The lowest average capitalization rate calculated on agricultural lands in turkey: the case of Bodrum-Turgut Reis State highway road route

Abstract

In this study, it is aimed to show how wrong it is to draw a lower limit on capitalization rates in the Supreme Court Decisions by sharing a valuation study in which the capitalization rate of agricultural lands in Turkey is calculated below 3%. Capitalization rates have been determined according to the market approach for the agricultural lands remaining on the Bodrum-Turgutreis State Highway expropriation route. For this purpose, land purchases and sales in the period of January 2010-December 2011 were determined, the annual average net income of the same lands was determined, and the average capitalization rates valid in the region were calculated. The average unit sale price of the irrigated agricultural lands on the border of the State Road in question or on a back parcel is 154,973.08 TL/decare, according to the common rotation method applied for these lands, the annual average net income is 1,697.45 TL/decare, and by proportioning these two values, the average capitalization, the rate was found to be 1.10%. The average capitalization rate calculated for orchards in the same region is 1.35%. These rates were the lowest capitalization rates calculated for agricultural land in a region in Turkey so far.

Keywords

• Capitalization rate
• Net income method
• Expropriation
• Farmland
• Muğla-Bodrum

Türkiye’de tarım arazilerinde bilimsel yöntemle hesaplanan en düşük ortalama kapitalizasyon oranı: Bodrum-Turgut Reis Devlet yolu güzergâhı örneği

Abstract

Bu çalışmada, Türkiye’de tarım arazilerinde % 3’ün altında kapitalizasyon oranının hesaplandığı bir değerleme çalışmasını paylaşarak, Yargıtay Kararlarında kapitalizasyon oranlarına bir alt sınır çizmenin ne kadar yanlış olduğunu göstermek amaçlanmıştır. Bodrum-Turgutreis Devlet Yolu kamulaştırma güzergahında kalan tarım arazilerine pazar yaklaşımına göre kapitalizasyon oranları belirlenmiştir. Bu amaçla Ocak 2010-Aralık 2011 dönemindeki arazi alım-satımları tespit edilmiş, aynı arazilerin yıllık ortalama net gelirleri de tespit edilerek, yörede geçerli ortalama kapitalizasyon oranları hesaplanmıştır. Söz konusu Devlet Yoluna sınır veya bir arka parsellerdeki sulu tarım arazilerinin ortalama birim satış fiyatlarının 154.973,08 TL/dekar olduğu, bu araziler için uygulanan yaygın münavebe biçimine göre yıllık ortalama net gelirlerinin 1.697,45 TL/dekar olduğu ve bu iki değerin oranlanmasıyla ortalama kapitalizasyon oranının % 1,10 olduğu tespit edilmiştir. Aynı yörede meyve bahçeleri için hesaplanan ortalama kapitalizasyon oranı ise % 1,35’dir. Bu oranlar şimdiye kadar Türkiye’de bir yörede bilimsel yöntemlerle tarım arazisine hesaplanmış en düşük kapitalizasyon oranlarıdır.

Keywords

• Kapitalizasyon oranı
• Net gelir yöntemi
• Kamulaştırma
• Tarım Arazisi
• Muğla-Bodrum

References

1. Açıl, A.F. (1976). Türkiye’de 1950-1974 Yılları Arasında Muhtelif Tarımsal Arazi Nevilerinin Kıymetleri ve Bunlardaki Değişmeler, A.Ü.Z.F. Yayınları:619, Ankara.
2. Akay, M., Akçay, Y. & Sayılı, M., (2001). Tokat ili Erbaa ovası tarla arazilerinde kapitalizasyon faiz oranı üzerine bir araştırma. Kooperatifçilik Dergisi, 131: Ocak-Mart, Ankara.
3. Aktaş, A.R., (2000). Tokat ili Niksar ovası tarla arazilerinde kapitalizasyon faiz oranının saptanması üzerine bir araştırma. Yüksek lisans tezi (yayımlanmamış). Gaziosmanpaşa Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Tarım Ekonomisi Anabilim Dalı, Tokat.
4. Aslan, İ., (2002). Tokat ili Artova ilçesi tarla arazilerinde kapitalizasyon faiz oranının tespiti üzerine bir araştırma. GOÜ. Fen Bilimleri Enstitüsü Tarım Ekonomisi Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Tokat.
5. Avcı, İ. & Akay, M., (2012). Tokat ili Pazar ilçesi tarla arazilerinde kapitalizasyon oranının tespiti. GOÜ, Ziraat Fakültesi Dergisi, 29(1), 65-74.
6. Aydın, H. & Akay, M., (2008). Zile ovası tarla arazilerinde kapitalizasyon oranının tespiti üzerine bir araştırma. GOÜ Ziraat Fakültesi Dergisi, 25(1): 23-31.
7. Başer, U. & Kılıç, O., (2016). Arazi fiyatını etkileyen faktörlerin belirlenmesi: (Samsun İli, Ladik İlçesi). Türkiye XII. Ulusal Tarım Ekonomisi Kongresi, 25-27 Mayıs, Isparta, Cilt-1, 273-280.
8. Birinci, A. (1997). Erzurum ve Erzincan İllerinde Tarla Arazilerinin Kıymetlerinin Takdirinde Kullanılan Kapitalizasyon Faizine Etki Eden Faktörlerin Tespiti Üzerine Bir Araştırma, Atatürk Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü Tarım Ekonomisi Anabilim Dalı Doktora Tezi, (Yayımlanmamış), Erzurum, s.207.

