Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Kapsamında Değerlendirilmesi

Yıl 2025, Cilt: 29 Sayı: 1, 395 - 421, 20.06.2025

Mehmet Doğar

https://doi.org/10.60002/ebyuhfd.1638991

Öz

Nüfus artışının gün geçtikçe artması konut ihtiyacını ortaya çıkarmıştır. Konut ihtiyacının karşılanması adına uygulamada akdedilen sözleşmelerden en önemlisi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Mevzuatta arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından bir düzenleme bulunmamakla beraber gündelik hayatta yaygın biçimde kullanılan bu sözleşme ile kişiler, maliki oldukları arsa üzerinde bina inşa edilmesine izin vermekte ve bunun karşılığında bir kısım arsa paylarını yükleniciye devretme yükümlülüğü altına girmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dair hüküm ve sonuçların yasal olarak düzenlenmemesi pratikte ve öğretide birçok sorunu da ortaya çıkarmaktadır. Çalışma konusu nazara alındığında Yargıtay, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüketici işlemi unsurlarını taşımadığından bahisle ilgili sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemelerinin görevli olmadığına dair kararlar vermekte ve sözü edilen karara gerekçe olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibinin, konutu kendi kullanımından ziyade, sahibi olduğu arsayı değerlendirmeyi amaçladığı ifade edilmektedir.
Günümüz ekonomik koşulları göz önüne alındığında bir arsa sahibinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile sahibi bulunduğu taşınmazı değerlendirmesi ve finansal kaynak yaratmak istemesi hayatın olağan akışında yadsınacak bir durum değildir. Nitekim konut ihtiyacının azami düzeylere ulaştığı bir dönemde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüketici işlemi olamayacağının baştan kabul edilmesi hak kayıplarına da neden olmaktadır. Bu çalışmada, arsa sahibi ve yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüketici sözleşmesi olup olmadığı ve arsa sahibinin tüketici sayılıp sayılamayacağı incelenecektir.

Anahtar Kelimeler

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi , tüketici , tüketici işlemi , konut , Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

Evaluation Of Construction Contracts in Return For Land Shares Within The Scope Of The Consumer Protection Law No: 6502

Öz

Increasing population growth has led to the need for housing. The most important of the contracts signed in practice to meet the housing need is the construction contract in return for land share. Although there is no regulation in the legislation in terms of the construction contract in return for land share, with this contract, which is widely used in daily life, persons allow the construction of a building on the land they own and in return, they are under the obligation to transfer some of their land shares to the contractor.
The fact that the provisions and consequences of the construction in return for land share agreements are not legally regulated raises many problems in practice and doctrine. Considering the subject matter of the study, the Supreme Court has ruled that the consumer courts are not authorized to hear disputes arising from construction in return for land share agreements, as they do not have the elements of a consumer transaction. As a justification for this decision, it is stated that the landowner aims to increase the value of the land he owns, rather than using the house for his own use.
Considering the economic conditions, it is normal for a landowner, want to create financial resources for the real estate he owns. As a matter of fact, when the need for housing has reached maximum levels, accepting from the beginning that construction agreements in return for land share cannot be consumer transactions causes loss of rights. In this study, it will be analyzed whether the construction contract in return for land share signed between the landowner and the contractor is a consumer contract and whether the landowner can be considered a consumer.

Anahtar Kelimeler

Construction contract in return for land share , consumer , consumer transaction , resident

