Modelling House Price and Volatility: The Turkish Case

Abstract

This study analyzes determinants of house prices and their volatility in Türkiye through an AR(3)-TGARCH(1,1) model that considers variance. In model, for period between January 2010 and December 2021, economic growth, inflation rate, exchange rate return and mortgage interest rate are taken as demand-side variables affecting house prices; while the number of occupancy permits is used as an indicator of housing supply. Empirical findings indicate that there is a positive relationship between house prices and inflation, and house prices and output growth; a negative relationship between mortgage loan rate and exchange rate, and a negative but insignificant relationship between housing supply (number of occupancy permits). Moreover, volatility in house price index is determined by long-run shocks rather than short-run shocks. Asymmetric effect of volatility in house price index is negative, but not statistically significant. Therefore, negative and positive shocks don't have a distinctive effect on house price volatility in Türkiye.

Keywords

• Mortgage Crisis
• House Price Index
• Variability
• TGARCH Modal

Konut Fiyatları ve Değişkenliğinin Modellenmesi: Türkiye Örneği

Öz

Bu çalışmanın amacı, Türkiye’de konut fiyatlarının belirleyicilerini ve konut fiyat değişkenliğini değişen varyansı dikkate alan AR(3)-TGARCH(1,1) modeli aracılığıyla analiz etmektir. Modelde 2010 Ocak – 2021 Aralık dönemi için konut fiyatını etkileyen talep kaynaklı değişkenler ekonomik büyüme, enflasyon oranı, kur getirisi ve konut kredi faiz oranı olarak alınırken; konut arzının bir göstergesi olarak yapı kullanım izin sayıları kullanılmıştır. Ampirik bulgular; konut fiyatları ile enflasyon ve ekonomik büyüme arasında pozitif, konut kredi faiz oranı ve sepet kur arasında negatif ve konut arzı (yapı kullanım izin belgeleri) arasında negatif fakat anlamsız ilişkinin olduğunu göstermektedir. Ayrıca konut fiyat endeksindeki değişkenliğin kısa dönem şoklardan ziyade uzun dönemli şoklar tarafından belirlendiği tespit edilmiştir. Konut fiyat endeksindeki değişkenliğin asimetri etkisi negatiftir, fakat istatistiksel olarak anlamlı bulunmamıştır. Diğer bir deyişle konut fiyat değişkenliği üzerinde negatif ve pozitif şokların ayırt edici bir etkisi bulunmamaktadır.

Anahtar Kelimeler

• Konut Krizi
• Konut Fiyat Endeksi
• Değişkenlik
• TGARCH Modeli

References

1. Akkaş, M.E. ve Sayılgan, G. (2015). Konut Fiyatları ve Konut Kredisi Faizi: Toda­ Yamamoto Nedensellik Testi. 19. Finans Sempozyumu Çorum’da sunulan bildiri, https://www.researchgate.net/publication/283644113_Konut_Fiyatlari_ve_Konut_Kredisi_Faizi_Toda-Yamamoto_Nedensellik_Testi (Erişim Tarihi: 12.03.2022).
2. Akkuş, H.L. (2021). Housing Price Bubbles And Factors Affecting The Formation of Bubbles: The Turkish Case. Pamukkale University Journal of Social Sciences Institute, 46, 271-292.
3. Aliyev, K., Amiraslanova, M., Bakirova, N. ve Eynizada, N. (2019). Determinants of Housing Prices in Baku: Empirical Analyses. International Journal of Housing Markets and Analysis, 12 (2), 281-297.
4. Alkali, M.A., Bamalli Yusuf, Y., Ramalan Siddique, N. (2020). The Effect of Macroeconomic Variables on Housing Price in Nigeria. Journal of Management Sciences, 2 (2), 329- 336.
5. Alp Coşkun, E. (2019). Türkiye Konut Kira Fiyatlarının Makroekonomik Belirleyenleri. Bankacılar Dergisi, (110), 94- 113.
6. Atasoy, T. ve Tanrıvermiş, H. (2021). Türkiye'de Konut Kredisi Hacmi ile Seçilmiş Makroekonomik Faktörler Arasındaki İlişkinin Değerlendirilmesi. Erciyes Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, (59), 461-484.
7. Ayodele, I., Adewuyi, S. ve Abubarkar F. (2021). Housing Price Determinants in Bauchi State, Nigeria. African Scholar Journal of African Sustainable Development, 22(2), 277-284.
8. Bakırcı, H. ve Akgemci, M. A. (2023). Türkiye’de Konut Arz ve Talebinin Uzun Dönem Belirleyicileri: Ampirik Bir Çalışma. KAÜİİBFD, 14(27), 276-298.