9. Dağdemir, V., Aşkan, E., Demir, O. & Tercan, S. (2018). Ağrı ili merkez ilçe tarım arazilerinde kapitalizasyon oranının tespiti. Alınteri J. of Agr. Sci. 33(2): 133-139. Doi: 10.28955/alinterizbd.384530.
10. Demircan, V. & Orhan, E., (1992). Adana ili Seyhan ve Yüreğir ilçeleri kamulaştırma bölgesindeki tarla arazilerinin kıymet taktirinde uygulanabilir kapitalizasyon faiz oranının saptanması. ÇÜ. Ziraat Fakültesi Dergisi, 7(2): 115-128.
11. Engindeniz, S., (2001). Beydağ baraj göl alanında kalan tarım arazilerinin kamulaştırılmasında kullanılabilecek kapitalizasyon faiz oranının saptanması üzerine bir araştırma. EÜ. Ziraat Fakültesi Derisi, 38(2-3): 95-102.
12. Engindeniz, S. & Olgun, A. (2003). Determination of land tree values of hybrid poplar plantations: A case study for Turkey, Southern African Forestry Journal, 197: p.31-38.
13. Erkuş, A. Bülbül, M. Kıral, T. Açıl, A.F. & Demirci, R. (1995). Tarım Ekonomisi, A.Ü. Ziraat Eğitim Araştırma ve Geliştirme Vakfı Yayınları No:5, Ankara.
14. Gündoğmuş, M.E., Kaçmaz, A. Kaçmaz, M., Tütüncü, N., Temur, G., Aydın, Y. & Sezen, N. O., (2009). (İstanbul-İzmir Otoyolu (Kemalpaşa kesimi)Güzergahı Arazi Değerleme Raporu, (Yayımlanmamış), Karayolları 2. Bölge Müdürlüğü, İzmir, s.58.
15. Gündoğmuş, M.E., Sağlam, B., Çomoğlu, S. & Dölek, O. (2013). (İzmir-Turgutlu Ayrımı)-Torbalı-Kemalpaşa İl Yolu Güzergahı Arazi Değerleme Raporu, (Yayımlanmamış), Karayolları 2. Bölge Müdürlüğü, İzmir, s.73.
16. Gündoğmuş, M.E., (2012). Milas-Yatağan Devlet Yolu Güzergahı Arazi Değerleme Raporu, (Yayımlanmamış), Karayolları 2. Bölge Müdürlüğü, İzmir, s.51.
17. Gündoğmuş, M.E., (2014). Bodrum-Turgutreis Ayrımı-Yalıkavak Devlet Yolu Güzergahı Arazi Değerleme Raporu, (Yayımlanmamış), Karayolları 2. Bölge Müdürlüğü, İzmir, s.49.
18. Gündoğmuş, M.E. (2024a). Türkiye’de tarım arazilerinde kapitalizasyon oranlarının zaman içindeki değişimi: (Aydın-Denizli) ayrımı Karacasu-Tavas devlet karayolu yolu güzergahı örneği, Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 6(2):56-64.
19. Gündoğmuş, M.E. (2024b). Mersin ili Anamur ilçesi muz bahçelerinde kapitalizasyon oranı, birim satış fiyatları ve değer takdirlerinin zaman içindeki değişimi, AgriTR Science Dergisi, 6(2):94-104. İncir, S. (2015). Tokat ili Çevreli Beldesi tarla arazilerinde kapitalizasyon faiz oranının saptanması üzerine bir araştırma. Yüksek Lisans Tezi, Gaziosmanpaşa Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Tokat. Karakayacı, Z. (2023). Konya ili tarım arazileri için kapitalizasyon oranı ve değer tespiti. KSÜ Tarım ve Doğa Dergisi, 26(3), 664-672. https://doi.org/10.18016/ksutarimdoga.vi.1166338
20. Karakayacı, Z., & Oğuz, C., (2006). Konya ili Ereğli ilçesi tarım arazileri için kapitalizasyon oranının tespiti. SÜ Ziraat Fakültesi Dergisi, 20(40): 21-26.
