7571 sayılı Kanun’la Paylı Mülkiyette Paydaşların Yasal Önalım Hakkında Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi

Öz

Paylı mülkiyette paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı, TMK m. 732-734 arasında düzenleme altına alınmıştır. 25.12.2025 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanunla TMK m. 733 ve m. 734’te önemli değişiklikler yapılmıştır. İlk olarak, Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da yasal önalım hakkının kullanılması yasaklanarak hakkın kullanım alanı daraltılmıştır. İkinci olarak, yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen hak düşürücü süre kısaltılmıştır. Üçüncü olarak, TMK m. 734/2 hükmü değiştirilmiştir. Değiştirilen hükümde özellikle, yasal önalım hakkının ilgili payın rayiç bedeli üzerinden kullanılacağının kabul edilmiş olması ve alıcıya düşen tapu giderleri ile ilgili payın rayiç bedelinin yatırılması için hâkim tarafından önalım hakkı sahibine verilen sürenin, kesin süre niteliğinde olduğunun açıkça belirtilmiş olması dikkat çekmektedir. Bu değişikliklerden üçüncüsü, derdest davalar açısından da önem arz etmektedir. Zira TMK m. 734’te yapılan değişiklik 7571 sayılı Kanunun yürürlüğünden önce açılmış davalarda da uygulanacaktır (TMK Geçici m. 1/2). Çalışmada, paydaşlara tanınan yasal önalım hakkında 7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler incelenmiş ve olması gereken hukuk açısından önerilerde bulunulmuştur.

Anahtar Kelimeler

• Yasal Önalım Hakkı
• 7571 Sayılı Kanun
• Paylı Mülkiyet
• Rayiç Bedel
• Kesin Süre

Evaluation of the Amendments Made in the Legal Right of Preemption of Stakeholders in Shared Ownership by Law No. 7571

Öz

The legal right of preemption granted to stakeholders in shared ownership is regulated in TCC art. 732-734. The Law No. 7571, published in the Official Gazette on 25.12.2025, introduced significant amendments to TCC art. 733 and 734. Firstly, the scope of the legal right of preemption has been narrowed by prohibiting its exercise in sales conducted under the State Procurement Law. Secondly, the prescription period for exercising the legal right of preemption has been shortened. Thirdly, TCC art. 734/2 has been amended. It is particularly noteworthy that the amended provision stipulates that the legal right of preemption will be exercised based on the current value of the relevant share, and that the time granted by the judge to the holder of the right of preemption for the deposit of title deed expenses incurred by the buyer and the current value of the share is a peremptory term. The third of these amendments is also important in terms of pending adjudication. Because the amendment to TCC art. 734 will also apply to cases filed before the entry into force of Law No. 7571 (TCC Provisional art. 1/2). In the study, the amendments made by Law No. 7571 regarding the legal right of preemption granted to stakeholders were examined and proposals were made in terms of the de lege ferenda.

Anahtar Kelimeler

• Legal Right of Preemption
• Law No. 7571
• Shared Ownership
• Current Value
• Peremptory Term

Kaynakça

1. Akalp-Demirtabak D, Yasal Önalım Hakkı (On İki Levha Yayıncılık 2010).
2. Akıntürk T, Eşya Hukuku (Beta Basım Yayım Dağıtım 2009)
3. Altınok Ormancı P, ‘Önalım Hakkından Feragat ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme’ (2019) (141) Türkiye Barolar Birliği Dergisi 265-287
4. Arpacı A, ‘Eşya Hukukumuzda Yeni Medeni Kanunla Yapılan Değişikliklerden Bazılarına Kısa Bir Bakış’ içinde Prof. Dr. Necip Kocayusufpaşaoğlu İçin Armağan (Seçkin Yayıncılık 2004) 89-113
5. Arslan R, Yılmaz E, Taşpınar Ayvaz S ve Hanağası E, Medenî Usul Hukuku (Güncellenmiş 10. Baskı, Yetkin Yayınları 2024)
6. Ayan M, ‘Kanunî Şuf’a Hakkı’ (1995) (Prof. Dr. Halil CİN’e Selçuk Üniversitesinde 10. Hizmet Yılı Armağanı) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 335-368
7. Aybay A ve Hatemi H, Eşya Hukuku (Gözden Geçirilmiş 3. Bası, Vedat Kitapçılık 2012)
8. Aydın Ünver T, ‘Yasal Önalım Hakkında Önalım Olayının Bildirilmesi’ (2016) 11 (145-146) Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 829-857

