-logarithmic regression analysis was conducted to identify key factors influencing a property's current market value. The independent variables covered a wide spectrum, including physical characteristics like area and room count, structural attributes such as building quality, and transactional details like the report date.
The resulting model demonstrated high explanatory power and yielded several key insights. The main findings indicate that smaller apartments command significantly lower values, while units located in mid-to-high-rise buildings are priced at a premium. Furthermore, low construction quality was found to have a statistically significant negative effect on property value. In contrast, the recency of the appraisal report demonstrated a positive impact, pointing to the crucial influence of market dynamics and appreciation over time.
In conclusion, the analysis confirms that physical size, floor level, building height, construction quality, and transaction timing are the most decisive factors in Yenimahalle’s housing price formation. These results offer actionable guidance for valuation professionals, developers, and potential buyers, clarifying the key attributes that drive property values.

Keywords

Components of Housing Prices In Yenimahalle , Hedonic Pricing Model , Factors Affecting Housing Prices , Housing Market , Housing Market Dynamics , Housing Demand Trends , Housing Valuation.

References

• Adeboye, N. C., Osuolale, O. A., &; Oyejola, F. F. (2014). Comparison of Existing Methods of Handling Multicollinearity. American Journal of Applied Mathematics and Statistics, 2(4), 147-151.
• Albayrak, D. (2005). Uygulamalı Çok Değişkenli İstatistik Teknikleri. Ankara: Asil Yayın Dağıtım.
• Alkan, L. (2015). Housing Market Differentiation: The Cases of Yenimahalle and Çankaya in Ankara.
• Gazi Üniversitesi Yayınları.
• Cheshire, P. & Sheppard, S. (1995). On The Price of Land and The Value of am Enities. Economica, 62(246), 247–267.
• Badurlar, İ. Ö. (2008). Türkiye’de Konut Fiyatları ile Makro Ekonomik Değişkenler Arasındaki
• İlişkinin Araştırılması. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8(1), 223-238.
• Bover, O. & Velilla, P. (2002), Hedonic House Prices Without Characteristics: The Case of
• New Multiunit Housing, ECB Çalışma Tebliği Serisi. No:117.
• Cheshire, P. & Sheppard, S. (1995). On the Price of Land and the Value of Amenities. Economica, 62(246), 247–267.
• Çetin, A. C. (2021). Türkiye’de Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Analizi. MAKÜ Uygulamalı Bilimler Dergisi, 5(1), 1-30.
• Çetin, S. (2012). Kalkınmada Kentleşme ve Konut Politikalarının Önemi. Hukuk ve İktisat Araştırmaları Dergisi, 4(1), 293–304. Çiçek, U. & Hatırlı, S. (2016). Isparta Ilinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli Ile Analizi – Factors Affecting Housing Prices in Isparta: Analysis Using Hedonic Price Model. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 1 (13), 98–114.
• Daşkıran, F. (2015). Denizli Kentinde Konut Talebine Etki Eden Faktörlerin Hedonik Fiyatlandırma Modeli ile Tahmin Edilmesi. Uluslararası Sosyal Araştırmalar Dergisi, 8(37),850–857.
• Deligöz, K. & Üstünkardeşler, D. (2021). Examination of The Effects of Consumers’ Price Sensitivity Perception on The Local Product Purchase Intention on The Mediation of Attitudefor Local Products. Journal of Emerging Economies and Policy, 6(SI), 29-40.
• Deligöz, O. (2025). Konut Değerini Belirleyen Unsurlar: Ankara İli Çankaya İlçesi Konut Fiyat Bileşenlerinin Analizi. Nevşehir Hacı Bektaş Veli Üniversitesi SBE Dergisi, 15(2), 757-776.
• DiPasquale, D. & Wheaton, W. C. (1996). Urban Economics And Real Estate Markets. New Jersey: Prentice Hall.
• Durkaya, M. & Yamak, R. (2004). Türkiye’de Konut Piyasasının Talep Yönlü Analizi. İktisat, İşletme ve Finans Dergisi, 19(217), 75-83.
• Eğilmez, M. (2019). Kendime Yazılar İnternet Sayfası, 16 Aralık 2019 Tarihli Zenginleşme ve Fakirleşme İllüzyonu. Erişim Tarihi:17.10.2020. http://www.mahfiegilmez.com/search?q=konut
• Englund, P. & Loannides, Y. M. (1997). House Price Dynamics: An İnternational Empirical Perspective. Journal of Housing Economics, 6(2), 119-136.
• Geltner, D. & Miller, N. G. (2018). Commercial Real Estate Analysis and Investments (3rd Ed.). Oncourse Learning.
• Girouard, N. & Blöndal, S. (2001). House Prices And Economic Activity (OECD Economics Department Working Papers, No. 279). OECD Publishing.
• Goodhart, C. & Hoffman, B. (2008). House prices, money, credit and the macroeconomy. Oxford Review of Economic Policy, 24(1), 180-205.
• Gökyayla, E. (2013). Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulama alanı (TBK. M.339). Journal of Yaşar University, Özel Sayı (Armağan), 8, 1203-1250. Güler, E., Yalçın A. (ed.) (2023) Gayrimenkul Alanında Disiplinler Arası Yaklaşımlar- Dijitalleşme, Yayın No.: 1888 ISBN: 978-625-393-082-0 E-ISBN: 978-625-393-083-7 Kasım Sayısı: 1. Basım, s.V Nobel Bilimsel Eserler.
• Gündüz, E. (2001). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Geliştirme Projeleri YapılabilirlikEtütleri ve Ekspertiz Değerlemesinin Pay Başına Etkisi. [Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi], Ulusal Tez Merkezi.
• Karadaş, H. A. & Salihoğlu, E. (20S20). Seçili Makroekonomik Değişkenlerin Konut Fiyatlarına Etkisi: Türkiye Örneği. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 16(1), 63-80.
• Kain, F. J. & Quigley, J. M. (1970). Measuring The Value of Housing Quality. Journal of The American Statistical Association, 65 (330), 532–548.
• Malpezzi, S. (2003). Hedonic Pricing Models: A Review of the Literature. In Handbook of Housing Economics (pp. 67-90).
• Kördiş, G., Işık, S. & Mert, M. (2014). Antalya’da Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli Ile Tahmin Edilmesi. Akdeniz İİBF Dergisi, (28), 103–132.
• Reıdın, (2019). Türkiye Gayrimenkul Sektörü Güven Endeksi ve Fiyat Beklenti Endeksi 2019 3. Çeyrek Dönem Sonuçları.
• Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34–55.
• Selim, S. (2008). Determinants of House Prices In Turkey: A Hedonic Regression Model. Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1), 65–76.
• Smith, R., Johnson, P. & Lee, D. (2018). Location and Accessibility in Property Valuation. Urban Studies, 55(12), 2678-2695.
• Straszheim, R. M. (1973). Estimation of The Demand For Urban Housing Services From Household Interview Data. Review of Economics And Statistics, 55(1), 1–8.
• T.C. Ankara Valiliği, (2024). Yenimahalle İlçesi Tanıtım Bilgileri. https://www.ankara.gov.tr/yenimahalle
• TOKİ (Toplu Konut İdaresi), (2023). Ankara Yenimahalle Projeleri. https://www.toki.gov.tr/projeler/ankara/yenimahalle
• TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu), (2024). Yerel İstatistikler: Ankara Yenimahalle. https://www.tuik.gov.tr/
• TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu), (2024). Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS), İkamet Edilen Konut Sayısı Verileri, Ankara Yenimahalle. https://www.tuik.gov.tr/