3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 18. Madde Uygulamalarının Düzenleme Sahası ve Sınırının Belirlenmesi Esasları Kapsamında İncelenmesi: Ağrı İli Örneği

Öz

Bu çalışmada, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca gerçekleştirilen uygulamalarda düzenleme sahası ve düzenleme sınırının belirlenme esasları Ağrı ili örneğinde incelenmiştir. Çalışma kapsamında Merkez, Diyadin, Doğubayazıt, Eleşkirt, Patnos ve Tutak ilçelerinde tamamlanmış 18 adet AAD uygulaması değerlendirilmiştir. Uygulamalar; mevzuata uygunluk, düzenleme sahası büyüklüğü, düzenleme sınırının geçirilme esasları, düzenleme ortaklık payı (DOP) kesinti oranları, kamusal donatı alanı üretimi ve imar hakları bakımından analiz edilmiştir. Bulgular, düzenleme sahalarının çoğunlukla küçük ve parçalı alanlardan oluştuğunu, uygulamaların önemli bir bölümünün malik talepleri doğrultusunda şekillendiğini ve beş yıllık imar programlarıyla ilişkilendirilmediğini göstermektedir. İncelenen düzenleme sahalarının büyüklükleri yaklaşık 3- 363 dönüm arasında değişmekte olup toplamda 1120 dönümlük bir alanı kapsamaktadır. Ortalama DOP oranının yaklaşık %19 olduğu, DOP oranlarının ise %0 ile %41 arasında değiştiği belirlenmiştir. Bu durum, uygulamalar arasında dengeli bir dağılım bulunmadığını ve bazı sahalarda kamusal donatı alanı üretiminin sınırlı kaldığını göstermektedir. Ayrıca bazı AAD uygulamalarında düzenleme sınırlarının yapı adalarını böldüğü ve imar hakları bakımından tam bir homojenlik sağlanamadığı tespit edilmiştir. Sonuç olarak, belediyelerde beş yıllık imar programlarının bulunmaması, teknik ve mali kapasite yetersizlikleri ile 2019 yılında isteğe bağlı imar planı uygulamalarında getirilen “öncelikle parselasyon planının yapılması” esasının, talebe dayalı ve parçalı 3194/18. madde uygulamalarını artırmış olabileceği değerlendirilmektedir.

Anahtar Kelimeler

• Arazi ve arsa düzenlemesi
• Düzenleme sahası
• Düzenleme sınırı
• Düzenleme ortaklık payı

An Evaluation of the Principles for Determining Land Readjustment Area and Boundary under Article 18 of Zoning Law No. 3194: The Case of Ağrı Province

Öz

This study examines the principles for determining the readjustment area and readjustment boundary in implementations carried out pursuant to Article 18 of Zoning Law No. 3194, with a focus on Agrı Province. Within the scope of the study, 18 completed implementations in the districts of Agrı Central District, Diyadin, Doğubayazıt, Eleşkirt, Patnos, and Tutak were evaluated. The implementations were analyzed in terms of compliance with legislation, size of the readjustment area, principles for delineating the readjustment boundary, deduction rates of development readjustment share (DOP), production of public facility areas, and development rights. The findings indicate that the readjustment areas mostly consist of small and fragmented areas, that a significant portion of the implementations were shaped by landowners’ requests, and that they were not associated with five-year development programs. The examined readjustment areas ranged in size from approximately 3 to 363 decares, covering a total area of 1,120 decares. The average DOP rate was approximately 19%, while the rates varied between 0% and 41%, indicating an unbalanced distribution among the implementations and limited production of public facility areas in some cases. In addition, it was found that readjustment boundaries divided building blocks in some implementations and that full homogeneity in terms of development rights could not be achieved. As a result, it is considered that the absence of five-year development programs in municipalities, technical and financial capacity constraints, and the “priority of preparing a subdivision plan” principle introduced in 2019 for voluntary zoning procedures, may have contributed to the increase in demand-driven and fragmented Article 18 implementations.

