Restrictions on conveyancing of agricultural land through the instrument of inheritance and inter vivos operations

Year 2018, Issue: 33, 95 - 122, 01.01.2018

Okan Yıldız Bayram Uzun Yakup Emre Çoruhlu

Abstract

Achieving sustainability in the management of agricultural land is not just feasible with property-based approaches.As a consequence of the increasing importance of agricultural land in the world and in Turkey over the next century, it is foreseen that the acquisition and use of the property rights of agricultural land will be restricted more in rural areas. The fragmentation of agricultural land in our country and its effect on fertility is far beyond the criteria in modern countries. It is understood that it will be necessary to take new legal measures at the point reached. In this context, the Law on Soil Protection and Land Use SPLUL , which entered into force in 2005, has been reevaluated with the sale, inheritance, etc. methods of agricultural land. Thus, the provisions of the Turkish Civil Code regulating the transfer of agricultural land have been abolished and new provisions related to these issues have been put under SPLUL. With the new arrangement in legal terms, transfer of the property of the agricultural land is obliged. As in the case of similar examples in the world, the concept of "competent heirs" has been put forward by the new law. Therefore, anyone who operates agricultural land is intended to transfer his land to him. The inherited rights of other heirs have been converted into price by the agricultural income value of the land. At the same time, the sale and share selling of agricultural land are restricted taking into account the norms of "minimum agricultural land sizes" and "sufficient agricultural land sizes". These legal regulations aim to increase productivity in the operation of agricultural land. There is no doubt that the widespread impact of this legislation will be enormous in our country Turkey which has 27.7% of the population live in rural areas and is about one-third of the surface area of agricultural land. It is foreseen that these restrictions may cause allotment of the immovables unlegally in unplanned areas, and may cause various social problems. Therefore, social justice needs to be protected while people's property rights are restricted. In this study, agricultural land has been dealt with from the legal and technical point of view on some transactions like heritage, sales etc. in Turkey. The principles that dominate TKAKK have been put forward and practical applications have been emphasized. In addition, sample designs have been developed and sales and sharing processes through inheritance have been visualized using workflow diagram. In addition, the solutions were presented for the foreseen problems. Some of these are: to transfer of the only right to use on agricultural lands to the competent heir, to left of bare ownership of the lands to the legal heirs; to expropriation of the agricultural lands in the pilot regions to be elected before and transfer of the usufruct of these lands to real or legal persons by means of long-term lease.

Keywords

Land management, agricultural land, public restriction, inheritance, conveyancing

TARIM ARAZİLERİNİN MİRASYOLUYLA İNTİKALİ VE SAĞLARARASI İŞLEMLERLE DEVRİNE İLİŞKİN KISITLAMALAR

Abstract

Tarım arazilerinin sürdürülebilir yönetimi sadece mülkiyet odaklı yaklaşımlarla sağlanamamaktadır. Dünya’da ve Türkiye’de tarım topraklarının önümüzdeki yüzyılda artan öneminin sonucu olarak, kırsal alanlarda tarım arazilerinin mülkiyet haklarının edinimi ve kullanımının daha fazla kısıtlanacağı öngörülmektedir. Ülkemizde tarım arazilerinin parçalanması ve bu parçalamannın verimliliğe olan negatif etkisi çağdaş ülkelerdeki ölçütlerin çok ötesindedir. Gelinen noktada yeni yasal tedbirlerin alınması artık zorunlu hale gelmiştir. Bu çerçevede 2005 yılında yürürlüğe giren Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu TKAKK ile tarım arazilerinin satış, miras vb yöntemlerle devri yeniden ele alınmıştır. Böylece, Türk Medeni Kanunu’nun tarım arazilerinin intikalini düzenleyen hükümleri kaldırılarak TKAKK altında yeni emredici hükümlere yer verilmiştir. Yeni düzenleme ile tarım arazilerinin mülkiyetinin devri zorunlu kılınmıştır. Dünya’daki benzer örneklerde olduğu gibi, ehil mirasçı kavramı ortaya atılarak aslında tarım arazisinin işleyene devredilmesi amaçlanmıştır. Diğer mirasçıların mirasdan doğan hakları ise arazilerin tarımsal gelir değeri üzerinden bedele dönüştürülmüştür. Aynı zamanda tarım arazilerin satışı/hisseli satışı, asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri normları dikkate alınarak kısıtlanmıştır. Yapılan bu yasal düzenlemeler ile tarım arazilerinin işletilmesinde verimliliğin artırılması amaçlamaktadır. Nüfusunun %27,7’si kırsalda yaşayan ve yüzölçümünün yaklaşık üçte biri tarım arazilerinden oluşan ülkemizde düzenlemenin yaygın etkisi söz konusudur. Bu kısıtlamaların; çeşitli sosyal sorunlara, plansız sahalarda taşınmazların yasal olmayan yollardan bölünmesine sebep olabileceği öngörülmektedir. Bu sebeple, insanların sahip oldukları mülkiyet hakları kısıtlanırken sosyal adaletin de korunması gerekmektedir. Bu çalışmada Türkiye’de tarım arazilerinin miras, satış vb işlemlerle devri işlemi hukuki ve teknik açıdan ele alınmıştır. TKAKK’ya hâkim olan ilkeler ortaya konularak, pratik uygulamalar üzerinde durulmuştur. Ayrıca örnek tasarımlar geliştirilmiş, satış ve miras yoluyla paylaşım süreçleri iş akış diyagramı kullanılarak görselleştirilmiştir. Ayrıca öngörü-len sorunlara yönelik çözümler sunulmuştur. Bunlardan bazıları şunlardır: tarım arazilerinin sadece kullanım hakkının ehil mirasçıya devredilmesi, çıplak mülkiyetinin yasal mirasçılarda bırakılması; seçilecek pilot bölgelerde tarım arazilerinin mülkiyetinin kamulaştırılması ve bu arazilerin intifa hakkının gerçek veya tüzel kişilere uzun süreli kiralama gibi yöntemlerle devredilmesi bir öneri olarak sunulmuştur.

