THE ISSUE OF UNCONSTITUTIONALITY OF TAKING THE SALES PRICE SHOWN IN THE DEED REGISTRATION AS A BASIS INSTEAD OF THE ACTUAL VALUE IN EXERCISING THE LEGAL RIGHT OF PRE-PRECAUTION

Yıl 2023, Cilt: 28 Sayı: 49, 499 - 530, 30.12.2023

Mehmet Üçer Mehmet Göktimur

Öz

The right to property is not unlimited, but has historically been subject to limitations. These limitations may arise from both public and private law. A limitation arising from private law is the legal right of pre-emption regulated under Articles 732-734 of the Turkish Civil Code. If a shareholder in a shared ownership transfers his/her share to third parties through a sale or a transaction equivalent to a sale, the other shareholders are granted a priority right of purchase recognized by law. The purpose of this right is to prevent unwanted persons from entering the partnership or, if possible, to collect the shares in the hands of a single person. The legal pre-emption right is a right that can only be exercised through litigation.
In order for the pre-emption case to be finalized, pursuant to Article 734/2 of the TCC, the plaintiff must deposit the sale price and the title deed expenses falling to the buyer in cash to the place to be determined by the court within the specified period. However, it should not be forgotten that the value of an immovable subject to the provisions of shared ownership may increase over time for economic and objective reasons. In this context, if the pre-emption lawsuit is filed after a long period of time has passed since the sale transaction, the plaintiff is required to deposit the current value of the immovable on the date of the lawsuit instead of the sale price shown in the title deed.

Anahtar Kelimeler

Legal right of preemption, joint ownership, formative right, real obligation, strict time limit

YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASINDA GERÇEK DEĞER YERİNE TAPUDA GÖSTERİLEN SATIŞ BEDELİNİN ESAS ALINMASININ ANAYASAYA AYKIRILIĞI SORUNU

Öz

Tarihsel olarak, mülkiyet hakkı sınırsız değildir ve çeşitli sınırlamalara tabi tutulmuştur. Bu sınırlamalar, hem kamu hukukundan hem de özel hukuktan kaynaklanabilir. Özel hukuktan kaynaklanan bir sınırlama örneği, Türk Medeni Kanunu'nun 732-734 maddeleri arasında düzenlenen yasal önalım hakkıdır. Paylı mülkiyet durumunda bir paydaş, payını üçüncü kişilere satış veya satışa benzer bir işlemle devrederse, diğer paydaşlara yasal olarak tanınan öncelikli bir satın alma hakkı verilir. Bu hakkın amacı, istenmeyen kişilerin ortaklığa girmesini engellemek veya mümkünse payları tek bir kişinin kontrolü altında toplamaktır. Yasal önalım hakkı, sadece dava yoluyla kullanılabilen bir haktır.
Önalım davasının sonuçlanabilmesi için TMK m. 734/2 hükmü gereği davacının, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini belirlenen süre içinde mahkeme tarafından belirlenecek yere nakden yatırması gereklidir. Ancak günümüzde paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazın değeri zaman içinde ekonomik ve objektif nedenlerle artabileceği unutulmamalıdır. Bu bağlamda, önalım davası satış işleminin üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra açılıyorsa, davacının alıcının tapuda gösterilen satış bedeli yerine taşınmazın dava tarihindeki güncel değeri üzerinden depo yapması gereklidir.

Anahtar Kelimeler

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet, yenilik doğuran hak, eşyaya bağlı borç, hak düşürücü süre

