KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMESİNDE ERKEN ÖDEME

Öz

Konut finansmanı kredisi, yüksek tutarlı ve uzun süreli bir kredi türüdür. Bu uzun soluklu borç ilişkisi devam ederken tüketicilerin bireysel maddî durumlarında olduğu kadar, kredi piyasalarında, özellikle faiz oranlarında değişikliklerin ortaya çıkması mümkündür. Bu nedenle, bilhassa tüketicilerin bir miktar toplu paraya kavuşması veya genel olarak faizlerin düşmesi hâlinde, kendilerine kısmî veya tam ödeme yaparak erkenden krediyi kapatma ve bu sayede bir indirim elde etme imkânı tanınmıştır. Kanun koyucu, tüketiciye bu hakkı tanıdığı hâllerde, kredi verenin de erken ödeme tazminatı talep etmesini mümkün kılmıştır. Bu imkân, kredi veren ile tüketicinin menfaatlerinin dengelenmesine hizmet eder. Her ne kadar ilgili düzenlemelerde erken ödeme hâlinde tüm masrafların indirileceğinden söz edilse de, bu masrafların arasında kredi süresinden bağımsız, tek seferlik masrafların da indirime konu olup olmayacağı, özellikle Avrupa Birliği uygulamalarında tartışmalara neden olmuştur. Öte yandan, tartışmalı diğer bir husus ise erken ödeme hâlinde kredi verenin talep edebileceği erken ödeme tazminatının hukukî niteliğidir. Çalışmamızda, tüketici hukukunda tanınan erken ödeme imkânının TBK kapsamındaki genel düzenleme ile olan ilişkisi ve ayrıksı yönleri ele alınmıştır. Erken ödemenin ve erken ödeme tazminatının şartlarına değinilmiş, ardından hukukî niteliklerine ilişkin açıklamalar yapılmıştır. Özellikle, erken ödeme indiriminin yapılması hususunda dikkate alınması gereken masrafların neler olduğu ABAD kararları da dikkate alınarak incelenmiştir. Son olarak, erken ödeme tazminatının tüketici açısından olası sonuçları incelenmiş ve mevcut düzenlemelere ilişkin görüşler açıklanmıştır.

Anahtar Kelimeler

• TKHK
• konut finansmanı
• tüketicinin korunması
• erken ödeme
• erken ödeme tazminatı

EARLY REPAYMENT IN MORTGAGE LOAN AGREEMENTS

Öz

Housing financing loans are a type of high-value, long-term loan. During this long-term debt relationship, changes may occur not only in consumers' individual financial situations but also in the credit markets, particularly in interest rates. From this perspective, especially when consumers come into a large sum of Money or when interest rates fall in general, consumers are given the opportunity to close the loan early by making partial or full payments and thus obtain a discount. However, in cases where the legislator grants this right to the consumer, the lender is also given the opportunity to claim early repayment compensation. This possibility serves to balance the interests of the lender and the consumer. Although the relevant regulations state that all costs will be deducted in the event of early repayment, whether one-off costs that are independent of the loan term are also subject to deduction has been a subject of debate, particularly in European Union practices. On the other hand, another controversial issue is the legal nature of the early payment compensation that the lender may claim in the event of early payment. There is no consensus in doctrine on this matter. Our study examines the relationship between the early payment option recognized in consumer law and the general provisions under the Turkish Code of Obligations (TBK), as well as their distinct aspects. The conditions for early repayment and early repayment compensation are discussed, followed by explanations regarding their legal nature. In particular, the costs to be considered when applying an early payment discount are examined, taking into account the decisions of the European Court of Justice (ECJ). Finally, the potential consequences of early payment compensation for consumers are examined, and opinions on the current regulations are presented.

