Change in capitalization rate, unit sales prices and value appraisals in Mersin province Anamur district of banana plantations over time

Öz

So far, no academic study on the valuation of banana plantations has been found in Turkey. With this study, the changes in capitalization rates, real sales prices, fixed periodic land rent, annual average net income, tree-covered land values and unit tree values in banana plantations over time were revealed through valuation studies carried out at different times in the same region. The capitalization rate calculated for banana plantations in Anıtlı, Demirören and Uçarı neighborhoods of Anamur District in 2009 was 4.98%, and it was determined to be 4.89% in the calculation made in the same neighborhoods in 2022. While the average banana garden sales price was 25,041 TL/da in 2009, it increased to 376,239 TL/da in 2022. In the valuations made during the examined period, there was a 14.9 times increase in fixed periodic land rent, annual average net income and bare soil value, while there was a 12.2 times among to 13.6 times increase in tree-covered land values, and an 8.1 times to 8.9 times increase in unit tree values.

Anahtar Kelimeler

• Net profit approach
• capitalization rate
• banana plantation
• expropriation
• Anamur/Türkiye

Mersin ili Anamur ilçesi muz bahçelerinde kapitalizasyon oranı, birim satış fiyatları ve değer takdirlerinin zaman içindeki değişimi

Öz

Türkiye’de şu ana kadar muz bahçelerinde değer takdirine yönelik akademik bir çalışmaya rastlanmamıştır. Bu çalışma ile aynı yörede farklı zamanlarda gerçekleştirilen değerleme çalışmaları ile muz bahçelerinde kapitalizasyon oranları, gerçek satış fiyatları, sabit periyodik arazi rantı, yıllık ortalama net gelir, ağaç kaplı arazi ve birim ağaç değerlerinin zaman içindeki değişimi ortaya konulmuştur. Anamur İlçesi Anıtlı, Demirören ve Uçarı mahallelerinde 2009 yılında muz bahçeleri için hesaplanan kapitalizasyon oranı % 4.98 iken 2022 yılında yine aynı mahallelerde yapılan hesaplamada % 4.89 olduğu tespit edilmiştir. 2009 yılında ortalama muz bahçesi satış fiyatı 25.041 TL/da iken, 2022 yılında 376.239 TL/da’a yükselmiştir. İncelenen dönemde yapılan değer takdirlerinde sabit periyodik arazi rantı, yıllık ortalama net gelir ve çıplak toprak değerinde 14.9 kat artış olurken, ağaç kaplı arazi değerlerinde 12.2 kat ile 13.6 kat arasında, birim ağaç değerlerinde de 8.1 kat ile 8.9 kat arasında değişen artışlar olduğu saptanmıştır.

Anahtar Kelimeler

• Net gelir yöntemi
• kapitalizasyon oranı
• muz bahçesi
• kamulaştırma
• Anamur/Türkiye

Kaynakça

1. Açıl, A.F. (1976). Türkiye’de 1950-1974 Yılları Arasında Muhtelif Tarımsal Arazi Nevilerinin Kıymetleri ve Bunlardaki Değişmeler, A.Ü.Z.F. Yayınları:619, Ankara.
2. Burt, O.R. (1986). Econometric Modeling of the Capitalization Formula for Farmland Prices, American Journal of Agricultural Economics, 68(1):10-26. Engindeniz, S. (2001). Meyve arazilerinin değer takdirinde uygulanabilecek esaslar: İzmir’in tire ilçesinde incir arazilerinin değer takdiri üzerine bir araştırma. TZOB Yayın No:2014, Ankara.
3. Engindeniz, S. ve Olgun, A. (2003). Determination of land tree values of hybrid poplar plantations: A case study for Turkey, Southern African Forestry Journal, 197: p.31-38.
4. Engindeniz, S., Yercan, M. ve Adanacıoğlu, H. (2010). The valuation of olive orchards: A case study for Turkey. Journal of Applied Horticulture 2010; 12(1): 81-84.
5. Erkuş, A., Bülbül, M., Kıral, T., Açıl, A.F. ve Demirci, R. (1995). Tarım Ekonomisi. Ankara Üniversitesi Ziraat Fakültesi, Eğitim Araştırma ve Geliştirme Vakfı Yayınları, No: 5, Ankara, 1995.
6. FAO, (2024). Dünya Muz Üretimi, https://www.fao.org/faostat/en/#data/QCL, [Erişim Tarihi:07.02.2024]
7. Ghimire, S., Koirala, B., Devkota, S. ve Basnet, G. (2019). Economic analysis of commercial banana cultivation and supply chain analysis in Chitwan, Nepal, Journal of Pharmacognosy and Phytochemistry, 190-195.
8. Gündoğmuş, M.E. ve Uyar, T. (2016). Kestane bahçelerinde gelir yöntemine göre değerleme: Aydın ili Nazilli ilçesi örneği. Tekirdağ Ziraat Fakültesi Dergisi 2016; 13(1): 107-117.