Kaynakça

• Akçaal, Mehmet/Uyumaz, Alper, “6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun Bazı Hükümlerine (m. 1-16) İlişkin Bir İnceleme”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 4, S. 2, 2013, s. 241-276.
• Akipek Öcal, Şebnem, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin TKHK Çerçevesinde Değerlendirilmesi, Aristo Yayınları, İstanbul 2021 (Kısaltma: Akipek Öcal, Arsa Payı).
• Akipek Öcal, Şebnem, “Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Kapsamında Tüketici İşlemi ve Uygulanması”, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna Disiplinler Arası Yaklaşım, Editörler, Esra Hamamcıoğlu/Özge Uzun Kazmacı/M. Ertan Yardım/Argun Karamanlıoğlu/Z. Gizem Sayın, Birinci Baskı, Seçkin Yayınevi, Ankara 2016, s. 11-19, (Kısaltma: Akipek Öcal, Tüketici İşlemi).
• Akipek Öcal, Şebnem, “Akipek Şerhi”, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi- Milli Şerh, Editörler, Hakan Tokbaş/Özlem Tüzüner, Aristo Yayınları, İstanbul 2016, s. 40-59, (Kısaltma: Akipek Öcal, Şerh).
• Atamulu, İsmail, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Müteahhidin Temerrüdü Sebebiyle Sona Ermesi, Yetkin Yayınları, Ankara 2014.
• Avcı, Ali, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Hukuksal Durumları, Yetkin Yayınları, Ankara 2020.
• Ayazlı, Pervin, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 2, S. 1, 1987, s. 43-51.
• Aydoğdu, Murat, Tüketici Hukuku Dersleri, Adalet Yayınevi, Ankara 2015.
• Aydoğdu, Murat/Kahveci, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2022.
• Bahtiyar, Mehmet/Biçer, Levent, “Adi İş/Ticari İş/Tüketici İşlemi Ayrımı ve Bu Ayrımın Önemi”, MÜHFHAD, C. 22, Özel Sayı, 2016, s. 395-436.
• Belen, Herdem, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu Genel Hükümler: Kısa Şerh, Beta Yayıncılık, İstanbul 2014.
• Bütün Yılmaz, Derya G., “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S. 38, 2019, s. 107-130.
• Çabri, Sezer, 6502 Sayılı Kanuna Göre Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi, Adalet Yayınevi, Ankara 2016.
• Durak, Yasemin, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 6, Özel Sayı, 2015, s. 207-252.
• Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 11. Baskı, Legem Yayınevi, Ankara 2023.
• Erman, Hasan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Der Yayınları, İstanbul 2010.
• Gümüş, Mustafa Alper, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi, C. 1, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2014.
• Gür, Mustafa, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik İfa ve Ayıplı İfa Kavramları, Seçkin Yayınları, Ankara 2017.
• Havutçu, Ayşe, “6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un Konu Bakımından Uygulama Alanı: Özellikle Tüketici İşlemleri Bakımından Kanun’un Kapsamı”, Terazi Hukuk Dergisi, C. 9, Özel Sayı, Kasım 2014, s. 8-19.
• İkizler, Metin, “Tüketici İle İşlem Yapan (Sonraki) Tüketicinin Korunmasına İlişkin Görüş ve Öneriler” MÜHFHAD, C. 22, S. 3, 2016, s. 1333-1349.
• İnal, Emrehan, Sonuca Katılmalı Sözleşme Kavramı ve Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, On İki Levha Yayınları, İstanbul 2011 (Kısaltma: İnal, İnşaat).
• İnal, Tamer, “Tüketici Hukuku’nda Tüketim Malı-Yatırım Malı Ayrımının Gerekliliği”, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku Uygulamaları, 2014-2015, 4. Tüketici Hukuku Kongresi, Editörler, Hakan Tokbaş/Fehim Üçışık, Bilge Yayınevi, Ankara 2015, s. 161-204, (Kısaltma: İnal, Tüketim).
• Kahraman, Zafer, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi Halinde Yükleniciden Arsa Payı Satın Almış Olan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu”, Prof. Dr. Hasan Erman’a Armağan, Der Yayınları, İstanbul 2015, s. 425-458.
• Kara, İlhan, Tüketici Hukuku, 1. Baskı, Engin Yayınevi, Ankara 2015.
• Karabulut Dursun, Çağla Nur, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Medeniyet Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, 2023.
• Kartal, Bilal, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Matsa Basımevi, Ankara 1993.
• Kılıçoğlu, Ahmet, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 4. Baskı, Turhan Kitabevi, Ankara 2022.
• Koçak Diker, Duygu, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 72, S. 3, 2023, s. 1427-1467.
• Kuntalp, Erden, Karışık Muhtevalı Akit, 2. Bası, Banka ve Araştırma Enstitüsü Yayınları, Ankara 2013.
• Kurşat, Zekeriya, İnşaat Sözleşmesi, Filiz Kitabevi, İstanbul 2017.
• Narbay, Şafak/Akkuş, Muhammed, “Ticari İş ve Tüketici İşlemi Kavramları Ekseninde Görevli Mahkeme ve Dava Şartı Arabuluculuk Üzerine Düşünceler”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S. 44, 2020, s. 301-334.
• Ozanoğlu, Hasan Seçkin, “Tüketici Sözleşmeleri Kavramı” (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un Maddi Anlamda Uygulama Alanı), AÜHFD, C. 50, S. 1, 2001, s. 55-90.
• Öz, Turgut, “İnşaat Sektöründe Eser Sözleşmesi”, Konut Sektöründe Tüketici Hukuku Uygulamaları, Editörler, Hakan Tokbaş/Ali Suphi Kurşun, C. 2, Aristo Yayınları, İstanbul 2016, s. 203-229 (Kısaltma: Öz, Eser).
• Öz, Turgut, “Konusu Taşınmaz Olan Tüketici Sözleşmelerinde Geçerlilik ve Borca Aykırılık”, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku Uygulamaları 2014-2015, 4. Tüketici Hukuku Kongresi, Editörler, Hakan Tokbaş/Fehim Üçışık, Bilge Yayınevi, Ankara 2015, s. 138-160 (Kısaltma: Öz, Kongre).
• Özay, Osman Levent, “6502 Sayılı Yasa Kapsamında Tüketici İşlemi”, ASEAD, C. 4, S. 12, 2017, s. 257-272.
• Özel, Çağlar, Tüketicinin Korunması Hukuku, 2. Baskı, Seçkin Yayınevi, Ankara 2014. Reisoğlu, Safa, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Bir Kısım Sorunlar”, BATİDER, Prof. Dr. Seza Reisoğlu’na Armağan, C. XXIV, S. 2, 2007, s. 5-17.
• Seçer, Öz, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Yetkin Yayınları, Ankara, 2023.
• Sütçü, Nezih, Uygulama ve Teoride Tüm Yönleriyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, C. 2, 6. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2018.
• Şensoy, Ayberk, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Tüketici İşlemi Niteliği, Yüksek Lisans Tezi, Ufuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2024.
• Türe, Taner, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Kurulması, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2020.
• Yavuz, Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İkinci Cilt, 11. Baskı, Beta Yayıncılık, İstanbul 2022.
• Yeniocak, Umut, “Konut Sektöründe Tüketici Hukuku Uygulamaları Açısından Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”, Konut Sektöründe Tüketici Hukuku Uygulamaları, C. 2, Editörler, Hakan Tokbaş/Ali Suphi Kurşun, Aristo Yayınları, İstanbul 2016, s. 135-158.
• Yıldırım, Abdulkerim, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tüketici İşlemi Sayılıp Sayılamayacağı Sorunu”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 71, S. 3, 2022, s. 1165-1181.