Anahtar Kelimeler

• Land Readjustment
• Readjustment Area
• Readjustment Boundary
• Development Readjustment Share

Kaynakça

1. Ağrı İl Afet ve Acil Durum Müdürlüğü. (2021). Ağrı il afet risk azaltma planı (İRAP). Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı. Erişim tarihi: 16 Nisan 2026, https://www.afad.gov.tr/il-afet-risk-azaltma-pl
2. Aliefendioğlu, Y., & Duman, İ. (2021). Çevre yollarının 3194 sayılı İmar Kanunun 18. madde uygulamaları ile açılmasının teorik ilkeler ve uygulama yönlerinden tartışılması: Van ili örneği. Türkiye Sosyal Araştırmalar Dergisi, 25(2), 407–424.
3. Aybal, S. (2024). İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamındaki iptal davalarının düzenleme sınırı açısından analizi: Kaynarca ve Güllübağlar örneği (Yüksek lisans tezi). Gebze Teknik Üniversitesi, Kocaeli, Türkiye.
4. Çelik, Ş. (2023). Arazi ve arsa düzenlemesi sahalarına esas düzenleme sınırlarının coğrafi bilgi teknolojileri ile belirlenmesi: Akçaabat ilçesi örneği (Yüksek lisans tezi). Karadeniz Teknik Üniversitesi, Trabzon, Türkiye.
5. Doğan, H. N. (2013). Esenyurt planlama sürecinde 18. madde uygulamaları sorunları ve çözüm arayışları (Yüksek lisans tezi). Bahçeşehir Üniversitesi, İstanbul, Türkiye.
6. Gülakar, M. (2026). Talebe dayalı arazi ve arsa düzenlemesi uygulamalarının incelenmesi: Erzurum Yakutiye ilçesi örneği (Yüksek lisans tezi). Artvin Çoruh Üniversitesi, Artvin, Türkiye. HKMO. (2021). Arazi ve arsa düzenlemeleri hakkında yönetmelik uygulamaları çalıştayı sonuç raporu. Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayınları.
7. İnceyol, Y. (2024). Arazi ve arsa düzenlemelerinde mahkeme kararlarına dayalı iptal işlemlerinde geri dönüş süreçlerinin analizi: Konya ili Meram ilçesi örneği. Adıyaman Üniversitesi Mühendislik Bilimleri Dergisi, 24, 516-532. https://doi.org/10.54365/adyumbd.1583240
8. Karaca, E. (2018). İmar planı uygulama yöntemlerinden arazi ve arsa düzenlemesinin ilgili mevzuat çerçevesinde incelenmesi. Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, (11), 217–261. https://doi.org/10.18771/mdergi.435754

