The Effect of Amendment or Cancellation in the Zoning Plan on the Contract For Work And Services and the Construction Contract In Return For Land Share

Yıl 2023, Cilt: 1 Sayı: 2, 177 - 205, 13.02.2024

Etem Saba Özmen Müge Ürem

Öz

Since the need for building has increased due to urbanisation and urban transformation, disputes arising from the contract of work and services or the construction contract of work in return for land share are frequently encountered. Although there is a zoning obstacle under the mandatory zoning legislation related to public order, the parties have a contractual provision to the contrary; it is frequently observed that the parties undertake to produce works that ignore the zoning obstacle. The parties undertake to produce a piece of work that will constitute a contradiction of an existing zoning obstacle at the time of the conclusion of the contract; however, at the time of the conclusion of the contract or in the future, to take legal initiatives to remove a zoning obstacle that may be in question, or the contract is concluded on the basis of the outcome of a lawsuit filed before the conclusion of the contract. In many decisions of the Court of Cassation, the Court of Cassation mentions "impossibility" in the case of violation of zoning in relation to the produce of a work under the contract of work and services or the construction contract of work in return for land share; and in this case, it judges the invalidity of the contract by using the term of "temporary or permanent/continuous impossibility". However, what should be done at this point is to evaluate various possibilities. If the parties have agreed under the contract to produce a piece of work on the contrary to the zoning legislation, which is a mandatory provision, of course, it will automatically be null and void in accordance with the Article 27/I of the Turkish Civil Code due to the violation of the mandatory provisions of the law; however, under the contract it can be agreed to take legal action to remove the existing zoning obstacle, to wait for the outcome of an existing lawsuit and to have a cancellation decision etc., in such cases favor negotii should be preferred; and the condition precedent or the guarantee of performance by third party should be evaluated to accept that the contract is valid. Under Turkish law, it is possible to amend the zoning plan, to submit a zoning plan proposal, and to cancel the zoning plan; therefore, this study aims to evaluate why we do not rely on the "impossibility" in the case of zoning violation and in which cases the contract is valid.

Anahtar Kelimeler

Contract For Work and Services, Construction Contract In Return For Land Share, Zoning Plan, Cancellation, Amendment.

İMAR PLANINDAKİ DEĞİŞİKLİĞİN VEYA İPTALİN ESER VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE ETKİSİ

Öz

Şehirleşme ve kentsel dönüşüm sebebiyle yapı gereksinimi artmış olduğundan eser sözleşmesinden veya arsa payı karşılığı eser sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıklar sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Kamu düzenine ilişkin emredici imar mevzuatında imar engeli bulunmasına rağmen tarafların aksi yönde sözleşme hükmüne yer vererek, imar engelini yok sayan nitelikte eser meydana getirme borcu altına girdiği sıklıkla görülmektedir. Taraflar sözleşmenin kurulduğu esnada mevcut bir imar engeline aykırılık oluşturacak eser imalatını üstlenmekte, bununla birlikte yine sözleşmenin kurulduğu esnada veya ileride söz konusu olabilecek bir imar engelini ortadan kaldırmaya yönelik yasal girişimlerde bulunmayı ya da sözleşmenin kurulmasından önce açılmış bir davanın sonucuna bağlı olarak eser meydana getirmeyi taahhüt eden hükümler kararlaştırmaktadır. Yargıtay pek çok kararında eser imalatıyla ilgili olarak imara aykırılık halinde eser veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından “imkânsızlık”tan bahsetmekte ve bu halde “geçici veya devamlı/sürekli imkânsızlık” kavramlarını kullanarak sözleşmenin geçersizliğine hükmetmektedir. Halbuki bu noktada yapılması gereken, çeşitli olasılıklar açısından değerlendirme yapmaktır. Emredici hüküm niteliğindeki imar mevzuatına aykırı şekilde eser imalatının kararlaştırıldığı sözleşmeler elbette kanunun emredici hükümlerine aykırılık sebebiyle TBK m. 27/I hükmünce kendiliğinden kesin hükümsüz olacaktır; ancak sözleşmede mevcut imar engelinin kaldırılması yönünde yasal yollara başvurulmasının kararlaştırılması, mevcut bir davanın sonucunun beklenmesi ve iptal kararının alınması halinde eserin meydana getirileceğinin kararlaştırılması gibi haller bakımından sözleşmeyi ayakta tutan yorum tercih edilmeli ve geciktirici koşul veya üçüncü kişinin fiilini üstlenme yönünden de değerlendirme yapılarak sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilmelidir. Türk hukukunda imar planı değişikliğinin yapılması, imar planı teklifinin sunulması, iptal edilmesi mümkün olduğundan bu çalışma, imara aykırılık hususunda neden “imkânsızlık” olgusuna dayanmadığımızı ve hangi durumlarda sözleşmenin geçerli olduğunu değerlendirme amacını gütmektedir.

