Prohibition of Leasing Again TOC Art. 355

Yıl 2019, Sayı: 37, 353 - 382, 01.01.2019

Utku Saruhan

Öz

Prohibition of Leasing Again, which is regulated by Article 15 of abrogated Law numerated 6570 on Real Property Leases, takes place together with comprehensive amendments in Article 355 of the Turkish Code of Obligations numerated 6098.As a provision that protects the tenant, the lease prohibitor allows the tenant who is vacate the lease to claim compensation not less than the rental price paid in the last lease year if the lease is rented to a third party outside the lease without justifiable reason for three years from the lease's vacation.In case of evacuation due to reconstruction or zoning, unlike vacation due to neccessity, the tenant is granted priority to re-lease. According to TCO Art. 355/II, the tenant is entitled to a new lease with a new price. This priority will be available for one month beginning with the lessor’s written notification to the tenant.In the article, the elements of prohibition of leasing again, the results and the statute of limitation of the claims and the items that fall under the scope of the damage and the claims are analyzed.In this article, the elements and consequences of the lease, the nature of the damage claim arising from the unjust extraction of the tenant, and the items covered by the loss and the time limit for such claims are examined in the Court of Cassation’s jurisprudence and doctrine

Anahtar Kelimeler

Turkish Code of Obligations, Tenancy Law, Residence and Roofed Work Places Leases, Prohibition of Re-Leasing, Unjust Vacation

YENİDEN KİRALAMA YASAĞI TBK m. 355

Öz

Mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 15. madde hükmünde düzenlenen Yeniden Kiralama Yasağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde kapsamlı değişikliklerle birlikte yer almıştır. Kiracıyı koruyan bir hüküm olarak yeniden kiralama yasağı, kiralayandan doğan sebeplerden ötürü tahliye edilen kiracının, kiralananın boşaltılmasından itibaren üç yıllık süre boyunca haklı sebep olmaksızın, kiralananın kendisi dışında bir üçüncü kişiye kiralanması halinde son kira yılında ödediği kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilmesine imkân tanır. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye durumunda, gereksinim sebebiyle tahliyeden farklı olarak, kiracıya kiralananı yeniden kiralaması için öncelik hakkı tanınmıştır. TBK m. 355/II hükmüne göre kiracının kiralananı yeni hali ve yeni kira bedeli ile kiralama hakkı vardır. Bu öncelik hakkı, kiralayanın kiracıya yapacağı yazılı bildirimden itibaren bir aylık sürede kullanılabilecektir. Bu makalede, Yargıtay içtihadı ve doktrin çerçevesinde, yeniden kiralama yasağının unsurları, sonuçları ve kiracının haksız tahliyeden doğan zarar talebinin niteliği ve zarar kapsamına giren kalemler ile bu taleplerinin tabi olduğu zamanaşımı incelenmektedir

Anahtar Kelimeler

Türk Borçlar Kanunu, Kira Hukuku, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, Yeniden Kiralama Yasağı, Haksız Tahliye

Kaynakça

• Acar, Faruk; Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299 – 326), Beta Basım Yayın, 3. Baskı, İstanbul 2016.
• Akgün Akay, Merve; Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri, Seçkin Yayınevi, Ankara 2017.
• Akyiğit, Ercan; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi, Seçkin Yayınevi, Ankara 2012.
• Anıl, Yaşar Şahin; Kira Tahliye Davaları, Beta Yayınları, İstanbul 2007.
• Aral, Fahrettin / Ayrancı, Hasan; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Genişletilmiş 10. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara 2014.
• Aydemir, Efrail; Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, Güncellenmiş ve Gözden Geçirilmiş 4. Baskı, Seçkin Yayınevi, Ankara 2016.
• Aydoğdu, Murat / Kahveci, Nalan; Türk Borçlar Kanunu Özel Borç İlişkileri (Sözleşmeler Hukuku), Gözden Geçirilmiş ve Yenilenmiş 3. Bası, Adalet Yayınevi, Ankara 2017.
• Ceran, Mithat; Kira Sözleşmesi, Tahliye, Yetkin Yayınları, Ankara 2012.
• Doğan, Murat; Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, Ankara 2011.
• Er, Refik; En Son İçtihatlarla Teoride ve Uygulamada Tahliye Davaları, Yetkin Yayınları, Ankara 1994.
• Erdoğan, Celal; Tahliye Kira Tespiti ve Kira Alacağı Davaları, Seçkin Yayınevi, Ankara 2000.
• Eren, Fikret; Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 4. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara Ertuğrul, Meltem; Üçüncü Kişinin Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananda Üstün Hak Sahibi Olması, Ankara Barosu Dergisi Sayı: 2014/4, s: – 578.
• Erzurumluoğlu, Erzan; Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri), 2. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2012.
• Güler, Ali Alev; “6570 Sayılı Kira Kanununun 15 – 16. Maddelerinin
• Uygulanmasında Ortaya Çıkan Sorunlar”, Ankara Barosu Dergisi Yıl: 1978 Sayı:4, s. 632 – 635.
• Gümüş, Mustafa Alper; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Hazırlanmış
• Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt: I İsimsiz Sözleşmeler Teorisi / Satış / Mal Değişimi / Bağışlama / Kira / Kullanım Ödüncü / Tüketim Ödüncü / Genel Hizmet Sözleşmesi, 3. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2013.
• Gümüş, Mustafa Alper; Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira
• Sözleşmesi, 04.07.2012 ve 6353 sayılı Kanuna Göre Güncellenmiş 2. Bası
• Vedat Kitapçılık, İstanbul 2012 (Kira Sözleşmesi).
• İnceoğlu, M. Murat; Kira Hukuku, Cilt II, On İki Levha Yayıncılık, Mart 2014
• Kırmızı, Mustafa; 6098 Sayılı Yasada Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, 2. Tıpkı Bası
• Bilge Yayınevi, Ankara 2014.
• Özdoğan, Mustafa / Oymak, Tuba; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira
• Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İşyeri Kirası, Tahliye, Bilge Yayınevi, Ankara Özkan, Hasan; Yeni Türk Borçlar Yasası’na Göre Kira Sorunları El Kitabı, 1. Bası, Legal Kitabevi, Ankara 2013.
• Ruhi, Ahmet Cemal; Yeni Türk Borçlar Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanununa Göre Kira Hukuku II. Cilt, 1. Bası, Seçkin Yayınevi, Ankara 2011.
• Tandoğan, Haluk; Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Kira ve Ödünç Verme (Ariyet, Karz) Sözleşmeleri Cilt I/2, Vedat Kitapçılık, 2008.
• Uygur, Turgut; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Şerhi Cilt II, 2. Baskı, Seçkin Kitabevi, Ankara 2013.
• Yavuz, Cevdet; Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler (Yayına Hazırlayanlar: Cevdet Yavuz – Faruk Acar – Burak Özen), 14. Bası, Beta Yayınevi, İstanbul Yavuz, Nihat; Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku, Genişletilmiş 3. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2010 (Kira Hukuku).
• Yavuz, Nihat; Uygulamada ve Öğretide Kira Parasının Tespiti Davasının Esasları, Yetkin Yayınları, Ankara 2003 (Kira Parasının Tespiti).
• Sinerji İçtihat Arama Motoru: www.sinerjimevzuat.com.tr Kazancı İçtihat Arama Motoru: www.kazanci.com