CONSEQUENCES OF DOUBLE BROKERAGE ACTIVITY IN CASE OF BROKERAGE CONTRACT OF NEGOTIATION IN SWISS AND TURKISH LAW

Year 2018, YBHD 2018/2, 143 - 173, 27.08.2018

Bahar Öcal Apaydın

Abstract

Brokerage contract is defined as a contract
whereby the broker is instructed to alert the principal to an opportunity to
conclude a contract or to facilitate the conclusion of a contract in exchange
of a fee according to the article 520 of the Turkish Code of Obligations. As a
result of this definition there are two kind of brokerage activity such as the
brokerage activity where the broker is instructed to indicate the principal the
opportunity to conclude a contract id.
est. brokerage of indication  and the brokerage activity where the
broker is instructed to negotiate the conclusion of a contract id.est brokerage of negotiation. The
contract which the broker is instructed to alert the principal to conclude or
to facilitate the conclusion between the principal and the third party is
defined as principal contract. If the broker acts simultaneously for the both
party of principal contract, the activity of the broker is called double
brokerage. The double brokerage may not cause any conflict of interests between
the both party of the principal contract where the broker acts in order to
indicate to each party the opportunity to conclude a contract according to
Swiss case law and doctrine. However the situation differs whereby the broker
acts in order to negotiate the conclusion of the principal contract for each
party as a double broker. The aim of this study is to examine first the
brokerage contract of negotiation and then the cases which raises the conflict
of interest between the both party of principal contract in case of double
brokerage referring also to the sanction of the conflict of interests.    

Keywords

Brokerage contract, broker who facilitates the conclusion of contract, double brokerage, conflict of interest, forfeiture of the right to a fee and reimbursement of expenses, nullity

İSVİÇRE VE TÜRK HUKUKUNDA ARACI SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ BAKIMINDAN ÇİFTE SİMSARLIK FAALİYETİ YÜRÜTÜLMESİNİN HÜKÜM VE SONUÇLARI

Abstract

Türk Borçlar Kanunu m. 520 uyarınca, simsarlık sözleşmesi, simsarın bir
ücret karşılığında taraflar arasında bir sözleşmenin kurulmasına ya da kurulma
imkânının hazırlanmasına aracılık etmeyi üstlendiği sözleşme olarak
tanımlanmaktadır. Bu tanımdan hareketle simsarlık faaliyetinin, iş sahibinin
sözleşme yapması imkânını hazırlayan fırsat gösterici simsarlık ile sözleşme
kurulmasına aracılık etme şeklindeki aracı simsarlık şeklindeki iki türü
vardır. Simsarın kurulması imkânını hazırladığı ya da aracılık ettiği iş sahibi
ile üçüncü kişi arasında akdedilen sözleşme esas sözleşme olarak adlandırılır.
Simsarın esas sözleşmenin her iki tarafı için de faaliyet göstermesi hâlinde
çifte simsarlık söz konusu olur. İsviçre öğretisinde ve yargı kararlarında,
fırsat gösterici simsarlığın esas sözleşmenin tarafları arasında menfaat
çatışmasına neden olmadığı kabul edilmektedir. Ancak aracı simsarlık bakımından
konu tartışmalıdır. Bu çalışmanın amacı, öncelikle aracı simsarlığı ele
almaktır. Ardından taraflar arasında menfaat çatışması olması hâlinde kanunun
öngördüğü yaptırım dikkate alınarak, aracı simsarlık faaliyetinin gerek iş
sahibi gerekse esas sözleşmenin tarafı üçünü kişi için yürütülmesi durumunda
menfaat çatışmasına neden olan hâller inceleme konusu yapılacaktır.

Keywords

Simsarlık sözleşmesi, aracı simsar, çifte simsarlık, menfaat çatışması, ücret hakkının kaybedilmesi, hükümsüzlük

