Housing Unit Price Bubble and An Analysis of Economic Variables Affecting the Bubble

Abstract

Investors generally accept the housing market as a safe investment. Housing prices tend to rise as a hedge against inflation. Crises, epidemics and disasters can cause housing prices to fall. It is necessary to take into account that factors other than supply - demand can also affect real estate prices. An economy contains many variables that affect housing prices. The aim of this study is to determine the existence of bubbles in the housing market in Turkiye. Another aim is to analyze the macroeconomic-financial variables that affect the housing TL/m2 unit prices using the Vector Auto Regression (VAR) model. According to the results of the GSADF test; 2 balloons emerge for the period 2014 – 2016 June and 2020 – June 2022 in the housing unit price. The slope of the balloon in the period 2020 – June 2022 is very steep. The VAR model shows that apart from supply-demand, the Consumer Price Index, the sum of credit sales, the Manufacturing Capacity Utilization Rate and the banking sector loan volume variables have an impact on the housing unit price.

Keywords

• Real estate cost
• price bubble
• financial modelling
• VAR analysis
• Türkiye

Konut Birim Fiyat Balonu ve Balonu Etkileyen Ekonomik Değişkenlerin Analizi

Abstract

Yatırımcılar konut piyasasını genellikle güvenli bir yatırım aracı olarak kabul etmektedir. Konut fiyatları enflasyona karşı bir korunma aracı olarak yükselme eğilimindedir. Krizler, salgınlar ve felaketler de konut fiyatlarının düşmesine neden olabilmektedir. Arz - talep dışındaki faktörlerin de gayrimenkul fiyatlarını etkileyebileceğini dikkate almak gerekmektedir. Bir ekonomide konut fiyatlarını etkileyen çok sayıda değişken bulunmaktadır. Bu çalışmanın amacı konut TL/m2 birim fiyatlarını kullanarak Türkiye'de konut piyasasındaki balonların varlığını belirlemektir. Çalışmanın bir diğer amacı ise Vektör Oto Regresyon (Vector Auto Regression – VAR) modeli ile konut TL/m2 birim fiyatları etkileyen ve balona neden olan makroekonomik - finansal değişkenlerin analizini yapmaktır. GSADF testi sonuçlarına göre; konut birim fiyatında 2014 – 2016 Haziran ve 2020 – Haziran 2022 dönemine ait 2 adet balon bulunmaktadır. 2020 – Haziran 2022 dönemindeki balonun eğimi çok diktir. VAR modeli arz-talep dışında Tüketici Fiyatları Fiyat Endeksi, kredili satışlar toplamı, İmalat Kapasite Kullanım Oranı ve bankacılık sektörü kredi hacmi değişkenlerinin konut birim fiyatı üzerinde etkili olduğunu göstermektedir.

Keywords

• Konut birim fiyatı
• fiyat balonu
• finansal modelleme
• VAR analizi
• Türkiye

References

1. Abioğlu, V. (2020). Türkiye Konut Piyasasında Balon Oluşumları: Bölgesel İnceleme. Finansal Araştırmalar ve Çalışmalar Dergisi, 12(22), 1-14.
2. Abraham, J. M. & Hendershott, P. H. (1992). Patterns and determinants of metropolitan house prices, 1977-91. NBER working paper, w4196.
3. Afsar, A. & Dogan, E. (2018). Analyzing asset of bubbles in the housing market with right-tailed unit root tests: the case of Turkey. Journal of Business Economics and Finance, 7(2), 139-147.
4. Ahearne, A. G., Ammer, J., Doyle, B. M., Kole, L. & Martin, R. F. (2005). Monetary policy and house prices: a cross- country study. FRB International Finance Discussion Paper, 841.
5. Ahmed, R., Jawaid, S. T., & Khalil, S. (2021). Bubble detection in housing market: Evidence from a developing country. SAGE Open, 11(2), 215 https://doi.org/10.1177/21582440211006690
6. Akkaya, M. (2018). Hedonik Konut Fiyat Endeksini Etkileyen Faktörlerin Analizi. Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 33(2), 435- 454
7. Akkuş, H. T. (2021). Housing Price Bubbles and Factors Affecting The Formation of Bubbles: The Turkish Case. Pamukkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 46, 271-292.
8. Amador-Torres, J. S., Gomez-Gonzalez, J. E., & Sanin-Restrepo, S. (2018). Determinants of housing bubbles’ duration in OECD countries. International Finance, 21(2), 140–157. https://doi.org/10.1111/infi.12128