9. Bangura, M. ve Lee, C.H. (2020). Housing Price Bubbles in Greater Sydney: Evidence from a Submarket Analysis. Housing Studies, 37(1), 143-178.
10. Bayır, B., Güvenoğlu, H. ve Şahin Kutlu, Ş. (2019). Konut Fiyatlarının Belirleyicileri Üzerine Ampirik Bir Analiz. II. International Conference on Empirical Economics and Social Sciences, Bandırma, 760-774.
11. Cadil, J. (2009). Housing Price Bubble Analysis – Case Of The Czech Republic. Prague Economic Papers, 1, 38-47. Canbay, Ş. ve Mercan, D. (2020). Türkiye'de Konut Fiyatları, Büyüme ve Makroekonomik Değişkenler Arasındaki İlişkinin Ekonometrik Analizi. Yönetim ve Ekonomi Araştırmaları Dergisi, 18(1), 176- 200.
12. Cheng, A. ve Fung, M. (2015). Determinants of Hong Kong’s Housing Prices. Journal of Economics, Business and Management, 3(3), 352-355.
13. Chung, H.S. ve Kim, J.H. (2004). Housing Speculation and Housing Price Bubble in Korea. KDI School Working Paper Series, 4(6).
14. Chung, Y., Seo, D. ve Kim, J. (2018). Price Determinants and GIS Analysis of the Housing Market in Vietnam: The Cases of Ho Chi Minh City and Hanoi. Sustainability, 10. 1-18.
15. Cohen, V. ve Karpavičiūtė, L. (2017). The Analysis of The Determinants of Housing Prices. Independent Journal of Management & Production, 8(1), 49-63.
16. Coşkun, Y., Seven, U., Ertuğrul H.M. ve Alp, A. (2017). Housing Price Dynamics and Bubble Risk: The Case of Turkey. Housing Studies, 35(1), 50-86.
17. Darıcı, B. (2018). Para Politikası ve Konut Fiyatları İlişkisi: Türkiye Ekonomisi için Ampirik Bir Analiz. Anemon Muş Alparslan Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, (6), 221- 228.
18. Dayı, F. ve Gencan M. Y. (2024). Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin İncelenmesi: Samsun Örneği. Gümüşhane Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 15(2), 348-364.
19. Dilber, İ. ve Sertkaya, Y. (2016). 2008 Finansal Krizi Sonrası Türkiye’de Konut Fiyatlarının Belirleyicilerine Yönelik Analiz. Anemon Muş Alparslan Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 4(1), 11- 30.
20. Dolde, W. ve Tirtiroglu, D. (2002). Housing Price Volatility Changes and Their Effects. Real Estate Economics, 30 (1), 41-66.
21. Ekinci, A. (2011). Üretim Değişkenliği ile Büyüme Arasındaki İlişki: Türkiye Örneği. Yayımlanmamış Doktora Tezi. Trabzon: Karadeniz Teknik Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. Eryüzlü, H. ve Ekici, S. (2020). Konut Fiyat Endeksi ve Reel Döviz Kuru İlişkisi: Türkiye Örneği. İktisadi İdari ve Siyasal Araştırmalar Dergisi, (12), 97- 105. Eviews (2020), EViews 12 User’s Guide II, http://www.eviews.com.
22. Gasparéniené, L., Remeikiéné, R. ve Skuka, A. (2016). Assessment of the Impact of Macroeconomic Factors on Housing Price Level: Lithuanian Case. Intellectual Economics, 10, 122-127. Gebesoğlu, P. (2018). Housing Price Index Dynamics in Turkey. IV. International Conference on Applied Economics and Finance & Extended With Social Sciences, Kuşadası, 100-107.
23. Glosten, L. R., Jagannathan, R. ve Runkle, D. E. (1993). On the Relation Between the Expected Value and the Volatility of the Nominal Excess Returns on Stocks. Journal of Finance, 48(5), 1779-1801.
24. Hatipoğlu, M. (2021). Neden Konut Fiyatları ile Enflasyon Arasında Nedensellik İlişkisi Yoktur? Sakarya İktisat Dergisi, 10 (2), 159-166.
25. Hesary, F., Yoshino, N., Mortha, A., Chiu, A. ve Naderi, N. (2020). Internal And External Determinants of Housing Price Boom in Hong Kong. Bulletin of Monetary Economics and Banking, 23(4), 597-620.
26. Hlaváček, M. ve Komárek L. (2009). Housing Price Bubbles and Their Determinants in the Czech Republic and its Regions. Czech National Bank Working Paper Series 12.
