Determining the Factors Affecting the Housing Prices with Hedonic Price Model: The Case of Erzurum Province

Abstract

The main purpose of the study is to examine the factors influencing the housing prices in Erzurum. In order to be estimated the factors affecting the housing prices in Erzurum with the hedonic pricing method, a research was performed on 358 houses for sale in the province of Erzurum in the period of July-December 2019. In the study, seven districts (Şükrüpaşa, Kayakyolu, Yıldızkent, Yenişehir, Dadaşkent, Hilalkent ve Gez district) that are thought to represent Erzurum province were incorporated into the research. The data were obtained through face-to-face interviews with participants using the survey method. The model was constructed by using the house price as the dependent variable, including the basic factors of housing and sub-factors related to these factors and 29 features of the house as the independent variable. A semi-logarithmic pattern was employed in the model. As a result of the analyzes, the main factors affecting the housing prices; It has been determined that the variables are location, floor where the house is located, age of the building, heating system of the house, elevator, underground garage, en-suite bathroom, number of rooms of the house, thermal insulation of the building, view of the house and camera system. According to the developed model, it was determined that the dependent variable (house price) was elucidated by 73% of the independent variables. It was seen that the doorkeeper of the house, the garden, and the playground variables did not explain the price of the house in a statistically significant way in the developed or created model.

Keywords

• Hedonic price model
• housing
• economy

Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Belirlenmesi: Erzurum İli Örneği

Öz

Bu çalışmanın amacı, Erzurum ilinde konut fiyatlarına etki eden faktörlerin incelenmesidir. Erzurum ilinde konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat yöntemiyle tahmin edilmesi için Erzurum ilinde Temmuz-Aralık 2019 döneminde satışa konu 358 adet konut üzerine bir çalışma yapılmıştır. Çalışmada Erzurum ilini temsil edeceği düşünülen 7 semt (Şükrüpaşa, Kayakyolu, Yıldızkent, Yenişehir, Dadaşkent, Hilalkent ve Gez mahallesi) çalışmaya dâhil edilmiştir. Veriler anket yöntemi ile kişilerle yüz yüze görüşme yapılarak elde edilmiştir. Konut fiyatı bağımlı değişken, konuta ait temel faktörler ve bu faktörlere bağlı alt faktörler olmak üzere 29 faktör ise bağımsız değişken kabul edilerek model oluşturulmuştur. Modelde yarı logaritmik kalıp kullanılmıştır. Analizlerin sonucu olarak konut fiyatlarına etki eden temel faktörler; lokasyon, konutun bulunduğu kat, binanın yaşı, konutun ısıtma sistemi, asansör, kapalı garaj, ebeveyn banyosu, konutun oda sayısı, binanın ısı yalıtımı, konutun manzarası ve kamera sistemi değişkenleri olduğu tespit edilmiştir. Oluşturulan modele göre, bağımlı değişken (konut fiyatı) bağımsız değişkenler tarafından %73 oranında açıklandığı tespit edilmiştir. Değişkenlerden konutun kapıcısı, binanın bahçesi ve çocuk parkı değişkenleri oluşturulan modelde konutun fiyatını istatistiki olarak anlamlı bir şekilde açıklamadığı görülmüştür.