9. Koçak, H., & Beyaz, M. (2011). 3194 sayılı Kanunun 18’inci maddesi gereğince imar uygulamaları (4. baskı). Ankara.
10. Kocaman, S., Kaya, F., & Korkusuz, T. (2015). Ağrı ilinin idari coğrafya analizi. İçinde S. Zaman & O. Coşkun (Ed.), Coğrafya’ya adanmış bir ömür: Prof. Dr. Hayati Doğanay (ss. 599–620). Atatürk Üniversitesi Yayınları.
11. Koçoğlu, M. (2019). Değer esaslı arsa düzenlemesi modeli ve ülkemizde uygulanabilirliği (Yüksek lisans tezi). Konya Teknik Üniversitesi, Konya, Türkiye.
12. Meşhur, M. Ç. (2008). Arazi ve arsa düzenlemesi (18. madde uygulaması) sürecinin kentsel mekân oluşumu açısından irdelenmesi. METU Journal of the Faculty of Architecture, 25(2), 21-38.
13. Mintemur, Ş. S. (2025). Arazi ve arsa düzenlemelerinde malik itirazlarının analizi (Yüksek lisans tezi). Kocaeli Üniversitesi, Kocaeli, Türkiye.
14. Pamuk, H., & Demir, H. (2017, 3–6 Mayıs). Türkiye'de arazi ve arsa düzenlemelerinin iptal nedenleri. 16. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara, Türkiye. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası. https://kurultay.hkmo.org.tr/Files/Declarations/db95af86ccae267_ek.pdf
15. Salalı, V. (2023). Kamulaştırma Kanunu kapsamında değeri tespit edilen alanlarda değer esaslı arazi ve arsa düzenlemesi uygulaması: Isparta örneği (Doktora tezi). Konya Teknik Üniversitesi, Konya, Türkiye.
16. Sayar, M. R. (2024). Arazi ve arsa düzenlemeleri mevzuatında yapılan değişikliklerin uygulamalar ile irdelenmesi: Konya Meram ilçesi örneği (Yüksek lisans tezi). Aksaray Üniversitesi, Aksaray, Türkiye.
17. Sayıştay Başkanlığı. (2025). Ağrı Diyadin Belediyesi Sayıştay denetim raporu. Erişim tarihi: 16 Nisan 2026, https://www.sayistay.gov.tr/reports/download/p1gz36xQ6d-agri-diyadin-belediyesi
18. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. (2026). 2023/4 sayılı genelge değişikliği. https://www.tkgm.gov.tr/20234-sayili-genelge-degisikligi
19. Terzi, F. (2024). İmar programına esas düzenleme bölgelerinin coğrafi bilgi teknolojileri ile belirlenmesi ve yenilikçi bir AAD modeli önerisi (Doktora tezi). Karadeniz Teknik Üniversitesi, Trabzon, Türkiye.
20. Tütüncü, İ. (2024). 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. madde uygulaması kontrol sürecinin CBS'ye entegre bir şekilde geliştirilmesi ve raporlanması (Yüksek lisans tezi). Karadeniz Teknik Üniversitesi, Trabzon, Türkiye.
21. Urfalı, Ç. S. (2016). Arsa arazi düzenlemesi ve diğer imar uygulama yöntemlerinin yaygınlıklarının araştırılması (Yüksek lisans tezi). Erciyes Üniversitesi, Kayseri, Türkiye.
22. URL-1. (2026). İlçelere göre Ağrı nüfusu. https://www.agri.gov.tr/agri-.30 Nisan 2026.
23. Uzun, B. (2009). Using land readjustment method as an effective urban land development tool in Turkey. Survey Review, 41(311), 57–70. https://doi.org/10.1179/003962608X390003
24. Uzun, B., Yıldırım, V., Terzi, F., Atasoy, B. A., & Uzun, S. (2024). Arazi ve arsa düzenlemesi uygulamalarında bedele dönüştürme miktarının tespiti. Karadeniz Fen Bilimleri Dergisi, 14(3), 1604–1622. https://doi.org/10.31466/kfbd.1514770
25. Yıldırım, B. (2020). İmar uygulamalarında iptal edilen parselasyon çalışmalarının uygulama öncesi haline geri dönüşümü probleminin incelenmesi (Yüksek lisans tezi). Zonguldak Bülent Ecevit Üniversitesi, Zonguldak, Türkiye.
26. Yıldız, F. (2006). İmar bilgisi: Planlama, uygulama, mevzuat (9. basım, ss. 108–271). Nobel Dağıtım Yayınları.
27. Yıldız, H. (2015). İmar mevzuatı: İdaremizi ilgilendiren yönleri, imar uygulamaları, kontrol ve tescil işlemleri ile sorunlar ve çözüm önerileri [Rapor]. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Teftiş Kurulu Başkanlığı.
28. Yılmaz, M. (2010). İmar Kanunu’nun 18. maddesi çerçevesinde düzenleme ortaklık payı kavramı ve uygulamaları. Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 16(3–4), 37–83.