Anahtar Kelimeler

Eser Sözleşmesi, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İmar Planı, İptal, Değişiklik.

Kaynakça

• Akdemir B, “İmar Planlarında Hı̇yerarşı̇” (2021) (1) Konya Barosu Dergisi 133-173
• Altunkaya M, Edimin Başlangıçtaki İmkansızlığı (Yetkin Yayıncılık 2005)
• Antalya OG ve Topuz M, Medeni Hukuk Giriş, Temel Kavramlar, Başlangıç Hükümleri Cilt I (4. Baskı, Seçkin Yayınları 2021)
• Antalya OG, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. III (Legal Yayıncılık 2017)
• Başoğlu B, “Sözleşmenin Konusundaki İmkânsızlık” (2011) Prof. Dr. Belgin Erdoğmuş’a Armağan 489-517
• Becker H, Berner Kommentar Art. 1-183 OR. Allgemeine Bestimmungen Band IV: Obligationenrecht 1. Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Art. 1-183 OR (Stämpfli 1945)
• Buz V, “Eser Sözleşmesinde Müteahhidin Eseri Tamamlama Borcunun İmkânsızlaşması” (1994) (C.49,N.1-2) AÜSBFD Prof. Dr. İlhan Öztrak’a Armağan 23- 40
• Caytas IG, Der unerfüllbare Vertrag: Anfängliche und nachträgliche Leistungshindernisse und Entlastungsgründe im Recht der Schweiz, Deutschlands, Österreichs, Frankreichs, Italiens, Englands, der Vereinigten Staaten im Völkerrecht und im internationalen Handelsrecht, Diss. Recht, Wilmington (Morgan 1984)
• Çavuşoğlu A, Geçici İfa İmkansızlığı ve Hukuki Sonuçları (On İki Levha Yayınları 2020)
• Çelebican ÖK, Roma Hukuku (18. Basım, Turhan Kitabevi 2020)
• Çolak Nİ, İmar Hukuku (On İki Levha Yayıncılık 2014)
• Duman İ, İnşaat Hukuku (11. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2021)
• Dural M, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkansızlık (Fakülteler Matbaası 1976)
• Erdoğmuş B, Hukukta Latince Teknik Terimler Özlü Sözler (İstanbul Bilgi Üniversitesi Yayınları, 2011)
• Eren F. ve Dönmez Ü, Eren Borçlar Hukuku Şerhi Cilt I, m. 1-48 (Yetkin Yayıncılık 2022)
• Eren F. Ve Dönmez Ü, Eren Borçlar Hukuku Şerhi Cilt III, m. 83-206 (Yetkin Yayıncılık 2022)
• Ersoy M. ve Keskinok HÇ, Mekan Planlama ve Yargı Denetimi (Yargı Yayınevi 2000)
• Gauch P. ve Stöckli H, Kommentar zur SIA-Norm 118, Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten (2. Auflage, Schulthess Verlag 2017)
• Gözler K, İdare Hukuku C. I (3. Baskı, Ekin Basım Yayın Dağıtım 2019) Gözübüyük AŞ. ve Tan T, İdare Hukuku Cilt I Genel Esaslar (13. Baskı, Turhan Kitabevi, 2019)
• Gümüş MA, Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri (Yetkin Yayınları 2021)
• Gündoğdu F, Borca Aykırılık Hallerinden Kusurlu İmkansızlığı ve Hukuki Sonuçları (On İki Levha Yayınları 2014)
• Kalabalık H, İmar Hukuku Dersleri (12. Baskı, Seçkin Yayınları 2023)