Anahtar Kelimeler

• Hedonik fiyat modeli
• Konut
• Ekonomi
• Erzurum

Kaynakça

1. Abayhan, A. D. (2009). Manzara Sahipliliğinin Konut Fiyatına Etkisi: İzmir Ili Buca Ilçesi Yedigöller Rekreasyon Alanı Çevresine Ilişkin Ampirik Çalışma (Yüksek Lisans Tezi), İzmir: DEÜ Fen Bilimleri Enstitüsü.
2. Adeboye, N., Fagoyinbo, I. & Olatayo, T. (2014). Estimation of the effect of multicollinearity on the standard error for regression coefficients. Journal of Mathematics, 10(4), 16-20.
3. Afşar, A., Yılmazel, Ö. & Yılmazel, S. (2017). Konut Fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik model ile belirlenmesi: Eskişehir örneği. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi (37), 195-205.
4. Alaraji, K. A. M. H., & Jusan, M. B. M. (2015). Flexible house attributes as perceived by the end-users. International Journal of Applied Engineering Research, 10(7), 18313-18324.
5. Albayrak, A. S. (2005). Çoklu doğrusal bağlantı halinde en küçük kareler tekniğinin alternatifi yanlı tahmin teknikleri ve bir uygulama. Uluslararası Yönetim İktisat ve İşletme Dergisi, 1(1), 105-126.
6. Aliefendioğlu, Y. (2011). Türkiye’de Koruma Alanlarındaki Taşınmazların Kullanımı ve Koruma Statülerinin Taşınmaz Piyasaları ve Değerlerine Etkileri: Muğla İli Örneği. (Doktora Tezi), Ankara: Ankara Üniversitesi Fen bilimleri enstitüsü.
7. Alkan, Y. (2015). Aktif Yeşil Alanların Konut Fiyatları Üzerine Etkisinin Araştırılması: Mersin İli Yenişehir İlçesi Örneği. (Doktora Tezi), Adana: Çukurova Üniversitesi Fen Bilimler Enstitüsü.
8. Arıkan, F. E. (2008). Ev Kiralarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Yöntemi İle Belirlenmesi. (Yüksek Lisans Tezi), İstanbul: Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.