9. Apergis, N. (2003). Housing prices and macroeconomic factors: prospects within the European Monetary Union. International real estate review, 6(1), 63-74.
10. Atasever, G. (2016). Varlık fiyatları köpüğü: Muğla konut piyasası üzerine bir değerlendirme. Akdeniz İİBF Dergisi, 16(34), 1-17.
11. Baily, M. N., Litan, R. E. & Johnson, M. S. (2008). The origins of the financial crisis. Brooking Institution, working paper, 1519,
12. Balcılar, M., Katzke, N., & Gupta, R. (2018). Date-stamping US housing market explosivity. Economics, 12(1). https://doi.org/10.5018/economics-ejournal.ja.2018-18.
13. Bekmez, S. ve Özpolat, A. (2013). Türkiye’de konut talebinin belirleyenleri: Dinamik bir analiz. Tisk Akademi, 8(16), 171-187.
14. Berk, N., Biçen, S. ve Seyidova, N. (2017). Study on measuring of real estate speculative bubble: Evidence from Turkey. European Journal of Multidisciplinary Studies, 2(5), 334-338.
15. Berlemann, M., Freese, J., & Knoth, S. (2020). Dating the start of the US house price bubble: an application of statistical process control. Empirical Economics, 58(5), 2287–2307. https://doi.org/10.1007/s00181-019-01648-x
16. Bernanke, B. S. (2010). Monetary policy and the housing bubble. Annual Meeting of the American Economic Association.
17. Bolkol, H. K. (2015). Causal relationship between construction production and GDP in Turkey. International Journal of Research in Business and Social Science, (2147-4478), 4(3), 42-53.
18. Case, K. E. & Shiller, R. J. (1990). Forecasting prices and excess returns in the housing market. Real Estate Economics, 18(3), 253-273.
19. Chen, X. & Funke, M. (2013). Renewed momentum in the German housing market: boom or bubble? Available at SSRN 2286048.
20. Chen, C., Zhai, H., Wang, Z., Ma, S., Sun, J., Wu, C., & Zhang, Y. (2022). Experimental Research on the Impact of Interest Rate on Real Estate Market Transactions. Discrete Dynamics in Nature and Society.
21. Çadırcı, B. D. ve Güner, B. (2022). TRA1 Bölgesi Konut Piyasasında Fiyat Oluşumu Balon Mu? Elektronik Sosyal Bilimler Dergisi, 21, 81, 291-307.
22. Çankaya, S. (2013). Konut Fiyatları ve Makroekonomik Faktörler Arası İlişkiye Global Bakış. Maliye Finans Yazıları, 100: 143-154.
23. Dilber, İ. ve Sertkaya, Y. (2016). 2008 Finansal Krizi Sonrası Türkiye’de Konut Fiyatlarının Belirleyicilerine Yönelik Analiz. Anemon Muş Alparslan Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 4(1), 11-29.
24. Égert, B. & Mihaljek, D. (2007). Determinants of house prices in central and eastern Europe. Comparative economic studies, 49(3), 367-388.
25. Essafi Zouari, Y. and Nasreddine, A. (2024). Housing in the greater Paris area as an inflation hedge? International Journal of Housing Markets and Analysis, 17(3), 837-858.
26. Gebeşoğlu, P. F. (2019). Housing price index dynamics in Turkey. Yaşar Üniversitesi E-Dergisi, 14, 100-107.
27. Gomez-Gonzalez, Jose Eduardo, Gamboa-Arbeláez, J., Hirs-Garzón, J., & Pinchao-Rosero, A. (2018). When bubble meets bubble: Contagion in OECD Countries. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 56(4), 546–566. https://doi.org/10.1007/s11146-017-9605-4.
28. Gökçe, A. ve Güler, İ. (2020). Sağ-Yönlü ADF Sınamaları ile Ankara İlinde Konut Balonu Araştırması. Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi İİBF Dergisi (Özel Sayı), 94-116.
29. Gulen, H. & Ion, M. (2016). Policy uncertainty and corporate investment. The Review of Financial Studies, 29(3), 523-564.