Keywords

Arazi Yönetimi, Tarım Arazisi, Kamusal Kısıtlamalar, Miras, İntikal

References

• Aksoy, S. 1984. Tarım Hukuku, Ankara: A.Ü. Ziraat Fakültesi Yayınları, S.13.
• Aksoy, S., Gün S. Ve Gülçubuk B. (1995), Tarım Topraklarının Parçalanması ve Miras Hukuku, Türkiye Ziraat Mühendisliği IV. Teknik Kongresi, 9-13 Ocak 1995, Ankara.
• Anonim, (1968) Trabzon İl Yıllığı – 1967, Ankara, Ajans-Türk Matbaası.
• Anonim, (2008), Türkiye’nin Demografik Dönüşümü, Hacettepe Üniversitesi Nüfus Etütleri Enstitüsü, http://www.hips.hacettepe.edu.tr/ TurkiyeninDemografikDonusumu_220410.pdf ( Erişim Tarihi:05.10.2017).
• Çoruhlu Y.E., Yildiz O., (2017) Geographical database for object-oriented land division modelling in Turkey, Land Use Policy, vol.68, pp.212-221, 2017
• Ekinci, K., Sayılı, M., (2010) Tarım Arazilerinin Parçalanmasını Önlemeye Yönelik Mevzuat Üzerine Bir İnceleme, Gazi Osmanpaşa Üniversitesi, Ziraat Fakültesi Dergisi, 27(2), 121-129.
• Ercan, F. (1970), Arazi Toplulaştırması, Ongun Kardeşler Matbaası, S.76, Ankara.
• Erdoğan, K., (2017) Tarım Arazilerinin Miras Yoluyla İntikali, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt.24, Sayı.1, Sayfa.123-179.
• Eren, F. 2012. Mülkiyet Hukuku, Seçkin yayınları, S.127-128.
• Kavasoğlu, İ.,İ., Sayın, C., 2016. Tarımda Yeni Miras Kanunu ve Olası Sonuçları, XII. Ulusal Tarım Ekonomisi Kongresi, Bildiriler Kitabı, Cilt 1, S.944, Süleyman Demirel Üniversitesi, İsparta.
• Kılıç, M., 2010. Avrupa Birliği’ne Uyum Sürecinde Türk Tarım Hukuku: Mevcut Durum, Son Gelişmeler ve Yaklaşımlar. Ankara Avrupa Çalışmaları Dergisi, C.9, S.77.
• Miran, B., (2005) Türkiye’de Tarım Kitabı 2. Bölüm: Tarımsal Yapı ve Üretim, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Yayını, Sayfa 9, http://www.tarim.gov.tr/SGB/ Belgeler/yayinlar/turkiyede_tarim.pdf, (Erişim Tarihi: 02.11.2016).
• Nişancı, R, Yıldırım, V, Uzun, B, (2011) Köy Yerleşik Alanlarının CBS ve Uzaktan Algılama Teknikleri İle Belirlenmesi, TMMOB Harita Ve Kadastro Mühendisleri Odasi Coğrafi Bilgi Sistemleri Kongresi, Antalya.
• Özay, O. L., (2015) Tarım İşletmelerinin ve Arazilerinin Miras Yoluyla İntikali, Yetkin Yayınları, Ankara.
• Özçelik, Ş., B., (2015) 5403 sayili Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda 6537 sayılı Kanun’la Yapılan Değişiklikler ve Değerlendirilmesi, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C.9, Sa.87.
• Öztan, B., (2002) Medeni Hukukun Temel Kavramları, Turhan Kitabevi, ISBN: 975-7425-38-9 8. Baskı, 981 s., Ankara.
• Resmi Gazete, (2001). Türk Medeni Kanunu (4721), Başbakanlık Basımevi, Tertip: 5 Cilt: 41, Sayı: 24607, Sayfa 8049.
• Resmi Gazete, (2005). Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (5403), Başbakanlık Basımevi 25880, Tertip: 5 Cilt: 44, Sayı: 25880, Sayfa 9515.
• Resmi Gazete, (2007). Toprak koruma ve arazi kullanımı kanununda değişiklik yapılması hakkında kanun (5578), Tarih:09.02.2007, Sayı: 26429.
• Resmi Gazete (2008 /a). Temel ceza kanunlarına uyum amacıyla çeşitli kanunlarda ve diğer bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanun (5728), Tarih: 08.02.2008, Sayı: 26781.
