Termination of the Lease Contract Due to Rebuilding or Reconstruction

Yıl 2023, Sayı: 4, 94 - 115, 28.12.2023

Ceyhun Tekdemir

https://doi.org/10.59399/cuhad.1394835

Öz

It is seen that the tenant is more protected than the lessor in the regulations regarding residential and roofed workplace lease agreements. The most obvious examples of this situation are seen in cases of termination of lease agreements. As a matter of fact, it is more difficult for the lessor to terminate the lease than for the tenant. Despite this, the lessor also has the right to terminate the lease agreement if certain conditions are met. One of these is regulated in the second paragraph of Article 350 of the Turkish Code of Obligations. Accordingly, if the leased property requires major repair, expansion or alteration for reconstruction or rebuilding purposes and it is impossible to use the leased property during these works, the lessor may terminate the lease agreement by filing a lawsuit.
Today, due to increasing rental prices, disputes between tenants and lessors have increased significantly. This situation brings with it the necessity of considering the reasons for evacuation in detail and clarifying the controversial issues. In this study, termination of the lease agreement due to reconstruction or rebuilding will be examined together with legislation and judicial decisions. In this way, it can contribute to the literature on evacuation due to reconstruction or rebuilding and the resolution of disputes.

Anahtar Kelimeler

Residential and Roofed Workplace Rental, Termination of Lease Agreement, Reconstruction, Repair for Zoning Purposes, Evacuation

Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Öz

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemelerde kiracının kiraya verene kıyasla daha çok korunduğu görülmektedir. Bu durumun en belirgin örnekleri kira sözleşmelerinin sona erdirilme hallerinde görülmektedir. Nitekim kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirmesi kiracıya göre daha zordur. Buna rağmen, kiraya verenin de bazı şartların varlığı halinde kira sözleşmesini sona erdirme hakkı vardır. Bunlardan biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmektedir. Buna göre, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiraya veren açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Günümüzde artan kira bedelleri sebebiyle, kiracı ve kiraya veren arasındaki ihtilaflar ciddi anlamda artış göstermiştir. Bu durum da tahliye sebeplerinin ayrıntılı bir şekilde ele alınmasını ve tartışmalı olan hususların aydınlatılması gerekliliğini de beraberinde getirmektedir. Bu çalışmada, yeniden inşası veya imarı sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mevzuat ve yargı kararları ile birlikte incelenecektir. Bu şekilde yeniden inşa veya imar sebebiyle tahliyeye ilişkin alan yazınına ve ihtilafların çözümüne dair katkı sağlayabilecektir.

Anahtar Kelimeler

Konut ve Çatılı İşyeri Kirası, Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, Yeniden İnşa, İmar Amaçlı Onarım, Tahliye

Kaynakça

• ACAR, F. (2016). Kira Hukuku Şerhi. İstanbul: Beta Basım Yayım.
• AKGÜN AKAY, M. (2016). 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi. İstanbul: İstanbul Kültür Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
• AKYİĞİT, E. (2012). 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi. Ankara: Seçkin Yayıncılık.
• ARAL, F., AYRANCI, H. (2023). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: Yetkin Yayınları.
• ARPACI, A. (2002). Kira Hukuku ve Uygulaması. İstanbul: Temel Yayınları.
• AYDEMİR, E. (2013). Yeni Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku. Ankara: Seçkin Yayıncılık.
• AYDOĞDU, M., KAHVECİ, N. (2023). Türk Borçlar Hukuku Özel Borç Ilişkileri. Ankara: Adalet Yayınevi.
• BURCUOĞLU, H. (1993). Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi. İstanbul: Filiz Kitabevi.
• CELEP, A. E. (2017). Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye ve Kentsel Dönüşümde Kiracının Durumu. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi. İstanbul: İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
• CERAN, M. (2015). Kira Sözleşmeleri Tahliye ve Tespit Davaları. Ankara: Yetkin Yayınları.
• ÇINAR, Ö. (2010). Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Göre Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye. Prof. Dr. Ali Güzel’e Armağan Cilt II. İstanbul: Beta Yayım.
• DOĞAN, M. (2011). Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi. Ankara: Adalet Yayınevi.
• DOĞAN, M. (2023). Kira Sözleşmesi. Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Ed. T. ÖZ). (E. CEYLAN, E. CUMALIOĞLU, H. ÖZDEMİR, K. ŞENOCAK, M. DOĞAN, S. S. SÜTÇÜ, Ş. A. ÖCAL Düzenleyenler) Ankara: Seçkin Yayıncılık.
• DOĞU, H. M. (2019). Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin Üçüncü Fıkrasına Göre Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi. Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, 7 (14), 137–151.
• ERDOĞAN, H. (2006). Tahliye Kira Tespiti Kira Alacağı ve Tazminat Davaları. Ankara: Adalet Yayınevi.
• EREN, F. (2022). Borçlar Hukuku Özel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınları.
• GÜMÜŞ, M. A. (2022). Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı. İstanbul: Filiz Kitabevi.
• GÜMÜŞ, M. A. (2012). Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi. İstanbul: Vedat Kitapçılık. İNCEOĞLU, M. (2014). Kira Hukuku. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık.
• SADIRLI İNCESU, H. (2021). Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi. Antalya: Akdeniz Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
• KARAKAŞ, Ş. (2019). Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sona Ermesi. Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi. Erzincan: Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
• KILIÇOĞLU, A. M. (2023). Borçlar Hukuku Özel Hükümler. Ankara: Turhan Kitabevi.
• KIRMIZI, M. (2013). Açıklamalı- İçtihatlı ve Dilekçe Örnekli Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları. Ankara: Bilge Yayınevi.
• OĞUZMAN, M. K., ÖZ, M. T. (2023). Borçlar Hukuku Genel Hükümler C. 2. İstanbul: Vedat Kitapçılık.
• OLGAÇ, S. (1978). Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Açıklaması ve Uygulaması-Tahliye Kira Parasını Tesbit Davaları. Ankara: Olgaç Matbaası.
• ÖZDOĞAN, M., OYMAK, T. (2013). 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Genel Hükümler-Konut ve Çatılı İşyeri Kirası-Tahliye. Ankara: Bilge Yayınevi.
• TANDOĞAN, H. (2008). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Cilt: I/2-Kira ve Ödünç Verme (Âriyet, Karz) Sözleşmeleri). İstanbul: Vedat Kitapçılık.
• TUNABOYLU, M. (2007), Kira Kanununa Göre Tahliye Davaları (2. Baskı). Ankara: Seçkin Yayıncılık.
• TUNABOYLU, M. (2013). Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları. Ankara: Yetkin Yayınları.
• YAVUZ, C., ACAR, F., ÖZEN, B. (2022). Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler. İstanbul: Beta Basım Yayım.
• YAVUZ, N. (2021). Kira Hukuku. Ankara: Adalet Yayınevi.
• ZEVKLİLER, A., GÖKYAYLA, E. (2015). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: Turhan Kitabevi.