ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN, YÜKLENİCİNİN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN ALACAK HAKKINA (ARSA PAYI YA DA BAĞIMSIZ BÖLÜM) HAK KAZANMA ŞARTLARI

Öz

Yüklenici, arsa sahibi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdettikten sonra inşaatı yapmak için gerekli hazırlıklara başlar. Bu aşamada yeterli sermayeye sahip olmayan veya sahip olduğu sermayeyi bu işte kullanmak istemeyen yüklenici arsa sahibine karşı sahip olduğu arsa payı veya bağımsız bölüm mülkiyetini talep etme şeklindeki kişisel hakkını sözleşme ile üçüncü kişilere devrederek inşaatın finansmanını sağlar. Uygulamada bu hususa “temelden satış” denilmektedir. Sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişinin bağımsız bölüm sahibi olmak amacıyla yüklenici ile çeşitli şekillerde sözleşmeler yaptığı uygulamada görülmektedir. Yüklenici, mülkiyetini arsa sahibinden peşin devraldığı arsa paylarını bazen üçüncü kişi ile taşınmaz satış sözleşmesi yaparak devrederken bazen de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparak arsa paylarının ileride devrini taahhüt etmektedir. Henüz arsa paylarının mülkiyetini devralmayan yüklenici ise inşaatı tamamlaması halinde sözleşme gereğince kendisine devredilecek arsa paylarının mülkiyetini devretmek amacıyla üçüncü kişi ile alacağın temliki sözleşmesi kurmaktadır. Her halükârda üçüncü kişinin arsa payı ya da bağımsız bölüm mülkiyetine hak kazanabilmesi için yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan borcunu eksiksiz şekilde yerine getirmesi gerekmektedir. Üçüncü kişinin yüklenicinin haklarını devralabilmesi tamamen yüklenicinin arsa sahibine karşı borcunu ifa etmesine bağlıdır. Yüklenicinin hangi şartları yerine getirmesi halinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan borcunu yerine getirmiş sayılacağı ve üçüncü kişinin hangi koşulları sağlaması halinde arsa payı ya da bağımsız bölüm mülkiyetine hak kazanacağı hususu önemli olup bu çalışmanın konusunu oluşturmaktadır

Anahtar Kelimeler

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
• kat karşılığı inşaat sözleşmesi
• alacağın devri (temliki)
• üçüncü kişi
• yüklenici
• arsa sahibi
• eser sözleşmesi
• taşınmaz satış vaadi

CONDITIONS FOR A THIRD PARTY TO BE ENTITLED TO THE RIGHT TO RECEIVE (LAND SHARE OR INDEPENDENT SECTION) ARISING FROM THE CONSTRUCTION CONTRACT IN EXCHANGE FOR THE CONTRACTOR'S LAND SHARE

Öz

After concluding a construction contract with the land owner in exchange for land share, the contractor begins the necessary preparations to carry out the construction. At this stage, the contractor, who does not have sufficient capital or does not want to use the capital he has in this work, provides the financing of the construction by transferring his personal right to claim land share or independent section ownership against the land owner to third parties by contract. In practice, this is called “basic selling”. It is seen in practice that a third party, who is not a party to the contract, makes various agreements with the contractor in order to own an independent section. The contractor sometimes transfers the land shares, the ownership of which has been taken over in advance from the land owner, by making a real estate sales contract with a third party, and sometimes he undertakes the future transfer of the land shares by making a real estate sales promise contract. The contractor, who has not yet taken over the ownership of the land shares, establishes an assignment agreement with the third party in order to transfer the ownership of the land shares that will be transferred to him in accordance with the contract if he completes the construction. In any case, in order for the third party to be entitled to land share or independent section ownership, the contractor must fully fulfill its debt arising from the construction contract in return for the land share. The third party's ability to take over the contractor's rights depends entirely on the contractor's fulfillment of its obligations. The issue of which conditions the contractor will be deemed to have fulfilled his debt arising from the construction contract in return for land share and which conditions the third party will be entitled to land share or independent section ownership is important and constitutes the subject of this study.

Anahtar Kelimeler

• Construction contract in exchange for land share
• construction contract in exchange for flat
• transfer of receivables
• third party
• contractor
• land owner
• work contract
• promise to sell real estate

Kaynakça

1. ACAR, Faruk, “Eser Sözleşmesinde Eserin Tamamlanma Oranı ve Bu Oranın Bazı Etkileri”, www.e-akademi.org, (Hukuk, Ekonomi ve Siyasal Bilimler Aylık İnternet Dergisi), Sayı: 134, Aralık 2013 s.3, (E.T. 08/11/2022).
2. AKINTÜRK, Turgut, Derya ATEŞ, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Özel Borç İlişkilileri, Beta Yayınevi, İstanbul 2017.
3. ARAL, Fahrettin, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınevi, Ankara 2020.
4. ARIKAN, Mustafa, Kemal ERDOĞAN, “Müteahhidin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Alacak Hakkının Üçüncü Kişiye Devri”, Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, Yıl 2015, S. 34, ss. 145-172.
5. AŞAN, Gülistan, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Uyarlanması”, SÜHFD., C. 30, S. 3, 2022, ss. 1444- 1480.
6. ATAMULU, İsmail, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi, Yetkin Yayınları, Ankara 2014.
7. AYAN, Serhat, İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, Seçkin Yayınevi, Ankara 2008.
8. BÜYÜKAY, Yusuf, Eser Sözleşmesi, Yetkin Yayınları, Ankara 2014.