9. İnan, O. (2017). Ceviz bahçelerine gelir yöntemine göre değer biçilmesi: İstanbul ili Silivri ilçesi örneği. Namık Kemal Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Yüksek Lisans Tezi, Tekirdağ.
10. Keskin, G. (2022). Tarımsal Değerlemede Gelirlerin Kapitalizasyonu ve Pazar Değeri Tartışması, Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 4(2):75-82.
11. Kıral, T., Kasnakoğlu, H., Tatlıdil, F.F., Fidan, H. ve Gündoğmuş, E. (1999). Tarımsal Ürünler İçin Maliyet Hesaplama Metodolojisi ve Veri Tabanı Rehberi, Tarımsal Ekonomi Araştırma Enstitüsü Yayın No:37, Ankara.
12. Memon, I.N., Wagan, H., Noonari, S., Lakhio, M.H. ve Lanjar, B.A. (2016). Economic Analysis of Banana Production under Contract Farming in Sindh Pakistan, Journal of Marketing and Consumer Research, 21(14-21).
13. Munia, Z.T., Islam, S., Akhi, K. ve Islam, M.S. (2019). Economics Of Small Scale Commercial Banana Farming in Tangail District of Bangladesh, International Journal of Agricultural Research Innovation & Technology, 9(2):67-75.
14. Murray, W.G., Harris, D.G., Miller, G.A. ve Thompson, N.S. (1983). Farm Appraisal and Valuation, Sixth Edition, The Iowa State University Press, Iowa, USA.
15. Mülayim, Z.G. (2001). Tarımsal Değer Biçme ve Bilirkişilik, Yenilenmiş ve Genişletilmiş 2. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara.
16. Okan, N. (2013). Şeftali bahçelerinde ağaç ve arazi değerlerinin saptanması: İzmir’in Selçuk ilçesi örneği. Ege Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Yüksek Lisans Tezi, İzmir.
17. Özcan, M. (2020). MuzYetiştiriciliği, 19 Mayıs Üniversitesi, file:///C:/Users/Erdemir/Downloads/Muz%20Ders%20Notu%202020.pdf, [Erişim tarihi:03.03.2024]
18. Özüdoğru, H. (1998). Meyve bahçelerinde değer biçme; Ankara ili Çubuk ilçesi bir vişne bahçesi örneği. Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Yüksek Lisans Tezi, Ankara.
19. Rehber, E. (1999). Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik, Vipaş A.Ş., Bursa.
20. Subaşı, O.S., Seçer, A., Yaşar, B., Emeksiz, F. ve Uysal, O. (2016). Türkiye’de Muz Üretim Maliyeti ve Karlılık Durumu, Mediterranean Agricultural Sciences, 29(2)73-78.
21. TARIM ve ORMAN, (2024). Arazi Toplulaştırma Alanlarında Uğranılan Zarar-Ziyan ve Gelir Kayıpları Uygulama Talimatı ve Ekleri, Ankara, 52 sayfa.
22. TCMB, (2024). Konut Fiyat Endeksi, https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/portlet/6mn8obnaOQ0%3D/tr, [Erişim tarihi:10.06.2024].
23. TEAE, (2001). Türkiye’de Bazı Bölgeler İçin Önemli Ürünlerde Girdi Kullanımı ve Üretim Maliyetleri, TKB Tarımsal Ekonomi Araştırma Enstitüsü (TEAE), Proje Raporu No:2001-14, Ankara.
24. TÜİK, (2009). Tüketici Fiyat Endeksi, http://www.tuik. gov.tr/PreIstatistikTablo.do?istabid=227, [Erişim tarihi:08.09.2009].
25. TÜİK, (2022). Tüketici Fiyat Endeksi, https://data.tuik. gov.tr/Bulten/Index?p=Tuketici-Fiyat-Endeksi -Kasım-2022-47153, [Erişim tarihi:12.12.2022].
26. TÜİK, (2024). Bitkisel Üretim İstatistikleri, https://biruni.tuik.gov.tr/medas/?kn=92&locale=tr, [Erişim tarihi:01.09.2024].
27. Vignesh, M., Selvakumar, R. ve Azhagesan, R. (2022). An Economic Analysis of Trend, Cost And Returns of Banana in Kanniyakumari District of Tamil Nadu, Journal of Emerging Technologies and Innovative Research, 9(9):223-229.
28. Yang, W.F. (1986). Zirai İşletmecilikte Tetkik ve Araştırma Metotları, Çeviren: Metin Talim, E.U.Ziraat Fakültesi Yayın No: 90, Ege Üniversitesi Matbaası, 1986, İzmir.
29. ZİRAATBANK, (2009). Tarımsal Kredi Faiz Oranları, http://www.ziraat.com.tr/default.asp?sayfa=tr/tarimsal/tarimsal-kredi/tarimsal-kredi-urunlerimiz. aspx&anagrup=tarimsal [Erişim tarihi:08.09.2009].
30. ZİRAATBANK, (2022). Tarımsal Kredi Faiz Oranları, https://www.ziraatbank.com.tr/tr/kurumsal/tarim/ciftci-destek-kredisi, [Erişim tarihi:12.12.2022].