Anahtar Kelimeler

• Law on the Protection of Consumers
• mortgage loan agreements
• consumer protection
• early repayment
• early repayment compensation

Kaynakça

1. Acar Faruk, “Acar Şerhi”, in Hakan Tokbaş ve Özlem Tüzüner(Ed.), Milli Şerh (6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi), İstanbul, Aristo Yayınları, 2016.
2. Acar Faruk,” Konut Finansmanı Sözleşmesi”, in Aksoy, Hüseyin Can (Ed.), Tüketici Hukuku Konferansı, Ankara, Yetkin Yayınları, 2016.
3. Akipek Şebnem, “Akipek Şerhi”, in Hakan Tokbaş ve Özlem Tüzüner(Ed.), Milli Şerh (6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi), İstanbul, Aristo Yayınları, 2016.
4. Altınok Ormancı Pınar, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2011.
5. Altop Atilla, “Bankaların Düzenledikleri Tüketici Kedisi Sözleşmelerinde Akdi Faiz, Erken Ödeme, Temerrüt, Sözleşmede Değişiklik Yapılması, Bağlı Krediler ve Sözleşmenin Feshi”, in Aksoy, Hüseyin Can (Ed.), Tüketici Hukuku Konferansı, Ankara, Yetkin Yayınları, 2016.
6. Antalya O. Gökhan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt V/1, 3, İstanbul, Seçkin Yayınevi, 2. Baskı, 2019.
7. Aral Fahrettin ve Ayrancı Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara, Yetkin Yayınları, 15. Baskı, 2022.
8. Atamer Yeşim, Kredi ve Diğer Finansman Sözleşmelerinde Tüketicinin Korunması, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2016.