27. Hou, C., Yong, H., Yee, L., Yang, L., Lee, Y. (2018). Determinants of Housing Price Index in Malaysia. Universiti Tunku Abdul Rahman Yayınlanmamış Mezuniyet Projesi, Malaysia.
28. Hui, E.C.M. ve Yue, S. (2006). Housing Price Bubbles in Hong Kong, Beijing and Shanghai: A Comparative Study. The Journal of Real Estate Finance Economics, 33, 299-327. Hyndman, Rr. J. ve Athanasopoulos, G. (2014). Forecasting Principles and Practice. https://otexts.com/fpp2/AR.html (Erişim : 04.07.2022).
29. İslamoğlu, B. ve Nazlıoğlu, Ş. (2019). Enflasyon ve Konut Fiyatları: İstanbul, Ankara ve İzmir İçin Panel Veri Analizi. Siyaset, Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 7(1), 93-99.
30. Jiang, Y. ve Qiu, L. (2022). Empirical Study on The Influencing Factors of Housing Price Based on Cross-Section Data of 31 Provinces and Cities in China. Procedia Computer Science , 199, 1498-1504. Kamal, E.M., Hassan, H. ve Osmadi, A. (2016). Factors Influencing the Housing Price: Developers’ Perspective. World Academy of Science, Engineering and Technology International Journal of Humanities and Social Sciences, 10(5), 1676-1682.
31. Kapusuz, Y. E. ve Tanrıvermiş, H. (2024). Konuta Erişilebilirlik, Konut Talebi ve Talebi Etkileyen Faktörlerin Analizi: Ankara İli Örneği. Hacettepe Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 42(1), 66-89.
32. Karadaş, H.A. ve Salihoğlu, E. (2020). Seçili Makroekonomik Değişkenlerin Konut Fiyatlarına Etkisi: Türkiye Örneği. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 16(1), 63-80.
33. Kargı, B. (2013). Konut Piyasası ve Ekonomik Büyüme İlişkisi: Türkiye Üzerine Zaman Serileri Analizi (2000-2012). International Journal Of Human Sciences, 10(1), 897- 924.
34. Kolcu, F. ve Yamak, N. (2018). Gelir ve Faiz Oranlarının Konut Fiyatları Üzerindeki Kısa ve Uzun Dönemdeki İlişkisi. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, Prof. Dr. Harun Terzi Özel Sayısı, 141- 152.
35. Koramaz, T. K. ve Dokmeci, V. (2012). Spatial Determinants of Housing Price Values in Istanbul. European Planning Studies, 20(7), 1221-1237. KPMG. (2021). Gayrimenkul Sektörüne KPMG Perspektifinden Bakış. İstanbul: KPMG.
36. Lee, C. (2009). Housing Price Volatility and its Determinants. International Journal of Housing Markets and Analysis. 2(3), 293-308.
37. Miles, W. (2008). Volatility Clustering in U.S. Home Prices. Journal of Real Estate Research, 30(1), 73-90.
38. Mohklis, N.H.M., Ariffin, M.N.A., Mustapha, W.H.W. (2020). Analysing Macroeconomics Factors of Housing Price in Malaysia. International Journal of Advanced Research in Economics and Finance, 2(3), 1-7.
39. Nistor, A ve Reianu, D. (2018). Determinants of Housing Prices: Evidence from Ontario Cities, 2001-2011. International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(3), 541-556. Ovalı, M. ve Çayırlı, Ö. (2023). Enflasyon ve Döviz Kuru Beklentilerindeki Belirsizlik ve Konut Fiyatları: Türkiye Örneği. İzmir İktisat Dergisi, 38(2), 550-569.
40. Olanrewaju, A., Tat, L., Tan, S. Naoto, M., Nizamani, Z. ve Aziz, A. (2016). Analysis of Economic Determinants of Affordable Housing Prices. Integrated Solutions for Infrastructure Development, 1-6.
41. Osmadi, A., Kamal, M. ve Hassan, H. (2015). Assessing Housing Price Determinants in Malaysia: The Case of Penang. Advances in Environmental Biology, 9(5), 98-100.
42. Öner Badurlar, İ. (2008). Türkiye’de Konut Fiyatları ile Makro Ekonomik Değişkenler Arasındaki İlişkinin Araştırılması. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8(1), 223-238.
43. Özcan, G. ve Başaran Tormuş, N. (2018). Konut Fiyat Endeksi ve Döviz Kuru İlişkisi: Türkiye Üzerine Ampirik Bir Çalışma. 5. Uluslararası Politik, Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Kongresi, Sakarya: Pesa, 505- 514.