21. Keskin, G., (1994). Eskişehir ili tarla arazilerinde ortalama kapitalizasyon faiz oranının bulunması üzerine bir araştırma. AÜZF Tarım Ekonomisi Bölümü Yayınlanmamış Yüksek Lisans tezi, Ankara.
22. Keskin, G., (2003). Tarım arazilerinin kamulaştırılmasında değer biçme: Akyar Barajı örneği. Akdeniz İ.İ.B.F. Dergisi (5): 91-107.
23. Kıral, T. Kasnakoğlu, H. Tatlıdil, F.F. Fidan, H. & Gündoğmuş, E. (1999). Tarımsal Ürünler İçin Maliyet Hesaplama Metodolojisi ve Veri Tabanı Rehberi, Tarımsal Ekonomi Araştırma Enstitüsü Yayın No:37, Ankara.
24. Murray, W.G. Harris, D.G. Miller, G.A. & Thompson, N.S. (1983). Farm Appraisal and Valuation, Sixth Edition, The Iowa State University Press, Iowa, USA.
25. Mülayim, Z.G. (2001). Tarımsal Değer Biçme ve Bilirkişilik, Yenilenmiş ve Genişletilmiş 2. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara.
26. Oğuz, C., & Ünal, Z., (2004). Konya ili Çumra ilçesi sulu tarım arazilerinde kapitalizasyon faiz oranı tespiti. S.Ü. Ziraat Fakültesi Dergisi, 33(18): 8-16.
27. Rehber, E. (1999). Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik, Vipaş A.Ş., Bursa.
28. Sayılı, M. & Esengün, K. (1996). Tokat ili Kazova yöresi tarla arazilerinde kapitalizasyon faiz oranının saptanması üzerine bir araştırma. GOP Ünv. Ziraat Fakültesi Dergisi, 13(1): 211-133.
29. TEAE, (2001). Türkiye’de Bazı Bölgeler İçin Önemli Ürünlerde Girdi Kullanımı ve Üretim Maliyetleri, TKB Tarımsal Ekonomi Araştırma Enstitüsü (TEAE), Proje Raporu No:2001-14, Ankara.
30. TÜİK, (2012). Üretici Fiyat Endeksi, TÜİK 15 Nisan 2012, http://www.tuik.gov.tr/PreIstatistikTablo.do?istabid=273, (Erişim tarihi:15.04.2012).
31. Yang W.F. (1986). Zirai İşletmecilikte Tetkik ve Araştırma Metotları, Çeviren: Metin Talim, E.U.Ziraat Fakültesi Yayın No: 90, Ege Üniversitesi Matbaası, 1986, İzmir.
32. Yargıtay, (1989). Yargıtay 5.Hukuk Dairesi, E:1989/14150 ve K:3440, Yargıtay Kararları Dergisi, Ankara.
33. Yargıtay, (1990). Yargıtay 5.Hukuk Dairesi, E:1990/5507 ve K:539, Yargıtay Kararları Dergisi, Ankara.
34. Yargıtay, (1994). Yargıtay 5.Hukuk Dairesi, E:1994/3666 ve K:6147, Yargıtay Kararları Dergisi, Ankara.
35. Yargıtay, (2012). Yargıtay 5.Hukuk Dairesi, E:2012/5080 ve K:11484, Yargıtay Kararları Dergisi, Ankara.
36. Yüksel, M. & Gözener, B. (2021). Tokat İli Erbaa İlçesi Tarla Arazilerinde Kapitalizasyon Faiz Oranının Saptanması Üzerine Bir Araştırma, Uluslararası Tarım ve Yaban Hayatı Bilimleri Dergisi, 7(2):231-238.
37. Gözener, B. & Karadoğan, N. (2022). Sulu Tarım Arazilerinde Kapitalizasyon Oranının Saptanması:Tokat İli Kazova Bölgesi Örneği, Uluslararası Tarım ve Yaban Hayatı Bilimleri Dergisi, 9(1):57-67.
38. Ziraatbank, (2012). Tarımsal Kredi Faiz Oranları, Ziraat Bankası Erişildi 15 Nisan 2012, http://www.ziraat.com.tr/default.asp?sayfa= tr/tarimsal /tarimsal-kredi/tarimsal-kredi-urunlerimiz.aspx&anagrup=tarimsal