• Resmi Gazete (2008 /b).Toprak koruma ve arazi kullanımı kanunu ile Mera kanununda değişiklik yapılması Hakkında kanun (5751), Tarih: 02.04.2008, Sayı: 26835.
• Resmi Gazete, (2011). Çevre ve şehircilik bakanlığının teşkilat ve görevleri Hakkında kanun hükmünde kararname ile bazı Kanun ve kanun hükmünde kararnamelerde Değişiklik yapılmasına dair kanun Hükmünde kararname, KHK No.648, Sayı: 28028.
• Resmi Gazete, (2012) On Dört İlde Büyükşehir Belediyesi Ve Yirmi Yedi İlçe Kurulması İle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (6360), Sayı: 25880.
• Resmi Gazete (2014/a). Toprak koruma ve arazi kullanımı kanununda değişiklik yapılması hakkında kanun (6537). Tarih: 15.04.2014, Sayı: 29001.
• Resmi Gazete, (2014/b), Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik, Başbakanlık Basımevi 29222.
• Sayın, C., 2015. Tarım Hukuku Dersi Notları, Akdeniz Üniversitesi Ziraat Fakültesi, Tarım Ekonomisi Bölümü, Antalya.
• TKGM, (2014) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün, 10.09.2014 tarih, 58433 sayılı, 5403 sayılı Kanun Uygulamaları ve Köy Yerleşik Alanı Konulu Talimatı.
• TÜİK, (2017) Bitkisel Üretim İstatistikleri, Tarım Alanları Varlığı, http://www. tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1001, Erişim Tarihi. 12.04.2017.
• Türker, M., (2011) Ülkemizde Arazi Yönetimi ve Kırsal Alan Düzenlemesi Kapsamında Tarım Reformu Uygulamaları, Türkiye’de Sürüdürülebilir Arazi Yönetimi Çalıştayı, 26-27 Mayıs 2011, Okan Üniversitesi, İstanbul.
• Türker, M., (2017) 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu Gereği Gayrimenkül Değerleme Sistemi İhtiyacı, Pilot Projeler ve Sistem Önerileri, TKGM Gayrimenkul Değerleme Çalıştayı, 27 Şubat - 3 Mart 2017, İzmir.
• Usher, J., A., 2001. EC Agricultural Law, Oxford University Pres, P.2.
• Uzun, B., Yomralıoğlu, T., (2005/a) Doğu Karadeniz Bölgesi’nde Dağınık Yerleşim Sorunlarının Mülkiyet Açısından İrdelenmesi ve Kırsal Arazi Düzenleme Modeli, Doğu Karadeniz Bölgesi Kalkınma Sempozyumu, S:381-392, Trabzon.
• Uzun, B., Yomralıoğlu, T., (2005/b) Mülkiyet Cinayetlerinin İnsan-Toprak İlişkisi Açısından İrdelenmesi: Doğu Karadeniz Bölgesi Örneği, X. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara.
• Yıldız, O., (2013) Türkiye Kadastrosunun Mevcut Durumu ve Çok Amaçlı Kadastroya Yönelik Yeni Yaklaşımlar, Karadeniz teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Doktora Tezi, Trabzon.
• Yıldız, O., Çoruhlu Y. E., 2017. Plansız Alanlarda Taşınmaz Malların Bölünmesi, (Yayım Aşamasında).
• Yücer, A., Demirtaş M., Çelik A., Kalanlar Ş., Altun A., Kan M., (2013) Tarım arazilerinin Bölünmesinin Önlenmesine Yönelik Yasal Düzenleme Hakkında Düzenleyici Etki Analizi, Tarımsal Araştırmalar ve Politikalar Genel Müdürlüğü, Tarımsal Ekonomi ve Politika Geliştirme Enstitüsü Yayını, http://www.tepge. gov.tr/Yayin, Erişim tarihi: 29.12.2016
• Zaman, M., Bulut, İ., (2003) Doğu Karadeniz Kıyı Kesiminde Kırsal Yerleşmelerin Dağılımında Coğrafi Faktörlerin Etkisi, Doğu Karadeniz Bölgesinde Kırsal Alanda Ulaşım Yerleşim Sorunları ve Çözümleri Sempozyumu, Trabzon, 216- 231