ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞERHİ VE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ SEBEBİYLE AYNEN İFADAN VAZGEÇİLEREK MÜSPET ZARARIN İSTENDİĞİ HALLERDE SÖZLEŞMENİN ŞERHİNİN HUKUKİ AKIBETİ

Yıl 2024, Cilt: 14 Sayı: 2, 1299 - 1344, 14.01.2025

Murat Doğan , Burak Yakan

https://doi.org/10.54704/akdhfd.1521685

Öz

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, isimsiz sözleşmeler içerisinde çifte tipli karma bir sözleşme özelliğine sahiptir. Bu isimsiz sözleşmeden doğan hakkın tapu siciline şerh edilebileceğine ilişkin yasal dayanak ilk kez Türk Medeni Kanunu’nda yer almıştır.
Alacak hakkı, nispi bir hak niteliğinde olması nedeniyle yalnızca sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir. Nispi hakkın tapu siciline şerhi ile etkisi kuvvetlendirilerek sözleşme tarafları dışında, sicilde hak sahibi olacak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir duruma gelir. O halde, kişisel hakkın tapu siciline şerhi ile hak sahibi alacaklı, mutlak hak sahibi taşınmaz malikinin yapacağı tasarruf işlemlerine karşı korunmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibinin kusuru ile temerrüde düşen yükleniciye karşı seçimlik hakları bulunmaktadır. Bunlardan biri de aynen ifadan vazgeçerek müspet zararın tazmin edilmesi talebidir. Arsa sahibinin bu talebi mevcut hukuki ilişkiyi ortadan kaldırmaz, ancak içeriğini değiştirir, bu nedenle değiştirici yenilik doğuran bir haktır. Müspet zararın tazmininin talep edilmesi halinde yüklenicinin yaptığı inşaata karşılık olarak bağımsız bölüm mü yoksa bedel mi isteyebileceğinin belirlenmesi gerekmektedir. Buna ilaveten müspet zararın tazmini talebinin tapu sicilindeki şerhi nasıl etkiyeceği de yine üzerinde durulması gereken sorunlardan biridir.
Bu çalışmada, öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hangi kişisel hakkın şerh edilebileceği, şerhin hangi menfaati koruduğu ve bu menfaatin sözleşen taraflardan hangisine ait olduğu üzerinde durulmuş; akabinde şerhin şartları, süresi, hüküm ve sonuçları incelenmiştir. Daha sonra, arsa sahibinin mütemerrit yükleniciden müspet zararın tazminini talep etmesi halinde, müspet zararın kapsamı belirlenerek zararın giderim şekline ilişkin teoriler ele alınmıştır. Bu kapsamda, mübadele ve fark teorilerinden hangisinin seçildiğine göre tapu sicilinde yer alan şerhin hukuki durumu doktrindeki görüşler ve yargı kararları ışığında tespit edilmiştir.

Anahtar Kelimeler

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Şerh, Temerrüt, Müspet Zarar, Terkin

ANNOTATION OF THE DEVELOPMENT AGREEMENT AND LEGAL CONSEQUENCES IN CASES OF WAIVING SPECIFIC PERFORMANCE AND CLAIMING COMPENSATION FOR POSITIVE DAMAGES DUE TO CONTRACTOR’S DEFAULT

Öz

A development agreement in exchange for a share of the land possesses the characteristic of a hybrid, dual-type contract among unnamed contracts. The legal basis for the annotation of rights derived from this unnamed contract in the land registry was first established in the Turkish Civil Code.
The right to claim, being a relative right, can only be asserted against the parties to the contract. With the annotation of the relative right to the land registry, its effect is strengthened and it becomes assertable against third parties who will have rights in the registry, other than the parties to the contract. Therefore, with the annotation of the personal right to the land registry, the creditor who has the right is protected against the disposals to be made by the immovable property owner who has the absolute right.
In the context of such a development agreement, the landowner has several elective rights against the contractor who defaults due to the owner’s negligence. One of these rights includes waiving specific performance in favor of claiming compensation for positive damages. This request of the landowner does not abolish the existing legal relationship, but it changes its content, therefore it is a right that gives rise to modification. When such compensation is claimed, it must be determined whether the landowner can demand the actual constructed units or their monetary value. Additionally, how the claim for compensation of positive damages affects its annotation in the land registry is another significant issue that requires attention.
This study primarily focuses on which personal rights arising from the development agreement can be annotated, what interests this annotation protects, and which party benefits from this protection. Subsequently, the conditions, duration, rulings, and outcomes of such annotations are analyzed. Later, when a landowner claims compensation for positive damages from a delinquent contractor, the scope of these damages is defined, and theories regarding the methods of remedying the damages are discussed. In this context, depending on whether the exchange or difference theory is selected, the legal status of the registry entry is determined in light of doctrinal views and judicial decisions.