Kaynakça

• ADAY, Nejat: Taşınmaz Mülkiyetinin Naklinde Muvazaa, Kazancı Hukuk Yayınları, İstanbul 1992 (Muvazaa).
• ADIGÜZEL, Recep: “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı”, İstanbul Barosu Dergisi, Cilt: 90, Sayı: 3, Yıl: 2016, s. 121-129.
• AKALP DEMİRTABAK, Didem: Yasal Önalım Hakkı, 1. Baskı, On İki Levha Yayınları, İstanbul 2010.
• AKINTÜRK, Turgut: Eşya Hukuku, Beta Yayınları, İstanbul 2009.
• ALİ HAYDAR EFENDİ, Eminefendizade: Dürerü’l -Hükkâm Şerhu Mecelleti’l –Ahkâm Cilt–III, Raşit Gündoğdu ve Osman Erdem (Çev.), Diyanet İşleri Başkanlığı Yayınları, İstanbul 2018.
• ATAMULU, İsmail: Türk Borçlar Hukukunda Muvazaa, Adalet Yayınevi, Ankara 2017 (Muvazaa).
• AYAN, Mehmet: Eşya Hukuku Cilt-II Mülkiyet, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2016 (Mülkiyet).
• AYAN, Mehmet: “Kanuni Şuf’a Hakkı”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Halil Cin’e Selçuk Üniversitesinde 10. Hizmet Yılı Armağanı, Yıl: 1995, s. 335-368.
• AYDIN ÜNVER, Tülay: “Yasal Önalım Hakkında Önalım Olayının Bildirilmesi”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Özer Seliçi’nin Anısına Armağan (Özel Sayısı), Cilt: 11, Sayı: 145-146, Yıl: 2016, s. 829-857.
• AYDOĞDU, Murat: Yasadan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı, 1. Baskı, Adalet Yayınları, Ankara 2013.
• BUZ, Vedat: Medeni Hukukta Yenilik Doğuran Haklar, Yetkin Yayınları, Ankara 2005.
• DURAL, Mustafa, Suat Sarı: Türk Özel Hukuku Temel Kavramlar ve Medeni Kanunun Başlangıç Hükümleri, C. 1, Filiz Kitabevi, İstanbul 2018 (Temel Kavramlar).
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 18. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2015 (Borçlar Genel).
• EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2015 (Borçlar Özel).
• EREN, Fikret: Mülkiyet Hukuku, 4. Baskı, Yetkin Yayınevi, Ankara 2016.
• EREN, Fikret: “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 12, Sayı: 1-2, Yıl:2008, s. 103-126.
• ERKAN, Umut Vehbi: “Anayasa Mahkemesi’nin 12.12.2007 Tarihli E. 2003/ 34 ve K. 2007/ 94 Sayılı Kararı Üzerine: Türk Medeni Kanunu’nda Yasal Önalım Hakkının Hukukî Niteliği ve Kullanılması”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 5, Sayı: 1, Yıl: 2014, s. 269-294.
• ERTAŞ, Şeref: Eşya Hukuku, Barış Yayınları, İzmir 2018.
• ESENER, Turhan: Türk Hususi Hukukunda Muvazaalı Muameleler, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, İstanbul 1956 (Muvazaa).
• FEYZİOĞLU, Feyzi Necmeddin: Şuf’a Hakkı, İstanbul Fakülteler Matbaası, İstanbul 1959.
• GÜNAY, Erhan: Önalım Hakkı, 1. Baskı, Seçkin Yayınları, Ankara 2016.
• https://www.kazanci.com.tr
• İLHAN, Cengiz: Günümüz Türkçesiyle Mecelle, Yetkin Yayınları, Ankara 2011.
• KILIÇOĞLU, Mustafa: Akdi ve Kanuni Şuf’a Davaları (Önalım), Adil Yayınevi, Ankara 1997 (Önalım).
• KIRCA, Çiğdem: “Önalım Hakkı Konusunda Medeni Kanundaki Değişiklikler”, Ömer Teoman'a 55. Yaş Günü Armağanı Cilt: II, Beta Yayınları, Yıl: 2002, s. 1179-1203 (Değişiklikler).
• KÖYLÜOĞLU, Egemen: “Önalım Davası”, (Yayımlanmamış Doktora Tezi, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü), Ankara 2011.
• OĞUZMAN, M. Kemal, Özer SELİÇİ, Saibe Oktay ÖZDEMİR: Eşya Hukuku, 19. Baskı, Filiz Kitapevi, İstanbul 2016.
• OĞUZMAN, M. Kemal, M. Turgut Öz: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 1, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2017 (Genel Hükümler).
• ÖNEN, Ergun: İnşai Dava, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Ankara 1981.
• ÖZENLİ, Sosyal: Uygulamada Önalım (Şuf’a) Davaları, 2. Basım, Kazancı Hukuk Yayınları, Ankara 1990.
• SAYMEN, Ferit H., Halid K. Elbir: Türk Eşya Hukuku Dersleri, Filiz Kitapevi, İstanbul 1963.
• SEBÜK, M. Tahir: Şüf’a, Vefa ve İştira Hakları, Kader Basımevi, İstanbul 1951.
• SİRMEN, Lale: Eşya Hukuku, 7. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2019.
• SUNGURBEY, İsmet: Medeni Hukuk Sorunları, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, 5. Cilt, İstanbul 1984.
• ŞAHİN, Turan: “Paylı Mülkiyette ve 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Kapsamında Yasal Önalım Hakkı”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt: 24, Sayı: 2, Yıl: 2018, s. 906-930.
• ŞIPKA, Şükran Taman: Türk Hukukunda Kanuni Önalım (Şuf’a) Hakkı, 1. Baskı, Alfa Basım Yayım Dağıtım, İstanbul 1994.
• TEKİNAY, Selâhattin Sulhi: Taşınmaz Mülkiyetinin Takyitleri II/1, Filiz Kitabevi, İstanbul 1988 (Takyitler).
• TUHR, Andreas von: Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı Cilt 1-2, Aykut Cevat Edege (Çev.), Yargıtay Yayınları, Ankara 1983.
• TUNABOYLU, Müslim: Önalım (Şuf’a) Davaları, Seçkin Yayınları, Ankara 2008.
• YAVUZ, Cevdet: “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yasal Önalım Hakkının Kullanılması Sorununa dair Görüşler”, İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 4, Sayı: 2, Yıl: 2017, s. 109-131.
• YILDIZ, Ekrem: Önalım Davaları, 2. Basım, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2008.