30. Hamdar, B., Skheita, Y., & Hamdar, M. B. (2022). An Econometric Approach to Assess the Impact of Negative Interest Rate Policy (NIRP) on Real Estate Price Inflation in the Eurozone. Economics, 11(1), 49-68.
31. Heo, J. M. & Lee, Y. S. (2018). The effect of interest rates on housing market. Journal of Real Estate Analysis, 4(1), 55-70.
32. Holly, S. & Jones, N. (1997). House prices since the 1940s: cointegration, demography and asymmetries. Economic modelling, 14(4), 549-565.
33. Hepşen, A. & Kalfa, N. (2009). Housing Market Activity and Macroeconomic Variables: An Analysis of Turkish Dwelling Market Under New Mortgage System. İstanbul University Journal of the School of Business Administration, 38, 38–46.
34. İskenderoğlu, Ö. ve Akdağ, S. (2019). Türkiye’de Reel Konut Fiyatlarında Balonların Varlığı Üzerine Uygulamalı Bir Analiz. Business and Economics Research, 10(5), 1085-1093.
35. İslamoğlu, B. ve Buluş, A. (2018). Mortgage Piyasası ve Para Politikasının Konut Fiyatlarına Etkisi: Türkiye Üzerine Bir Uygulama. Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 23(2), 455-466.
36. İslamoğlu, B., & Nazlıoğlu, Ş. (2019). Enflasyon ve konut fiyatları: İstanbul, Ankara ve İzmir için panel veri analizi. Siyaset, Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 7(1), 93-99.
37. Jud, G. D. & Winkler, D. T. (2002). The dynamics of metropolitan housing prices. The journal of real estate research, 23(1/2), 29-46.
38. Karadaş, H. A. & Salihoglu, E. (2020). Seçili makroekonomik değişkenlerin konut fiyatlarina etkisi: Türkiye örneği. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 16(1), 63-80.
39. Karakoyun, H. D. & Yildirim, N. (2017). Demand-side factors of housing price increases in Turkey: Blanchard- Quah SVAR model. Business and Economic Horizons, 13(3), 312–332. https://doi.org/10.15208/beh.2017.23
40. Karakuş, R. & Öksüz, S. (2021). BİST gayrimenkul yatırım ortaklıkları endeksi ile konut fiyat endeksi, faiz oranı ve enflasyon ilişkisi: ARDL sınır testi yaklaşımı. Business & Management Studies: An International Journal, 9(2), 751- 764.
41. Kargı, B. (2013). Housing market and economic growth relation: time series analysis over Turkey (2000-2012) Konut piyasasi ve ekonomik büyüme ilişkisi: Türkiye üzerine zaman serileri analizi (2000-2012). Journal of Human Sciences, 10(1), 897-924.
42. Kaya, A. (2012), Türkiye'de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Belirlenmesi. TCMB Uzmanlık Tezi. Ankara.
43. Kayral, I. E. (2017). İstanbul, Ankara ve İzmir konut fiyat değişimlerini etkileyen faktörlerin araştırılması. Çukurova Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 21(1), 65-84.
44. Kishor, N. K. & Morley, J. (2015). What factors drive the price–rent ratio for the housing market? A modified present-value analysis. Journal of Economic Dynamics and Control, 58, 235–249. https://doi.org/10.1016/j.jedc.2015.06.006.
45. Kördiş, G., Işık, S. ve Mert, M. (2014). Antalya'da Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Tahmin Edilmesi. Akdeniz University Faculty of Economics & Administrative Sciences Faculty Journal/Akdeniz Universitesi Iktisadi ve Idari Bilimler Fakultesi Dergisi, 14(28).
46. Kıral, G. ve Çelik, C. (2018). Panel veri analizi ve kümeleme yöntemi ile Türkiye’de konut talebinin incelenmesi. Atatürk Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 32(4), 1009-1026.