Anahtar Kelimeler

Development Agreement, Annotation, Default, Positive Damages, Cancellation

Kaynakça

• Akıncı, Bekir. Ticari Satımda Satıcının Temerrüdü ve Müspet Zarar. Konya: Sayram, 2014.
• Akipek, Jale, Turgut Akıntürk ve Derya Ateş. Eşya Hukuku. 2. Baskı. İstanbul: Beta, 2018.
• Akünal, Teoman. Haksız Fiilden Doğan Zararlarda Denkleştirme Sorunu. İstanbul: Sulhi Garan, 1977.
• Altınok Ormancı, Pınar. “Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi: ‘Satım Kirayı Bozmaz’ İlkesinin Sonuçları”. İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi. 12/24 (2013): 125-141.
• Antalya, O. Gökhan ve Murat Topuz. Eşya Hukuku Cilt IV/1 Marmara Hukuk Yorumu. 3. Baskı. Ankara: Seçkin, 2019.
• Arsebük, Esat. Borçlar Hukuku Cilt II. İstanbul: Arkadaş, 1943.
• Atamulu, İsmail. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi. Ankara: Yetkin, 2014.
• Avcı, Ali. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Kişisel Hakkın Tapuya Şerhi ve Hukuki Sonuçları”. Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 3/1 (2015): 41-66.
• Avcı, Ali. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumları. Ankara: Yetkin, 2021.
• Avcı, Mehmet Özgür. İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdünde İfa Yerine Olumlu Zararın Tazmini. Ankara: Seçkin, 2020.
• Ayan, Mehmet. Eşya Hukuku - I (Zilyetlik ve Tapu Sicili). 14. Baskı. Ankara: Adalet, 2020.
• Ayan, Serkan. İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü. Ankara: Seçkin, 2008.
• Aybay, Aydın ve Hüseyin Hatemi. Eşya Hukuku. 4. Baskı. İstanbul: Vedat, 2014.
• Aydın, Gülşah Sinem. “Arsa Sahibinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönmesinin Yükleniciden Arsa Payı Satın Alan Üçüncü Kişilere Etkisi ve Bu Etkinin Yargı Kararları Çerçevesinde Değerlendirilmesi”. Türkiye Barolar Birliği Dergisi. 141 (2019): 417-453.
• Birsen, Kemalettin. Borçlar Hukuku Dersleri Cilt I. İstanbul: Ahmet Sait, 1944.
• Birsen, Kemalettin. Borçlar Hukuku Dersleri Cilt II. İstanbul: Ahmet Sait, 1948.
• Buz, Vedat. Borçlunun Temerrüdünde Sözleşmeden Dönme. Ankara: Yetkin, 1998.
• Buz, Vedat. Medeni Hukukta Yenilik Doğuran Haklar. Ankara: Yetkin, 2005.
• Bütün Yılmaz, Derya G. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”. Türkiye Adalet Akademisi Dergisi. 38 (2019): 107-130.
• Çetinkaya, Volkan. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdü Halinde İş Sahibinin Seçimlik Hakları”. Doktora Tezi, İstanbul Kültür Üniversitesi, 2022.
• Dayınlarlı, Kemal. İstisna Akdinde Müteahhidin ve İş Sahibinin Temerrüdü Hüküm ve Sonuçları. Ankara: Dayınlarlı, 2008.
• Demir, Mustafa Duhan. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yüklenicinin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi. İstanbul: Seçkin, 2017.
• Doğan, Murat. Tapu Sicilinde Tasarruf Yetkisinin Sınırlanmasının Şerhi. Ankara: Seçkin, 2004. Duman, İlker Hasan. İnşaat Hukuku. Ankara: Seçkin, 2021.
• Enli, İsa. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin İşi Teslim Borcu ve Temerrüdü. Ankara: Adalet, 2017.
• Erdal, Tarkan. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerh Edilmesi ve Şerhin Etkisi.”. İçinde Legal Hukuk Dergisi Rona Aybay’a Armağan Cilt I, editör Ramazan Çakmakcı, 843-862. İstanbul: Legal, 2014.
• Erel, Şafak N. Eşyaya Bağlı Borç. Ankara: Ankara Üniversitesi, 1982.
• Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Yetkin, 2019.
• Ergüne, Mehmet Serkan. Olumsuz Zarar. İstanbul: Beta, 2008.
• Erman, Hasan. “Karar İncelemesi: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”. İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası. 50/1-4 (1984): 505-517.
• Erman, Hasan. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. 3. Baskı. İstanbul: Der, 2010. Ertaş, Şeref. Eşya Hukuku. İzmir: Barış, 2017.
• Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin. Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt II. İstanbul: Fakülteler, 1977.
• Genç Arıdemir, Arzu. Kat Mülkiyeti I. İstanbul: On İki Levha, 2021.
• Gümüş, Mustafa Alper. Türk Medeni Kanunu’nun Getirdiği Yeni Şerhler. 2. Baskı. İstanbul: Vedat, 2007.
• Gümüş, Mustafa Alper. Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı. 3. Baskı. İstanbul: Filiz, 2018.
• Gümüşsoy Karakurt, Güler. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şerhi”. İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 16/2 (2017): 769-785.
• Gündoğdu, Fatih. Borca Aykırılık Hallerinden Kusurlu İfa İmkânsızlığı ve Hukuki Sonuçları. İstanbul: On İki Levha, 2014.
• Gündüz, Ş. Deren. Olumlu Zarar. İstanbul, On İki Levha, 2020.
• Havutçu, Ayşe. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerde Temerrüt ve Müspet Zararın Tazmini. İzmir: Dokuz Eylül Üniversitesi, 1995.
• İyilikli, Ahmet Cahit. “Şerhedilmiş Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Vaat Borçlusunun Cüz’i Halef ve Alacaklıları ile Taşınmaz Üzerindeki Diğer Takyidatlara Etkisi”. Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 18/2 (2021): 967-1003.
• Kahraman, Zafer. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi Halinde Yükleniciden Arsa Payı Satın Almış Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu”. İçinde Prof. Dr. Hasan Erman’a Armağan, editör Burcu Göçet, 425-457. İstanbul: Der, 2015.
• Kaplan, İbrahim. İnşaat Sözleşmeleri Hukuku ve Endüstri Yatırım Sözleşmeleri. Ankara: Yetkin, 2013.
• Karahasan, Mustafa Reşit. Sorumluluk Hukuku Sözleşmeden Doğan Sorumluluk. 6. Baskı. İstanbul: Beta, 2003.
• Karakoç Karaibrahim, Ayşe. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesinin Sözleşmeden Hak Kazanan Üçüncü Kişilere Etkisi”. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi, 2019.
• Kartal, Bilal. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi. Ankara: Matsa, 1993.
• Kılıçoğlu, Ahmet M. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Turhan, 2006.
• Kılıç Öztürk, Gizem. Borçlar Hukukunda Borçlunun Temerrüdü. Ankara: Seçkin, 2016.
• Koçak Diker, Duygu. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 72/3 (2023): 1427-1467.
• Kostakoğlu, Cengiz. İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri. İstanbul: Beta, 2011.
• Kuntalp, Erden. Karışık Muhtevalı Akit. 2. Baskı. Ankara: Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, 2013.
• Kurşat, Zekeriya. İnşaat Sözleşmesi. İstanbul: Filiz, 2017.
• Kurt, Leyla Müjde. Yüklenicinin Eseri Teslim Borcunda Temerrüdü. Ankara: Yetkin, 2012.
• Mumay, Ezgi Buse. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Temerrüdünden Dolayı Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları. Ankara: Seçkin, 2022.
• Nomer, Haluk Nami ve Mehmet Serkan Ergüne. Eşya Hukuku. İstanbul: On İki Levha, 2019.
• Oğuzman, M. Kemal ve M. Turgut Öz. Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt I. 19. Baskı. İstanbul: Vedat, 2021.
• Oğuzman, M. Kemal, Özer Seliçi ve Saibe Oktay-Özdemir. Eşya Hukuku. 23. Baskı. İstanbul: Filiz, 2021.
• Öz, M. Turgut. İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi. 2. Baskı. İstanbul: Aristo, 1989.
• Öz, M. Turgut. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi ve Kat İrtifakı”. İçinde İnşaat Hukuku ve Uygulaması, editör Emrehan İnal ve Başak Baysal, 441-469. İstanbul: On İki Levha, 2017.
• Öz, M. Turgut. İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat. 4. Baskı. İstanbul: Vedat, 2021.
• Özmen, Etem Saba ve Gülşah Vardar Hamamcıoğlu. Kat İrtifakı. 2. Baskı. Ankara: On İki Levha, 2015.
• Özmen, E. Saba ve Müge Ürem. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yargıtay Kararları ile Yaratılan Avans Tapu Kavramına Yönelik Eleştiriler”. Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 1 (2016): 13-31.