• Kaşak FE, “Roma Hukukuyla Karşılaştırmalı Olarak Türk Hukukunda Şart (Koşul, Condicio)” (2019) (10-2) İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 548-562
• Kayak S, Hukuki Gelişimi Açısından Üçüncü Kişinin Fiilini Taahhüt (Vedat Kitapçılık 2010)
• Kocayusufpaşaoğlu N, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, C. 1 (Tıpkı Bası, Filiz Kitabevi 2017)
• Kulaklı E, Eser Sözleşmesinde İfa İmkansızlığı (On İki Levha Yayınları 2021)
• Kurşat Z, “İmkânsızlığın Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Üzerindeki Etkileri” (2004) Ergun Özsunay’a Armağan 751-777
• Kurt L.M, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkansızlık (Yetkin Yayınları 2016)
• Nomer HN, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (19. Baskı, Beta Yayınları 2023)
• Oğuzman MK ve Öz T, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. 2 (18. Baskı, Vedat Kitapçılık 2020)
• Okur S, “Roma, Türk-İsviçre ve Avrupa Sözleşme Hukukunda Koşul (Şart) Kavramı ve Hukuki Sonuçları Üzerine Karşılaştırmalı Bir İnceleme” (2019) (14-1) Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 31-101
• Olgaç S, Kaza Ve İlmi İçtihatlarla Türk Borçlar Kanunu Ve Hususi Kanunlar, C. I (Hak Kitabevi, 1959)
• Öz T, İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat (Vedat Kitapçılık, 2013)
• Özçelik ŞB, “Sözleşmeden Doğan Borçların İfasında Hukukî İmkânsızlık ve Sonuçları” (2014) (63-3) AÜHFD 569-621
• Pulaşlı H, Şarta Bağlı İşlemler ve Hukukî Sonuçları (Dayınlarlı Hukuk Yayınları 1989)
• Reisoğlu S, Garanti Mukaveleleri (Ajans Türk Matbaası 1963)
• Sancaktar O, İmar Hukuku Genel Esaslar (Soru Bankası Net Yayınları 2020)
• Serozan R, Baysal B ve Sanlı KC, Serozan Borçlar Hukuku Genel Bölüm (8. Bası, On İki Levha Yayıncılık 2022)
• Sirmen AL, Türk Özel Hukukunda Şart (Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü 1992)
• Söğütlü Ö, Roma Özel Hukuku (2. Baskı, Seçkin Yayıncılık 2021)
• Tahiroğlu B ve Erdoğmuş B, Roma Hukuku Dersleri (15. Basım, Der Yayınları 2021)
• Tekinay SS, Akman S, Burcuoğlu H ve Altop A, Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler (Filiz Kitabevi 1993)
• Tercier P, Pichonnaz P ve Develioğlu HM, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (On İki Levha Yayınları 2016)
• Topuz S ve Canpolat F, “Türk-İsviçre ve Alman Hukukunda İmkansızlığın Düzenlenişi” (2008) (C.57,S.3) AÜHFD 673-718 Tunçomağ K, Türk Borçlar Hukuku Genel Borç İlişkileri, C. I (Sermet Matbaası 1977)
• Ulusoy, U, Türk Hukukunda Geçici İmkânsızlık (Yetkin Yayıncılık 2023) von Tuhr A ve Escher A, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrecht, Band II (3. Auflage, Schulthess Polygraphischer Verlag 1974)