9. Aydoğdu M ve Yağcıoğlu B, Yasadan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (Gözden Geçirilmiş ve Güncellenmiş 2. Baskı, Adalet Yayınevi 2024)
10. Berberoğlu Yenipınar F, Taşınmazda Şuf’a (Önalım) Davaları (Aristo Yayınevi 2023)
11. Coşkun G, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu (Yetkin Yayınları 2010)
12. Durap A, Yargıtay Kararları Işığında Sorularla Önalım Hakkı (Bilge Yayınevi 2020)
13. Erbek Odabaşı Ö, ‘Yargıtay Kararları Işığında Yasal Önalım Hakkının Tapuda Düşük Gösterilen Bedel Üzerinde Kullanılması’ (2021) 23 (2) Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 1001-1056
14. Eren F, Mülkiyet Hukuku (Gözden Geçirilmiş 5. Baskı, Yetkin Yayınları 2020)
15. Erkan V U, ‘Anayasa Mahkemesi’nin 12.12.2007 Tarihli E. 2003/34 ve K. 2007/94 Sayılı Kararı Üzerine: Türk Medeni Kanunu’nda Yasal Önalım Hakkının Hukuki Niteliği ve Kullanılması’ (2014) 5 (1) İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 269-294
16. Erman H, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Gözden Geçirilmiş 3. Basım, Der Yayınları 2010)
17. Ertaş Ş, Eşya Hukuku (Bilimsel katkıları ile İlknur Serdar ve Damla Gürpınar) (Gözden Geçirilmiş ve Genişletilmiş 11. Baskı, Barış Yayınları Fakülteler Kitapevi 2014)
18. Feyzioğlu, F N, Şuf’a Hakkı (Fakülteler Matbaası 1959)
19. Görgün Ş, Börü L ve Kodakoğlu M, Medenî Usul Hukuku (Gözden Geçirilmiş ve Güncel Yargı Kararları İşlenmiş 13. Baskı, Yetkin Yayınları 2024)
20. Günay E, Önalım Hakkı (Güncellenmiş 6. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2025)
21. Güneri O, ‘Kanundan Doğan Önalım Hakkı ile Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı ve Bu Hakların Mukayesesi’ (2021) 18 (2) Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 1353-1379
22. Havutçu A, ‘Haksız Fiil Sorumluluğunda Zamanaşımı Sürelerinin Başlangıcı’ (2010) 12 (Özel Sayı) Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 579-605
23. Hüseyin İ ve Yaşbey E, ‘Önalım Hakkının Kullanılması Kapsamında Tapu Memurunun İlgilere Bildirim Yükümlülüğü’ (2020) 10 (19) Hasan Kalyoncu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 175-200
24. Kahraman G, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü Kişinin Durumu (Seçkin Yayıncılık 2022)
25. Kama M, ‘Banka Teminat Mektuplarının Hukuki Niteliği ve Uygulamada Sorun Oluşturan Durumlar’ içinde Bilgehan Çetiner ve Abdullah Furkan Korkmaz (edr) Teminat Hukuku (Seçkin Yayıncılık 2023) 1235-1263
26. Kılıççıoğlu M S, Yasal Önalım Hakkının Kullanılması (Seçkin Yayıncılık 2023).
27. Kırca Ç, ‘Önalım Hakkı Konusunda Medeni Kanundaki Değişiklikler’ içinde Prof. Dr. Ömer Teoman’a 55. Yaş Günü Armağanı Cilt II (Beta Basım Yayın 2002) 1179-1203
28. Kırkbeşoğlu N, Kanundan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı (Yenilenmiş ve Güncellenmiş 2. Baskı, On İki Levha Yayıncılık 2023)
29. Kırmızı M, Yargıtay Kararları Işığında Ecrimisil - Önalım ve Zorunlu Geçit Hakkı Davaları (Güncellenmiş 2. Baskı, Platon Plus Yayıncılık 2025)
30. Kizir M, ‘6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Satış İlişkisi Doğuran Haklar ve Özellikle Önalım Hakkına İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi’ (2016) 22 (3) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 1773-1796
31. Koç H, ‘Hukuki Açıdan Banka Teminat Mektupları’ (2020) 69 (2) Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 567-602
