Strategic Approaches for a Sustainable Future in an Earthquake Zone: A Comparison Between Japan and Türkiye

Yıl 2025, Cilt: 4 Sayı: 2, 93 - 111, 06.11.2025

Vuslat Salalı , Şaban İnam

https://doi.org/10.63673/DepArch.2025.42

Öz

Japan, one of the world’s most earthquake-prone countries, has long implemented a value-based urban development strategy known as Land Readjustment (LR), or Tochi Kukaku Seiri. This model uses scientific valuation methods to ensure that land values are fairly calculated and redistributed before and after urban development. It aims to reduce earthquake risks, promote social justice, and support economic sustainability. In Japan, LR is strengthened through transparency, public participation, GIS-based digital maps, and AI-supported analysis—making the process more effective in building resilient cities.
In Türkiye, the need for value-based regulations has increased, especially after the 1999 Marmara Earthquake and the 2023 Kahramanmaraş earthquakes. Although the Ministry of Environment, Urbanization, and Climate Change has launched some pilot applications, a comprehensive and holistic policy transformation has not yet taken place. In Japan, these processes have been made more effective through CBS-based digital maps, artificial intelligence-supported analyses, and mechanisms based on public participation.
The study compares the LR policies of Japan and Türkiye in terms of their historical, legal, technical, and social dimensions. The findings reveal that Japan's value-based, participatory, and transparent approach can serve as a guide for Türkiye. It has been observed that Türkiye's current system, which is based on equal proportional cuts, is insufficient in terms of sustainability due to social injustices and limited transparency. In conclusion, value-based standards adapted from Japan could make significant contributions to ensuring social justice, strengthening economic sustainability, and building resilient cities in Türkiye's post-disaster urban transformation processes.

Anahtar Kelimeler

Land Readjustment (LR) , Sustainability , Zoning Practices , Tochi Kukaku Seiri , Value-Based Distribution (Equivalence/Equivalence)

Teşekkür

The article was included in full text in the symposium proceedings titled "3rd International Conference on Sustainable Cities and Urban Landscapes".

Deprem Kuşağında Sürdürülebilir Bir Gelecek İçin Stratejik Yaklaşımlar: Japonya ve Türkiye Karşılaştırması

Öz

Dünya genelinde en yüksek deprem riskine sahip ülkelerden biri olan Japonya, Arazi ve Arsa Düzenleme (AAD) yöntemi aracılığıyla kentsel gelişime yönelik değer temelli yaklaşımıyla uzun süredir tanınmaktadır. Tochi Kukaku Seiri olarak bilinen bu model, kentsel düzenlemeden önce ve sonra arazi değerlerinin adil bir şekilde belirlenmesini ve yeniden dağıtılmasını sağlamak için bilimsel değerleme tekniklerini kullanmaktadır. Yaklaşım, deprem risklerini azaltmayı, sosyal adaleti teşvik etmeyi ve ekonomik sürdürülebilirliği desteklemeyi amaçlamaktadır. Japonya'nın AAD uygulamaları, şeffaflık ve halkın katılımı mekanizmalarının yanı sıra CBS destekli dijital haritalar ve yapay zeka tabanlı analizlerle güçlendirilerek dirençli şehirler inşa etme konusundaki etkinliklerini daha da artırmaktadır.
Türkiye’de ise özellikle 1999 Marmara Depremi ve 2023 Kahramanmaraş depremleri sonrasında değere dayalı düzenlemelere ihtiyaç artmıştır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bazı pilot uygulamalar başlatmış olsa da kapsamlı ve bütüncül bir politika dönüşümü henüz gerçekleşmemiştir. Japonya’da ise CBS tabanlı dijital haritalar, yapay zekâ destekli analizler ve halkın katılımını esas alan mekanizmalarla bu süreçler daha da etkin hale getirilmiştir.
Çalışmada Japonya ve Türkiye’nin AAD politikaları tarihsel, hukuki, teknik ve sosyal boyutlarıyla karşılaştırılmıştır. Bulgular, Japonya’nın değer esaslı, katılımcı ve şeffaf yaklaşımının Türkiye için yol gösterici olduğunu ortaya koymaktadır. Türkiye’nin mevcut eşit oransal kesinti esaslı sisteminin, sosyal adaletsizlikler ve sınırlı şeffaflık nedeniyle sürdürülebilirlik açısından yetersiz kaldığı görülmüştür. Sonuç olarak, Japonya’dan uyarlanacak değer temelli standartlar, Türkiye’nin afet sonrası kentsel dönüşüm süreçlerinde sosyal adaletin sağlanması, ekonomik sürdürülebilirliğin güçlendirilmesi ve dirençli şehirlerin inşası için önemli katkılar sunabilecektir.