9. Aydın Sema, Tüketici Hukukunda Bağlı Kredi Sözleşmeleri, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2025.
10. Baffı Enrico ve Parısı Francesco, Early Repayment of Loans Under EU Law: The Lexitor Judgment, “The Italian Law Journal”, V: 07, N: 01, 2021, s. 233 (Erişim: 24.06.2025, https://theitalianlawjournal.it/data/uploads/7-italj-1-2021/227%20BAFFI%20PARISI.pdf).
11. BeckOK BGB/Möller, 73. Ed. 1.5.2024, BGB § 500.
12. Bilgin Yüce Melek, Borçlu Açısından Erken İfa ve Sonuçları, Terazi Hukuk Dergisi, Sayı 192, 2022.
13. Bilgin Yüce Melek, in Rona Serozan, Turgut Öz, Faruk Acar, Emre Gökyayla ve Murat Develioğlu (Ed.), İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu ve Yürürlük Kanunu Cilt 1, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2018.
14. Bülow Peter ve Artz Markus, Verbraucherkreditrecht, München, C.H. Beck Verlag, 10. Auflage, 2019.
15. Bydlinski Peter and Bollenberger, Raimund “Das neue Darlehensrecht des ABGB: Verbesserungsvorschläge zum Ministerialentwurf”, Österreichisches Bankarchiv, 2010.
16. Ceylan Ebru, Ödünç Sözleşmeleri, in Turgut Öz (Ed.), Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2023.
17. Çabri Sezer, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi, Ankara, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, 2021.
18. Çetiner Bilgehan, Konut Kredileri ve Tüketicinin Korunması, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 4, 2007.
19. Çetiner Bilgehan, Konut Kredilerinde Erken Ödeme, Legal Hukuk Dergisi, S. 67, 2008.
20. Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara, Legem Yayıncılık, 29. Baskı, 2024.
21. Furrer, Andreas, Müller-Chen Markus ve Çetiner, Bilgehan Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 2021.
22. Grundmann Stefan, “Bankvertragsrecht-Dritter Teil”, in Claus-Wilhelm Canaris, Mathias Habersack und Carsten Schaefer (Ed.), STAUB Handelgesetzbuch Grosskommentar, Zehnter Band: Bankvertragsrecht (Zweiter Teilband), Berlin, De Gruyter, 5. Neu arbeitete Auflage, 2014.
23. Gümüş Alper, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi Cilt 1 (Madde 1-46), İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2014.
24. Gümüş Alper, Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri, Ankara, Yetkin Yayınevi, 2021.
25. Gümüş Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt 1, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2012.
26. Higi Peter, Die Leihe, Art. 305-318 OR, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenreht, Kommentar zur 1. Und 2ç Abteilung (Art. 1-529 OR)-ZK- Zürcher Kommentar/Band Nr. V/2b, Zürich, Schultess Juristiche Medien AG, 2003.
27. İnal H. Tamer, Tüketici Hukuku, 3. Baskı, Ankara, Seçkin Yayıncılık.
28. Kaşak Fahri Erdem, Tüketici Kredisi Sözleşmesinde Tüketicinin Borcunu Erken Ödemesi, E-Kitap, Aristo Yayınevi, 2021.
29. Kılıçoğlu Ahmet, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara, Turhan Kitabevi, 28. Baskı, 2024.
30. Kuhn Hans, Schweizerisches Kreditsicherungrecht, Bern, zweite Auflage, Staemfpli Verlag AG, 2023.
31. Kurt Ekrem, Tüketim Ödüncü Sözleşmesi (Karz Akdi), Ankara, Adalet Yayınevi, 2014, s. 301; Antalya, BHGH C. 3. MüKoBGB/Krüger, 9. Aufl. 2022, BGB § 271.
32. MüKoBGB/Weber, 9. Aufl. 2026, BGB § 500.
33. Nomer Haluk Nami, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul, Beta Kitapçılık, 20. Baskı, 2024.
34. Oğuzman M. Kemal ve Öz Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt 1, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 22. Bası,
35. Onuş Abdülhamit, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a Göre Konut Finansmanı Sözleşmeleri, (Danışman Burak Özen) İstanbul, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, Doktora Tezi, 2024
36. Özen, Burak, Tüketici ve Konut Finansmanı Kredilerinde Erken Ödeme, E- Kitap, Aristo Yayınevi, 2022.
37. Schaefer Hans-Bernd and Wulf Alexander J., Premature Repayment of Fixed Interest Mortgage Loans Without Compensation, A Case of Misguided Consumer Protection In The EU, European Journal Of Law and Economics, V. 53, 2022.
38. Schraner Marius, Die Erfüllung der Obligationen, Art. 68-96 OR Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Kommentar zur 1. und 2. Abteilung (Art. 1-529 OR) - Zürcher Kommentar, Zürich 2000.
39. Serozan, Rona, Baysal Başak ve Sanlı Kerem Cem, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, İstanbul, On İki Levha Yayıncılık, 8. Baskı, 2022.
40. Shari Zmnako Mohammed, Erken İfa, Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 14, S. 2, 2024.
41. Şahin Musa Furkan, Tüketici Sözleşmelerinde Erken Ödeme, İstanbul Hukuk Mecmuası, C. 80, S. 3, 2022.
42. Tandoğan Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt I/2, 4. Bası, İstanbul 2008.
43. Tekinay Selahattin Sulhi, Sermet Akman, Haluk Burcuoğlu ve Atilla, Altop, Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul, Filiz Yayınevi, 7. Baskı, 1993.
44. Topaloğlu Mustafa, Banka Kredilerinde Erken Ödeme, Terazi Hukuk Dergisi, S. 30, 2010.
45. Topaloğlu Mustafa, “Konut Kredilerinde Erken Ödeme ve Yeniden Yapılandırma Ücreti”, Tüketici Hukuku Kongresi Ses Çözümleri ve Makaleleri, 29-30 Kasım 2013, İstanbul.
46. Weber Rolf H., Die Erfüllung der Obligation, Art. 68-96 OR Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Allgemeine Bestimmungen - Berner Kommentar, Bern, Zweite Auflage, 2005.
47. Yavuz, Cevdet, Acar, Faruk ve Özen, Burak, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Birinci Cilt, On Birinci Baskı, İstanbul, Beta Yayınevi, 2022.
48. Yılmaz İ. Aslan, Tüketici Hukuku, 6. Baskı, Bursa, Ekin Yayınevi, 2022.
49. Yılmaz, Çiğdem Mine, “Yargıtay Kararları Çerçevesinde Kredi Borçlusunun Erken Ödeme ve Yeniden Yapılandırma Hakkı”, ERÜHD,C. XVI, S. 2, 2021.
50. Zevkliler Aydın ve Gökyayla Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2021.
51. Zevkliler Aydın ve Özel, Çağlar Tüketicinin Korunması Hukuku, Ankara, Seçkin Yayıncılık, 2016.