32. Kuru B ve Aydın B, İstinaf Sistemine Göre Yazılmış Medenî Usul Hukuku Ders Kitabı (8. Baskı, Yetkin Yayınları 2023).
33. Oğuzman M K, Seliçi Ö ve Oktay-Özdemir S, Eşya Hukuku (26. Baskı, Filiz Kitapevi 2024)
34. Olcay A, Önalım (Şuf’a) Hakkı ve Davaları (2013)
35. Önder B, Banka Teminat Mektupları (Seçkin Yayıncılık 2020)
36. Özçelik Ş B, ‘Fiili Taksim Halinde Yasal Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Yönündeki Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi’ (2019) (141) Türkiye Barolar Birliği Dergisi 253-264. (‘Fiili Taksim’)
37. Özçelik Ş B, Tapu Siciline Güven İlkesi (Yetkin Yayınları 2016). (Güven İlkesi).
38. Reisoğlu S, Banka Teminat Mektupları ve Kontrgarantiler (Gözden Geçirilmiş ve Genişletilmiş 4. Baskı, 2003)
39. Ruhi A C, Önalım Davaları (En Son Yargıtay İçtihatları İle) (Gözden Geçirilmiş ve Yenilenmiş 2. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2013)
40. Ruhi C ve Ruhi A C, Tapu İptali ve Tescil Davaları (Güncellenmiş 4. Baskı, Seçkin Yayınları 2025)
41. Sertler D, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu (On İki Levha Yayıncılık 2021)
42. Sirmen L, Eşya Hukuku (12. Baskı, Legem Yayınevi 2025)
43. Suata İ Z, Kanuni Önalım Hakkı (Yetkin Yayınları 2020)
44. Sungurbey İ, ‘Medenî Yasa Öntasarısında Yöntem ve İçerik Bakımından Temel Yanılgılar (İsviçre-Türk Öğreti ve Uygulaması Işığında Uyarılar)’ içinde Medenî Hukuk Sorunları Altıncı Cild ( İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları 1994) 70-102
45. Süsler F, Teminat Mektupları ve Banka Garantileri (İktisat Bankası, Eğitim Yayınları No: 16 1990)
46. Şahan G, ‘Taşınmaz Devrine İlişkin Yapılan Arabuluculuk Anlaşmalarının Önalım Hakkı Açısından Değerlendirilmesi’ (2025) (64) Türkiye Adalet Akademisi Dergisi 377-396
47. Şahin R, Asliye Hukuk Davaları Uygulama Rehberi (Gözden Geçirilmiş ve Genişletilmiş 2. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2025)
48. Şahin T, ‘Paylı Mülkiyette ve 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Kapsamında Yasal Önalım Hakkı’ (2018) 24 (2) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 906-930
49. Şıpka Ş T, Türk Hukukunda Kanunî Önalım (Şuf’a) Hakkı (MK m. 659) (Hukuki Niteliği ve Kullanma Koşulları) (Alfa Basın Yayım Dağıtım 1994)
50. Tekdoğan A, Ayni ve Şahsi Haklardan Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davaları (Seçkin Yayıncılık 2025)
51. Türkçü A N ve Süer S, Banka Teminat Mektuplarının Tazmininin İhtiyari Tedbir Kararı Alınarak Durdurulması (Seçkin Yayıncılık 2025)
52. Üçer M ve Göktimur M, ‘Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasında Gerçek Değer Yerine Tapuda Gösterilen Satış Bedelinin Esas Alınmasının Anayasaya Aykırılığı Sorunu’ (2023) 28 (49), Dokuz Eylül Hukuk Fakültesi Dergisi 499-530
53. Yaşar M, ‘Yeni Medeni Kanunda Önalım Hakkına İlişkin Değişiklikler’ (2004) 3 (2) Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 423-434
54. Yavuz C, ‘Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yasal Önalım Hakkının Kullanılması Sorununa Dair Görüşler’ (2017) 4 (2) İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 109-131
55. Yavuz C, Acar F ve Özen B, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler) (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Güncellenmiş ve Yenilenmiş 17. Baskı, Beta Basım Yayım Dağıtım 2021)
56. Yıldız E, Önalım Davaları (Açıklamalı-İçtihatlı) (Yenilenmiş ve Gözden Geçirilmiş 2. Bası, Vedat Kitapçılık 2009)