• Özmen, Etem Saba ve Tuba Akçura Karaman. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Konusunda Uygulama Hataları”. İstanbul Barosu Dergisi. 87/1 (2013): 47-74.
• Özmen, Saba. “2014/12321 Başvuru Numaralı Faik Tari ve Sultan Tari Başvurusuna İlişkin Anayasa Mahkemesi’nin Fahiş Hatalı Kararının Eleştirisi (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dönme Hakkında Ayni Etkili Dönme Görüşüne ve Özellikle Yargıtay 15. HD.’nin Yerleşik Kararlarındaki “Avans Tapu” Nitelemesine İlişkin Eleştiriler)”. Türkiye Barolar Birliği Dergisi. 30/135 (2018): 491-516.
• Paksoy, Meliha Sermin. “Kira Sözleşmesinin Şerhinin Hüküm ve Sonuçları”. İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 10/1 (2019): 133-143.
• Polat, Hatice. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kişisel Hakların Şerhi. Ankara: Seçkin, 2022.
• Reisoğlu, Safa. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Bir Kısım Sorunlar”. Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi. 24/2 (2007): 5-17.
• Reisoğlu, Safa. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. 9. Baskı. İstanbul: Beta, 2006.
• Sarı, Suat. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”. İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası. 64/2 (2006): 273-299.
• Selimoğlu, Yaşar Engin. Eser Sözleşmesi. Ankara: Adalet, 2016.
• Serozan, Rona. “Nisbî Hakların Güçlendirilmesi”. İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası. 40/1-4 (1974): 459-479.
• Serozan, Rona. Sözleşmeden Dönme. 2. Baskı. İstanbul: Vedat, 2007.
• Serozan, Rona, Başak Baysal ve Kerem Cem Sanlı. Serozan Borçlar Hukuku Genel Bölüm İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme. 8. Baskı. İstanbul, On İki Levha, 2022.
• Sirmen, A. Lale. Eşya Hukuku. 10. Baskı. Ankara: Yetkin, 2022.
• Sungurbey, İsmet. Kişisel Hakların Tapu Kütüğüne Şerhi. İstanbul: Sermet, 1963.
• Sütçü, Nezih. Uygulama ve Teoride Tüm Yönleri ile Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi Cilt I. 5. Baskı. Ankara: Seçkin, 2016.
• Şahan, Gökhan. Tapu Sicilinde Kişisel Hakların Şerhi. Ankara: Seçkin, 2020.
• Şahin, Turan. Eser Sözleşmesinde Yüklenicinin Eseri Teslim Borcunu İfada Temerrüdü. Ankara: Seçkin, 2012.
• Tandoğan, Haluk. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Cilt II. İstanbul: Vedat, 2010.
• Tandoğan, Haluk. Türk Mes’uliyet Hukuku. İstanbul: Vedat, 2010.
• Tekinay, Selahattin Sulhi, Sermet Akman, Haluk Burcuoğlu ve Atilla Altop. Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz, 1989.
• Tekinay, Selahattin Sulhi, Sermet Akman, Haluk Burcuoğlu ve Atilla Altop. Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul, Filiz, 1993.
• Tercier, Pierre, Pascal Pichonnaz ve H. Murat Develioğlu. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: On İki Levha, 2016.
• Topuz, Murat. İsviçre ve Türk Borçlar Hukuku ile Karşılaştırmalı Olarak Roma Borçlar Hukukunda Maddi Zarar ve Bu Zararın Belirlenmesi. Ankara: Seçkin, 2020.
• Tunçomağ, Kenan. Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt I. İstanbul: Sermet, 1976.
• Ünal, Akın. Tapu Sicilinde Geçici Tescil Şerhi. Ankara: Adalet, 2019.
• Ünal, Mehmet ve Veysel Başpınar. Şekli Eşya Hukuku. 9. Baskı. Ankara: Savaş, 2017.
• Velidedeoğlu, Hıfzı Veldet ve Refet Özdemir. Türk Borçlar Kanunu Şerhi. Ankara: Yargıtay, 1987.
• Yavuz, Cevdet. “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yasal Önalım Hakkının Kullanılması Sorununa Dair Görüşler”. İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 4/2 (2017): 109-132.
• Yavuz, Cevdet, Faruk Acar ve Burak Özen. Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler. 10. Baskı. İstanbul: Beta, 2014.
• Yener, Mehmet Deniz. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları. İstanbul: Beta, 2011.