References

• Ammann, Caterina (2015) ‘Der Mäklervertrag, Art. 412- 417’ Heinrich Honsell/ Nedim Peter Vogt/ Wolfgang Wiegang (Editörler) Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, OR I, Art. 1-529, 6. Auflage, Helbing&Lichtenhahn, Basel-Genf-München.
• Antalya, Gökhan (2015) Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C:I, İstanbul.
• Arkan, Sabih (2011) Ticari İşletme Hukuku, 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanununa Göre Hazırlanmış 15. Bası, Ankara.
• Başpınar, Veysel (2004) Vekilin Özen Borcu, 2. Bası, Ankara.
• Bilge, Necip (1962) Borçlar Hukuku-Özel Borç Münasebetleri, Ankara.
• Bozkurt, Tamer (2006) Türk Hukukunda Tellâllık ve Tellâllığın Uygulamada Farklı Görünümleri, Ankara.
• Bracher, Nicolas ʽArbeitsvertrag, Werkvertrag, Auftrag, GoA, Bürgschaft Art. 319-529 ORʼ Huguenin, Claire / Müller-Chen, Marcus (Editörler) (2016) Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragverhältnisse Teil 2:, Shulthess Juristiche Medien AG, Zürich.
• Burkhalter, Peter R. (2016) ‘Art. 412-418’ Kostkiewicz Kren Jolanta/Wolf Stephan/Amstutz Marc/Fankhauser Roland (Editörler), Art. 412, OR Kommentar zum Schweizerisches Obligationenrecht, Orell Füssli Verlag, Zürich.
• Chappuis, Christine (2012) ‘Art.32-39 CO’ Thevenoz, Luc/ Werro, Franz (Editörler), Commentaire Romand, Code des Obligations, vol: I, , Art. 1-529 CO, Loi sur le crédit à la consommation, Loi sur les voyages à forfait, 2e édition, , Helbing & Lichtenhahn Verlag, Bâle.
• Engel, Pierre (2000) Contrats de droit suisse, Traité des contrats de la partie spéciale du Code des obligations, de la vente au contrat de société simple, articles 184 à 551 CO, ainsi que quelques contrats innommés, 2. Bası, Stämpfli Verlag AG, Bern.
• Eren, Fikret (2017) Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 22. Bası, Ankara.
• Gautchi, Georg (1964) Berner Kommentar Band/Nr.VI/2/5, Kreditbrief und Kreditauftrag, Mäklervertrag, Agenturvertrag, Geshäftsführung ohne Auftrag, Art. 407-424 Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Die einzelnen Vertragverhältnisse, Stämpfli Verlag, Bern.
• Grell, Boris (2017) ‘Interdiction du double courtage de négociation dans les transactions immobiliéres’, TREX-L’expert fiduciare, s. 302-303.
• Guhl, Theo/Schnyder, Anton K., (2000) Das Schweizerische Obligationenrecht mit Einschluss des Handels-und Wertpapierrechts, Shulthess Juristiche Medien AG, Zürich.
• Güggenbühl, Adolf (1951) Die Liegenschaftenmäkelei, Zürich.
• Gümüş, Mustafa Alper (2014) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C: II, (Eser, Vekâlet, Simsarlık, Vekâletsiz İş Görme, Havale, Saklama, Kefalet ve Garanti), 3. Bası, İstanbul.
• Hatemi, Hüseyin/Gökyayla, Kadir Emre (2017) Borçlar Hukuku, Genel Bölüm, 4. Bası, İstanbul.
• İnceoğlu, Murat (2009) Borçlar Hukukunda Doğrudan Temsil, İstanbul.
• Jacobs, Horst Heinrich/Schubert Werner (1983) Recht der Schuldverhältnisse, Berlin.
• Jansen-Behnen, Catrin (2017) Regulierungsmechanismen des Verbraucherschutzes im Maklerrecht, Tübingen.
• Kocayusufpaşaoğlu, Necip (2010) Borçlar Hukukuna Giriş, Hukuki İşlem, Sözleşme, 4. Basıdan Tıpkı 5. Bası, İstanbul.
• Kurt, Ekrem (2010) ʽTellallık (Simsarlık) Sözleşmesinin Hükümleriʼ Prof. Dr. Ali Güzel’e Armağan, İstanbul. Marquis, Christian (1993) Le Contrat De Courtage Immobilier Et Le Salaire Du Courtier, Lausanne.
• Minola, Louis-Pierre (1921) Le contrat de courtage, spécialment au point de vue du salaire du courtier (art. 412-418 CO), Lausanne. Pichonnaz Pascal (2015) ʽLa nullité du double courtage de négociation (Art. 415)ʼ, BR/DC, s. 155-156.
• Rayroux, François (2012) ‘Art. 1-529 CO’ Thevenoz, Luc/ Werro, Franz (Editörler), Commentaire Romand, Code des Obligations, vol. I, Loi sur le crédit à la consommation, Loi sur les voyages à forfait, 2e édition, Art.412-417 CO, Helbing & Lichtenhahn Verlag, Bâle.
• Şahiniz, C. Salih (2002) Türk Borçlar Hukukunda Gayrimenkul Tellâllığı (Emlak Komisyonculuğu-Emlak Danışmanlığı) Sözleşmesi, İstanbul.
• Tandoğan, Hâluk (2010) Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Cilt:II, 5. Tıpkı Bası, İstanbul.
• Turettini, Piere (1952) Le contrat de courtage et le salaire du courtier, Imperimerie du Journal de Genéve, Genéve. Tercier, Pierre/Favre, Pascal/ Pedrazzini, Franco (2009) ‘Le contrat de courtage’ Tercier Pierre/Favre Pascal (Editörler), Les contrats spéciaux, 4e édition, Schultess, Genéve-Zürich,-Bâle.
• Titze, Heinriche (1932) Bürgerliches Recht: Recht der Schuldverhätnisse, Aynı Bası, (eBook, DOI 10.1007/978-3-642-85835-2). Thévenoz Luc/Peyrot Aude (2007) “Le contrat de courtage immobilier”: Foëx, Bénédict/Hottelier, Michel (Editörler), Servitudes, droit de voisinage, responsabilité du propriétaire immobilier, Schultess, Genéve.
• Yavuz, Cevdet/Acar, Faruk/Özen, Burak (2014) Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Bası, İstanbul.
• Yıldız, Şükrü (2016) ‘Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli ve Şekle Uyulmamasının Sonuçları’, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C: 22, S: 3, Özel Sayı, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, Cilt III, s. 3045-3061.