Anahtar Kelimeler

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri (AAD) , Sürdürülebilirlik , Tochi Kukaku Seiri , Değer Esaslı Dağıtım (Eşdeğerlik/Eşdeğerlilik) , İmar Uygulamaları.

Teşekkür

Makale, "3. Sürdürülebilir Şehirler ve Kentsel Peyzajlar Uluslararası Konferansı" başlıklı sempozyum kitabında tam metin olarak yer aldı.

Kaynakça

• AFAD (Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı), (2018). https://www.afad.gov.tr/turkiye-deprem-tehlike-haritasi
• Aksay, B. (1999). Hukuki açıdan arsa ve arazi düzenlemesi: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uygulaması, Danıştay ve Yargıtay kararları. Mahalli İdareler Derneği Yayınları.
• Archer, R. W. (1989). Transferring the urban land pooling/readjustment technique to the developing countries of Asia. Third World Planning Review, 11(3), 308–330. https://doi.org/10.3828/twpr.11.3.h7020u0h1807m7t2
• Bayra, E. (2021). Büyük Doğu Japonya Depremi sonrası Japon mevzuatında görülen eksikliklerin düzeltilmesi bağlamında deprem ve hukuk. Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 27(2), 1191–1206. https://doi.org/10.33433/maruhad.983394
• Ceylan Çaçtaş, E., & Kutlu, C. (2007). Yerel yönetim kavramı ve kentsel dönüşüm projelerinde yetki karmaşası. TMMOB Yerel Yönetimlerde Dönüşüm Sempozyumu (pp. 113–122). TMMOB.
• Çölkesen, İ., Sesli, F. A., & Akyol, N. (2007, April 2–6). Avrupa Birliği’ne uyum sürecinde Türkiye’deki arsa ve arazi düzenlemeleri uygulamaları. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı [Conference presentation]. TMMOB.
• Daşkıran, F., & Ak, D. (2015). 6306 sayılı kanun kapsamında kentsel dönüşüm. Yönetim ve Ekonomi Araştırmaları Dergisi, 13(3), 264–288. https://doi.org/10.11611/yead.233999
• De Souza, F. F., & Ochi, T. (2018). The Japanese procedures and methodology for land readjustment. In Land readjustment: Solving urban problems through innovative approach (pp. 39–51). Japan International Cooperation Agency Research Institute (JICA-RI).
• Dharmavaram, A. (2013). Land value capture in urban DRM programs. East Asia and the Pacific Region, The World Bank. https://documents.worldbank.org/curated/en/130781468244553081/Land-value-capture-in-urban-DRM-programs
• Doebele, W. A. (Ed.). (1982). Land readjustment: A different approach to financing urbanization. Lexington Books.
• Genç, F. N. (2008). Türkiye’de kentsel dönüşüm: Mevzuat ve uygulamaların genel görünümü. Celal Bayar Üniversitesi Yönetim ve Ekonomi Dergisi, 15(1), 115–130. https://doi.org/10.18657/yonveek.48581
• Hasegawa, J. (2014). Drafting of the 1968 Japanese City Planning Law. Planning Perspectives, 29(2), 231–238. https://doi.org/10.1080/02665433.2014.899921
• Hiramoto, S., Katayama, S., Kim, H., & Matsutani, C. (2007). Tokyo’s large-scale urban redevelopment projects and their processes. 43rd ISOCARP Congress. https://www.urca.or.jp/english/pdf/e-urban_redevelopment_in_japan.pdf
• İnam, Ş., & Salalı, V. (2021). Türkiye’de kentsel dönüşüm çalışmalarının hukuki boyutu ve uygulama-da karşılaşılan yasal sorunlar. Ankara Barosu Dergisi, 1, 76–110.
• HERP (The Headquarters for Earthquake Research Promotion), (2018). “Japan Seismic Hazard Information Station, J-SHIS Map R”. https://www.jishin.go.jp/main/index-e.html
• Kentleşme Şurası: Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, Komisyon Raporları, 4-7 Mayıs, Ankara, 2009, 1324s.
• Kobayashi, M. (2007). Legal constraints to the city form of Tokyo, Japan. Institut Paris Region. https://www.institutparisregion.fr/fileadmin/NewEtudes/Etude_1038/Reglement_d_Urbanisme_et_Formes_Urbaines_a_Tokyo__Masami_Kobayashi_.pdf
• Köktürk, E. (2007, October 6). Arsa düzenlemeleri ve yargı ilişkisi: 18. maddenin idari yargıda iptali ve ortaya çıkan sorunlar [Conference presentation]. İstanbul.
• Köktürk, E., & Köktürk, E. (2005, March 28–April 1). Yeni bir imar tüzesinin ve en önemli öğesi olarak arsa düzenlemelerinde eşdeğerlik ilkesinin oluşturulması. 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı (Vol. 1, pp. 564–605). TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası.