44. Özen, K. (2022). Konut Fiyatları Üzerinde Etkili Olan Sosyo Ekonomik Unsurların Hedonik Fiyat Modeliyle Araştırılması: Panel Veri Analizi. Ağrı İbrahim Çeçen Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 8(2), 503-522.
45. Özsoy, O. ve Şahin, H. (2009). Housing Price Determinants in Istanbul, Turkey. International Journal of Housing Markets and Analysis, 2(2), 167-178.
46. Öztürk, N. ve Fitöz, E. (2009). Türkiye'de Konut Piyasasının Belirleyicileri Ampirik Bir Uygulama. Zonguldak Karaelmas Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 5(10), 21-46.
47. Paksoy, S., Yöntem, T. ve Büyükçelebi, T. (2014). Konut Fiyat Endeksi ve Enflasyon Arasındaki İlişki (TRC1, TRC2 ve TRC3 Düzey Bölgeleri Üzerine Ampirik Bir Çalışma). ASSAM Uluslararası Hakemli Dergi, 2, 54- 69.
48. Panagiotidis, T. ve Printzis, P. (2016). On The Macroeconomic Determinants of The Housing Market in Greece: A VECM Approach. Int Econ Econ Policy, 13, 387-409.
49. Rahman, M.M., Khanam, R. ve Xu, S. (2012). The Factors Affecting Housing Price in Hangzhou: An Empirical Analysis. International Journal of Economic Perspectives, 6(4), 57-66. Rapach, D. ve Strauss, J. (2008). Differences in Housing Price Forecastability Across US States. International Journal of Forecasting, 25, 351-372.
50. Sarı, S. S. (2022). Konut Fiyatlarında Etkili Olabilecek Göstergelerin ARDL Yaklaşımı ile Analizi. Stratejik Yönetim Araştırmaları Dergisi, 5(2), 158-170.
51. Shen, Y., Hui, E.C. ve Liu, H. (2005). Housing Price Bubbles in Beijing and Shanghai. Management Decision, 43(4), 611-627.
52. Shih, Y., Li, H. ve Qin B. (2014). Housing Price Bubbles and Inter-Provincial Spillover: Evidence from China. Habitat International, 43, 142-151.
53. Sodan, S., Yıldırım, U. ve Turan, V. (2023). Türkiye’ye Yönelik Kısa Vadeli Fon Akımlarının Konut Fiyatları Üzerindeki Etkisi. Bankacılık ve Finansal Araştırmalar Dergisi, 10(1), 33-52.
54. Tekin, A. C. (2021). Türkiye’de Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Dergisi, 5(1), 1-30.
55. Tian, Y. ve Gallagher, K.P. (2015). Housing Price Volatility and the Capital Account in China. Global Economic Governance Initiative, Boston University.
56. Torres, J., Gonzalez, J. ve Restrepo, S. (2018). Determinants of Housing Bubbles' Duration in OECD Countries. International Finance, 21, 140-157.
57. Tsai, C. ve Chen, M. (2009). The Asymmetric Volatility of House Prices in The UK. Property Management, 27 (2), 80-90.
58. Uysal, D. ve Yiğit, M. (2016). Türkiye’de Konut Talebinin Belirleyicileri (1970-2015): Ampirik Bir Çalışma. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Meslek Yüksekokulu Dergisi, 19(1), 185- 209.
59. Ünal, A. O., Tanrıvermiş, H. ve Tanrıvermiş Y. (2021). Metro Sistemlerinin Konut Satış Değerine Etkisinin Diğer Faktörler Yönünden Analizi. Avrupa Bilim ve Teknoloji Dergisi, 27, 636- 643.
60. Varlık, N. (2020). Ekonomik Büyümenin Konut Fiyatları Üzerindeki Asimetrik Etkisi: NARDL Uygulaması. Hitit Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 13(2), 352-367.
61. Yang, Y., Rehm, M. ve Zhou, M. (2021). Housing Price Volatility: What’s The Difference Between Investment and Owner-Occupancy?. Economic Record, 97(317), 548-563.
62. Yıldırım, S., Karakaya Kırmızı, B. ve Zeren, F. (2021). Türkiye'de Konut Fiyatlarını Belirleyen Makroekonomik Göstergelerin Analizi. Uluslararası Ekonomi, İşletme ve Politika Dergisi, 5(1), 1-15.
63. Zakoian, J. M. (1994). Threshold Heteroskedastic Models. Journal of Economic Dynamics and Control, 18(5), 931-955.
64. Zhang, Y., Hua, X. ve Zhao, L. (2012). Exploring Determinants of Housing Prices: A Case Study of Chinese Experience in 1999–2010., Economic Modelling 29, 2349-2361.