47. Lebe, F. ve Akbaş, Y. (2014). Türkiye’nin konut talebinin analizi: 1970-2011. Atatürk üniversitesi iktisadi ve idari bilimler dergisi, 28(1), 57-83.
48. Li, J. & Chiang, Y. H. (2012). What pushes up China's real estate price? International Journal of Housing Markets and Analysis, 181-176
49. Miles, W. (2014). The housing bubble: how much blame does the fed really deserve? Journal of Real Estate Research, 36(1), 41-58.
50. Phillips, P. C., Shi, S., & Yu, J. (2015). Testing for multiple bubbles: Historical episodes of exuberance and collapse in the S&P 500. International economic review, 56(4), 1043-1078.
51. Poterba, J. M., Weil, D. N., & Shiller, R. (1991). House price dynamics: the role of tax policy and demography. Brookings Papers on Economic Activity, 1991(2), 143-203.
52. Quigley, J. M. & Raphael, S. (2004). Is housing unaffordable? Why isn't it more affordable? Journal of Economic Perspectives, 18(1), 191-214.
53. Ridker, R. G. & Henning, J.A. (1967). The Determinants of Residential Property Values With Special Reference to Air Pollution, Review of Economics and Statistics, 49,246-257.
54. Salisu, A.A., Raheem, I.D. and Ndako, U.B. (2020). The inflation hedging properties of gold, stocks and real estate: a comparative analysis. Resources Policy, 66, 4301-4207.
55. Sarıkovanlık, V., Koy, A., Akkaya, M, Yıldırım, H.H. ve Kantar, L. (2019). Finans Biliminde Ekonometri Uygulamaları. Birinci Basım. Ankara: Seçkin Yayıncılık.
56. Selim, S. ve Demirbilek, A. (2009), Türkiye’deki Konutların Kira Değerinin Analizi: Hedonik Model ve Yapay Sinir Ağları Yaklaşımı. Aksaray Üniversitesi iktisadi ve idari Bilimler Eakültesi Dergisi, 73—90.
57. Shirai, S. (2014). Japan’s monetary policy in a challenging environment. Eurasian Economic Review, 4 (1), 3-24.
58. Sims, C. A. (1980). Macroeconomics and reality. Econometrica: journal of the Econometric Society, 1-48.
59. Solak, A. O. & Kabadayi, B. (2016). Bounds testing approaches to housing demand in Turkey: Is there a real estate bubble? International Journal of Economics and Financial Issues, 6(3), 1132-1135.
60. Sönmezer, S. ve Aytüre, G. (2019). Türkiye’de Konut Piyasası Dinamikleri Dynamics in Turkish Housing Market. International Conference on Eurasian Economies, 376-385.
61. Stevenson, S. (2000). A long-term analysis of regional housing markets and inflation. Journal of Housing Economics, 9(1-2), 24-39.
62. Taderera, M. and Akinsomi, O. (2020). Is commercial real estate a good hedge against inflation? Evidence from South Africa. Research in International Business and Finance, 51, 101096.
63. Taylor, J. B. (2007). Housing and monetary policy. NBER Working Paper.
64. Usta, A. (2021). The role of sentiment in housing market with credit-led funding: the case of Turkey. Journal of Housing and the Built Environment, 36(2), 577-600.
65. Xu, X. E. & Chen, T. (2012). The effect of monetary policy on real estate price growth in China. Pacific-Basin Finance Journal, 20(1), 62-77.
66. Yiu, M. S., Yu, J. & Jin, L. (2013). Detecting bubbles in Hong Kong residential property market. Journal of Asian Economics, 28, 115-124.
67. Zhang, Y., Hansz, J. A., & Prombutr, W. (2022). Economic Policy Uncertainty and Real Estate Market: Evidence from US REITs. International Real Estate Review, 25(1), 55-87.
68. Zhao, S. X., Zhan, H., Jiang, Y. & Pan, W. (2017). How big is China’s real estate bubble and why hasn’t it burst yet? Land Use Policy, 64, 153-162.