9. ÇAVDAR, Pelin, “Anayasa Mahkemesi’nin 2014/12321 Başvuru Numaralı ve 20.07.2017 Tarihli Tari Kararı’nın Değerlendirmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt 24, Sayı 1, Haziran 2018, ISSN 2146-0590, ss. 415-439.
10. ÇELİK, Ümran Aktaş, Tüketici Hukuku Açısından Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Seçkin Yayınevi, Ankara 2021.
11. DUMAN, İlker Hasan, 100 Soruda Yapı Ruhsatı, Seçkin Yayınevi, Ankara 2022.
12. DUMAN, İlker Hasan, 40 Soruda Yapı Kullanma İzni (İskân Belgesi), Seçkin Yayınevi, Ankara 2022.
13. DUMAN, İlker Hasan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Dava ve Sorunlar Nasıl İncelenmelidir, Seçkin Yayınevi, Ankara 2022.
14. DURAK, Yasemin, Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Özel Sayı, C.1, Yıl 2015.
15. ENLİ, İsa, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin İşi Teslim Borcu ve Temerrüdü, Adalet Yayınevi, Ankara, 2017.
16. EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınevi, Ankara 2021.
17. ERMAN, Hasan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Der Yayınları, İstanbul 2007.
18. ERTAŞ, Şeref, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hak ve Borçların Devri”, Prof. Dr. Mahmut Tevfik Birsel’e Armağan, İzmir 2001, ss. 79- 92.
19. KAHRAMAN, Zafer, "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay Kararlarıyla Yaratılan “Avans Tapu” Kavramının Değerlendirilmesi", YÜHFD, C.XVIII, 2021/2, ss.781-797.
20. KARTAL, Bilal, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Matsa Basımevi, Ankara, 1993.
21. KILIÇOĞLU, Ahmet M., Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Turhan Yayınevi, Ankara 2020.
22. KIRCA, Çiğdem, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi” 22. Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu, Bildiriler -Tartışmalar, XXII, 15 Aralık 2006, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, ss. 75-98.
23. KIRMIZI, Mustafa, Eser Sözleşmesi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Şen Matbaa, Ankara 2014.
24. KOSTAKOĞLU, İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Beta Yayıncılık, İstanbul 2017.
25. KURŞAT, Zekeriya, İnşaat Sözleşmesi, Filiz Yayınevi, İstanbul 2017.
26. KURT, Leyla Müjde, Yüklenicinin Eseri Teslim Borcunda Temerrüdü, Yetkin Yayınevi, Ankara 2012.
27. ÖZ, Turgut, İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2016.
28. ÖZTAŞ, İlker, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Sahibi Tarafından Haksız Olarak Sona Erdirilmesine İlişkin Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi”, İnşaat Hukuku Sempozyumu, (47-76), Seçkin Yayınevi, Ankara 2022.
29. PAKET, Sabure, Eser Sözleşmesinin İfasında Kabul, Yetkin Yayınları, Ankara 2020.
30. REİSOĞLU, Safa, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne İlişkin Bir Kısım Sorunlar", Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi (BATİDER), C. XXIV, S. 2, Aralık 2007, ss. 5-17.
31. SARI, Suat, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi, İÜHFM, C. LXIV, S. 2, Yıl 2006, ss. 273-279.
32. SÜTÇÜ, Nezih, Uygulama ve Teoride Tüm Yönleri ile Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2016.
33. TOKAT, Hüseyin, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tescile Zorlama Davasının Açılabileceği Çeşitli İhtimaller, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 24, Sayı 1, Yıl 2016 ss. 181- 245.
34. TOPRAK, İpek Betül Aldemir, Anahtar Teslim İnşaat Sözleşmesi, Seçkin Yayınevi, Ankara 2022.
35. TOPUZ, Murat, Türk Özel Hukukunda Taşınmaz Mülkiyeti, Seçkin Yayınevi, Ankara 2020.
36. USTA, Oğuz, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart ve Kira Tazminatı, Adalet Yayınevi, Ankara 2017.
37. UYGUR, Turgut, Eser ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Adalet Matbaacılık, Ankara, 1993.
38. YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), Beta Yayınevi, İstanbul 2016.
39. YENER, Mehmet Deniz, “Müteahhidin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Haklarını Üçüncü Şahıslara Devri ve Sonuçları”, İÜHFM C. LXV, S.2, ss. 371-382.
40. YENER, Mehmet Deniz, Arsa payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları, Beta Yayınevi, İstanbul, 2011.
41. YILDIRIM, Ayça Akkayan, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Temerrüde Düşmesi Üzerine Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Sona Erdirmesi ve Sona Erdirmenin Etkileri”, Prof. Dr. Ergun Özsunay’a Armağan, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2004, ss. 49- 87.
42. YILMAZ, Derya G. Bütün, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”, TAAD, Yıl: 11, S. 38 (Nisan 2019) ss. 107- 130.
43. ZEVKLİLER, Aydın, Kadir Emre GÖKYAYLA, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Turhan Yayınevi, Ankara 2019.
44. portal.uyap.gov.tr (E.T. 11/11/2022).
45. http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=5391 (E.T. 08/11/2022).