Impact of Superficies on The Real Estate Valuation

Abstract

Real estate appraisal is an important sector which is expanding in the world also in Turkey. The number of the licensed appraisal firms are increasing day by day, so the number and variation of valuation reports are increasing as well. As this sector is expanding and diversity, the need for apprising of different real estates arises. It is extremely important to determine the values of real estate correctly due to the increase in loan applications of individuals and companies, and for the determination of property taxes or fees. Different interpretations are encountered while determining of the value of the buildings constructed with the superficies. Moreover, there is a gap in the literature regarding the valuation of superficies, and such interpretation differences also affects professional appraisal firms. In this article, the concepts of the superficies right owner and nuda proprietas owner will be compared. Theoretical basis of these concepts is drawn, and these are compared based on graphics. Especially, Civil Code and legal texts are main sources. Additionally, the data which is created from the methods used in the valuation reports is benefitted.

Keywords

• superficies
• building right
• remuneration
• Turkish Civil Code
• Real Estate Valuation
• Nuda Proprietas

Üst Hakkı’nın Gayrimenkulün Değerine Etkisi

Abstract

Gayrimenkul değerleme sektörü dünyayla paralel olarak Türkiye’de de son yıllarda büyümeye başlamış bir sektördür. Lisanslı değerleme firmalarının sayılarının artmasıyla değerleme raporlarının da hem sayıları hem de çeşitliliği gün geçtikçe artmaktadır. Bu hızlı büyümenin ve çeşitliliğin sonucunda farklı türdeki gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Günümüzde özellikle bireylerin ve şirketlerin kredi başvurularının artmasıyla ve aynı zamanda, emlak vergilerinin ya da harçlarının belirlenmesi ile ilgili olarak gayrimenkullerin değerlerinin doğru olarak belirlenmesi son derece önemlidir. Üst hakkı neticesinde inşa edilmiş yapıların değerinin belirlenmesinde ise farklı yorumlarla karşılaşılmaktadır. Üst haklarının değerlemesi ile ilgili olarak akademik literatürde bir boşluk olduğu söylenebilir. Ayrıca bu yorum farklılığı profesyonel lisanslı değerleme firmalarını da etkilemektedir. Bu makalede üst hakkı sahibi ve çıplak mülkiyet sahibi için değer kavramları karşılaştırılarak teorik bir temele oturtulmuştur ve grafik üzerinden kıyas yapılmıştır. Türk Medeni Kanunu (TMK) başta olmak üzere hukuki metinlerden de yararlanılmıştır. Bunların yanında, değerleme raporlarında kullanılan yöntemlere dayanılarak oluşturulmuş verilerden de faydalanılmıştır.

Keywords

• üst hakkı
• üst hakkı iradı
• Türk Medeni Kanunu
• gayrimenkul değerleme
• çıplak mülkiyet hakkı

References

1. Akıntürk, T. & Kuntalp, E. (1961). Paftos ve Örfü Belde. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 19(1), 493-496.
2. Büyükkaracığan, N., Altınışık, İ., & Uzun, H. (2017). Türkiye’de Gayrimenkul Değerleme Çalışmalarında Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri. Selçuk Üniversitesi Sosyal ve Teknik Araştırmalar Dergisi, 14, 77–91.
3. Ergüne, M. (2008). Üst Hakkının Tasarruf İşlemlerine Konu Olmasına İlişkin Hukuki Sorunlar. Journal of Istanbul University Law Faculty, 66(1), 275-291.
4. Günal, A.N. (1998). Roma Hukukunda Üst Hakkı (Superficies). Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 47,1 107-118.
5. Lewis, C. (1979). Superficies solo credit sed quid est superficies. South African Law Journal, 96(1), 94-107.
6. MKK, (2021a). Gayrimenkul Bilgi Merkezi 1. Çeyrek Değerleme Sektörü Analizi, İstanbul, [Erişim Tarihi: 11.07.2021],https://mkkgabim.com.tr/uploads/veri-analizi/2021/1/2021_1.pdf
7. MKK, (2021b). Gayrimenkul Bilgi Merkezi, 2020 Yılı Değerleme Sektörü Analizi, İstanbul, https://www.tdub.org.tr/Images/Uploads/GAB%C4%B0M%20rapor%202020_4%20%C3%87EYREK_v3_09_02_2021.pdf [Erişim Tarihi: 11.07.2021].
8. Özbilen, A.B. (2016). Üst Hakkı İradı ve Bu İradın Ödenmesine İlişkin Alacağın Güvencesi Olarak Kanuni İpotek Hakkı. Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 126, 263-310.

9. Pagourtzi, E., Assimakopoulos, V., Hatzichristos, T. & French, N. (2003), "Real estate appraisal: a review of valuation methods", Journal of Property Investment & Finance, 21, 4, 383-401.
10. Saraç, S. (2012). Uzman Raporu. https://bilirkisi-raporu.com/bilirkisi-listesi/2020-ankara-bilirkisi-listesi/196.html [Erişim Tarihi: 11.07.2021].
11. Şerbetçi, T. (2013). Üst Hakkı ve Üst Hakkının Değerlemesi, Dönem Projesi, Ankara Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Taşınmaz Geliştirme ABD, Ankara.
12. Şimşek, S. (2019). Üst hakkı nedir? Nasıl kurulur? Üst hakkı devredilebilir mi? [Erişim Tarihi: 11.07.2021], http://gayrimenkulmevzuati.com/turk-medeni-kanununa-gore-ust-hakki/
13. TDUB, (2020). 2019 Değerleme Sektör Analizi, İstanbul, https://www.tdub.org.tr/Images/Uploads/TGBM%20rapor%202019_V3.pdf [Erişim Tarihi: 11.07.2021].
14. TMK, (2001). 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, Kabul Tarihi: 22/11/2001, Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 8/12/2001 ve Sayısı: 24607, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt:41.
15. Yalçın, S. (2006). Gayrimenkul Değerlemesinde Değerleme Uzmanlığı Üzerine Bir İnceleme. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Yapı Mühendisliği ABD, İstanbul.