9. Bai, S.-B., Wang, J., Lü, G.-N., Zhou, P.-G., Hou, S.-S. ve Xu, S.-N. (2010). Gis-Based logistic regression for landslide susceptibility mapping of the zhongxian segment in the three gorges area, China. Geomorphology, 115(1-2), 23-31.
10. Boyacıgil, O. (2003). Hedonic Pricing Yönteminin İskenderun Kenti Örneğinde Uygulanması. (Yüksek Lisans Tezi), Adana: Çukurova Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
11. Bulut, H., Yüksel, Ö. & İslamoğlu, E. (2015). Samsun İli konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile incelenmesi. Alphanumeric Journal, 3(2), 121-130.
12. Çalmaşur, G., & Aysin, M. E. (2019). Konut fiyatlarına etki eden faktörlerin hedonik modelle belirlenmesi: TRA1 Alt bölgesi üzerine bir uygulama. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, (22), 77-92.
13. Çetin, A. C. (2021). Türkiye’de konut fiyatlarına etki eden faktörlerin analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Dergisi, 5(1), 1-30.
14. Çetin, D. A., & Akpınar, O.(2021). Seferihisar’da konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik model ile belirlenmesi araştırması. İzmir İktisat Dergisi, 36(1). 43-59. Doi: 10.24988/ije.202136104
15. Çetintahra, G. E. & Çubukçu, E. (2011). Çevre estetiğinin konut fiyatlarına etkisi. İTÜ Dergisi/a, 10(1).
16. Chau, K. W. & Chin, T. (2003). A critical review of literature on the hedonic price model. International Journal for Housing Science and Its Applications, 27(2), 145-165.
17. Çiçek, U. (2014). Isparta İlinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Analizi. (Doktora tezi), Isparta: Süleyman Demirel Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
18. Çiçek, U., & Hatırlı, S. (2015). Isparta ilinde konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 1(13), 98-114.
19. Cingöz. (2010). İstanbul’da kapalı site konut fiyatlarının analiz. Sosyal Bilimler Dergisi, 2, 129-139.
20. Colwell, P. F. & Dilmore, G. (1999). Who was first? an examination of an early hedonic study. Land Economics, 620-626.
21. Daşkıran, F. (2015). Denizli kentinde konut talebine etki eden faktörlerin hedonik fiyatlandırma modeli ile tahmin edilmesi. Journal of International Social Research, 8(37).
22. Dunse, N. & Jones, C. (1998). A hedonic price model of office rents. Journal of Property Valuation and Investment, 16(3), 297-312.
23. Ellibeş, E., & Görmüş, Ş. (2018). Kocaeli ilinde konut fiyatlarına etki eden faktörlerin yatay kesit analizi ile incelenmesi. Uluslararası Ekonomik Araştırmalar Dergisi, 4(1), 47-56.
24. Goodman, A. C. (1978). Hedonic prices, price ındices and housing markets. Journal of Urban Economics, 5(4), 471-484.
25. Greene, W. (2003). Econometric Analysis, 5th Edn Upper Saddle River, NJ: Prentice-Hall.
26. Griliches, Z. (1961). Hedonic price ındexes for automobiles: an econometric of quality change. The Price Statistics of the Federal Goverment (ss. 173-196), NBER.
27. Gül, D. (2012). Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Fiyat Modelle Belirlenmesi: Mersin İli Örneği. (Yüksek Lisans Tezi), Tokat: Gaziosmanpaşa Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
28. Güler, İ., Başer, U., & Bozoğlu, M. (2019). Rize ili merkez ilçesinde konut fiyatlarının hedonik fiyat modeliyle değerlemesi. Journal of the Institute of Science and Technology, 9(4), 2294-2302.
29. Güzel, M., Yeşil, P., & Güzel, E. G. (2020). Yapısal ve çevresel faktörlerin konut fiyatlarına etkisi: Ordu kent merkezi örneği. Akademik Ziraat Dergisi, 9(1), 63-70.
30. Haas, G. C. (1922). A Statistical Analysis of Farm Sales in Blue Earth County, Minnesota, as a Basis for Farm Land Appraisal No. (1693-2016-137481).
31. Hepşen, A. (2011). Finansal Krizlerde Gayrimenkul Finansman Piyasalarının Rolü ve Gayrimenkul Fiyat Endekslerinin Önemi. İstanbul: Literatür Yayıncılık.
32. İçellioğlu, C. Ş. (2013). Gayrimenkul Ekonomisi. İstanbul: Derin Yayınları.
33. İğdeli, A. (2021). Konut fiyatının belirleyicilerinin hedonik fiyat modeliyle analizi: TR71 bölgesi örneği. Fiscaoeconomia, 5(2), 611-629.
34. Işık, C. (2016). Erzurum ilinde konut fiyatlarının çevresel, yapısal ve sosyal farklılaşması: hedonik fiyatlama örneği. Erzincan Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 8(2), 23-32.
35. Kahveci, M. (2018). Türkiye’de Konut Fiyatlarının Belirleyenleri: Üç Boyutlu Bir Analiz. (Doktora tezi), İstanbul: İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
36. Kain, J. F. ve Quigley, J. M. (1970). Measuring the value of housing quality. Journal of the American Statistical Association, 65(330), 532-548.
37. Kangallı Uyar, S. G. ve Yayla, N. (2016). Konut fiyatlarının hedonik fiyatlama yaklaşımına göre mekânsal ekonometrik modeller ile tahmini: İstanbul konut piyasası örneği. Social Sciences, 11(4), 326-342.