• Köktürk, E., & Köktürk, E. (2009). Eşdeğerlik ilkesine dayalı arsa düzenlemesinde taşınmaz değerinin belirlenmesi. Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi, 101, 10–17.
• Larsson, G. (1997). Land readjustment: Modern approach to urbanization. Avebury.
• Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism (MLIT). (2020). Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism. https://www.mlit.go.jp/en/
• Nagamine, H. (1986). The land readjustment techniques of Japan. Habitat International, 10(1–2), 51–58. https://doi.org/10.1016/0197-3975(86)90047-2
• Ohashi, K. (2000). Arable land readjustment in Japan: Consolidation of Japanese farmland in the cen-tury since the institution of the 1899 Arable Land Readjustment Act. Rural and Environmental Engineering, 38(2), 1–4.
• Okada, T., Kabeyasawa, T., Nakano, Y., Maeda, M., & Nakamura, T. (2000). Improvement of seismic performance of reinforced concrete school buildings in Japan—Part 1: Damage survey and performance evaluation after the 1995 Hyogo-Ken Nambu earthquake. Proceedings of the 12th World Conference on Earthquake Engineering.
• Özdemir, S. (2008). 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu ile yetki alanı genişletilen büyükşehir belediyelerinin imar planı değişiklikleri açısından irdelenmesi (Tez No: 178227) [Yüksek lisans tezi, Selçuk Üniversitesi]. Ulusal Tez Merkezi.
• Salalı, V. (2023). Kamulaştırma kanunu kapsamında değeri tespit edilen alanlarda değer esaslı arazi ve arsa düzenlemesi uygulaması: Isparta örneği (Tez No: 841361) [Doktora tezi, Konya Teknik Üniversi-tesi]. YÖK Ulusal Tez Merkezi.
• Salalı, V., İnam, Ş., & Topçu, M. (2022). Why is there a need for a value-based zoning application method in urban areas in Turkey?. ICONARP International Journal of Architecture and Planning, 10(2), 640–659. https://doi.org/10.15320/ICONARP.2022.219
• Seydioğulları, H. S. (2016). Yeni yasal düzenlemelerle kentsel dönüşüm. Planlama Dergisi, 26, 51–64. https://doi.org/10.14744/planlama.2016.48068
• Sorensen, A. (1999). Land readjustment, urban planning and urban sprawl in the Tokyo metropolitan area. Urban Studies, 36(13), 2333–2360. https://doi.org/10.1080/0042098992687
• Sorensen, A. (2000). Conflict, consensus or consent: Implications of Japanese land readjustment practice for developing countries. Habitat International, 24(1), 51–73. https://doi.org/10.1016/S0197-3975(99)00026-9
• Takizawa, A., Horiyama, T., Ohta, A., Katoh, N., Kawahara, J., Inoue, T., Takechi, Y., & Minato, S. I. (2013). Enumeration of region partitioning for evacuation planning based on ZDD. Proceedings of the 11th International Symposium on Operations Research and Its Applications in Engineering, Technology and Management (ISORA 2013) (Vol. 644, pp. 65–72). https://doi.org/10.1049/cp.2013.2258
• Tamano Consultants Co. (2005). Land evaluation & replotting design. Land readjustment project implementation course, Nagoya, Japan. Tokyo Development Learning Center (TDLC), The World Bank.
• Türk, C., & Türk, Ş. Ş. (2006). Hukuki ve teknik boyutları ile arazi ve arsa düzenlemesi. Beta Basım Yayınları.
• Ülger, N. E. (2010). Türkiye’de arsa düzenlemeleri ve kentsel dönüşüm. Nobel Yayıncılık.
• URCA (The Urban Renewal Coordinator Association of Japan), (2023). https://www.urca.or.jp/english/pdf/urca_pamphlet_en.pdf
• Yanase, N. (2013). Understanding Kukaku-Seiri (Land Readjustment). Department of Civil Engineering, Ashikaga Institute of Technology. https://www2.ashitech.ac.jp/civil/yanase/lr-system/UNDERSTANDING%20KUKAKU.pdf
• Yıldız, F. (2011). İmar bilgisi: Planlama uygulama mevzuat. Nobel Yayıncılık.
• Yılmaz, E. (2016). Kentsel dönüşüm politikaları ve TOKİ’nin önlenemez yükselişi. Heinrich Böll Stif-tung Türkiye. https://tr.boell.org/tr/2014/06/16/kentsel-doenuesuem-politikalari-ve-tokinin-oenlenemez-yukselisi