38. Kangallı-Uyar, S. (2015). Hedonik Fiyat Teorisi Çerçevesinde İstanbul Konut Piyasası Fiyat Dinamiklerinin Parametrik ve Parametrik Olmayan Mekânsal Modeller İle Karşılaştırmalı Analizi. (Doktora Tezi), Denizli: Pamukkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
39. Kaya, A. (2012). Türkiye’de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Belirlenmesi. (Uzmanlık Yeterlilik Tezi), Ankara: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası İstatistik Genel Müdürlüğü.
40. Kaylan, V., Yılmaz, İ. & Yanar, M. (2019). Iğdır ilinde süt sığırcılığı işletmelerinde buzağı yetiştirme üzerine bir araştırma. Kahramanmaraş Sütçü İmam Üniversitesi Tarım ve Doğa Dergisi, 22, 169-178.
41. Keskin, B. (2008). Hedonic analysis of price in the Istanbul housing market. International Journal of Strategic Property Management, 12(2), 125-138.
42. Keten, N. D. (2019). Mekânsal Kantil Regresyon Yaklaşımına Göre Konut Fiyatlarının Modellenmesi: Denizli İli Örneği. (Yüksek Lisans Tezi), Denizli: Pamukkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
43. Kördiş, G., Işık, S. & Mert, M. (2014). Antalya'da konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile tahmin edilmesi. Akdeniz University Faculty of Economics & Administrative Sciences Faculty Journal/Akdeniz Universitesi Iktisadi ve Idari Bilimler Fakultesi Dergisi, 14(28).
44. Kutlu, Ş. Ş., & Kutlu, M. (2019). Bandırma’da Konut Fiyatına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Belirlenmesi. 2. Uluslararası Bandırma ve Çevresi Sempozyumu–UBS, 19, 17-19.
45. Lancaster, K. J. (1966). A new approach to consumer theory. Journal of Political Economy, 74(2), 132-157.
46. Li, H., Wei, Y. D., Wu, Y., & Tian, G. (2019). Analyzing housing prices in Shanghai with open data: amenity, accessibility and urban structure. Cities, 91, 165-179.
47. MacKinnon, J. G., White, H. & Davidson, R. (1983). Tests for model specification in the presence of alternative hypotheses: some further results. Journal of Econometrics, 21(1), 53-70.
48. Miran, B. (2021). Uygulamalı Ekonometri. Bülent Miran.
49. Özus, E., & Dökmeci, V. (2010). Dönüşüm yaşanan tarihi alanlarda konut fiyatlarında etkili faktörlerin analizi. İTÜDERGİSİ/a, 5(2).
50. Palmquist, R. B. (1984). Estimating the demand for the characteristics of housing. The Review of Economics and Statistics, 394-404.
51. Ridker, R. G. ve Henning, J. A. (1967). The determinants of residential property values with special reference to air pollution. The Review of Economics and Statistics, 246-257.
52. Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34-55.
53. Selim. (2008). Türkiye’de konut fiyatlarının belirleyicileri: hedonik regresyon modeli. Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1), 65-76.
54. Straszheim, M. (1974). Hedonic estimation of housing market prices: a further comment. The Review of Economics and Statistics, 404-406.
55. Straszheim, M. R. (1973). Estimation of the demand for urban housing services from household ınterview data. The Review of Economics and Statistics, 1-8.
56. Üçdoğruk, Ş. (2001). İzmir ilinde emlak fiyatlarına etki eden faktörler-hedonik yaklaşım. Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 16(2).
57. Uyar, S. G. K., & Keten, N. D. (2020). Konut fiyatlarının mekânsal kantil regresyon yaklaşımına göre modellenmesi: Denizli ili örneği. Business and Economics Research Journal, 11(3), 713-734.
58. Verbeek, M. (2004). A Guide to Modern Econometrics. Chichester: John Wiley & Sons.
59. Wen, H.-Z., Sheng-hua, J. & Xiao-yu, G. (2005). Hedonic price analysis of urban housing: an empirical research on hangzhou, China. Journal of Zhejiang University-Science A, 6(8), 907-914.
60. Yamane, T. (2010). Temel Örnekleme Yöntemleri. İstanbul: Literatür Yayıncılık.
61. Yankaya, U. & Çelik, H. M. (2005). İzmir metrosunun konut fiyatları üzerindeki etkilerinin hedonik fiyat yöntemi ile modellenmesi. Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 20(2), 61-79.
62. Yayar, R. & Karaca, S. S. (2014). Konut fiyatlarına etki eden faktörlerin hedonik modelle belirlenmesi: TR83 bölgesi örneği. Ege Academic Review, 14(4).
63. Yayar, R., & Gül, D. (2014). Mersin kent merkezinde konut piyasası fiyatlarının hedonik tahmini. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 14(3), 87-100.
64. Yiyit, M. (2017). Isparta İlinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Belirlenmesi ve Konut Sektöründeki Alt Piyasaların Örtük Sınıf Analizi İle Açığa Çıkarılması. (Doktora Tezi), Isparta: Süleyman Demirel Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.