RİSKLİ YAPI TEMELLİ KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARININ KENTSEL RANTA ETKİSİ, İZMİR – KARŞIYAKA ÖRNEĞİ

2005 yılında yürürlüğe giren 5393 Sayılı ‘Belediye Kanunu’ ile başlayan dönüşüm uygulamaları, 2012 tarihinde
yürürlüğe giren 6306 Sayılı ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’ ile geniş bir uygulama
zeminine kavuşmuştur. 6306 Sayılı Kanun uyarınca yapılan çalışmalara bakıldığında, tek tip bir amaç ve uygulama
yapılmadığı görülmekte; yere, bölgenin özelliklerine, arz talep durumuna, hatta rant potansiyeli gibi pek çok gerekçeye
göre süreçlerin kendine has dinamiklerini ürettiği gözlenmektedir. Riskli yapıların iyileştirilmesinin şüphesiz kent ve
mimarlık bağlamında olumlu getirileri vardır. Ancak sosyal, kültürel ve çevresel boyutlardan uzak bir dönüşüm
sürecinin kentlere bütüncül bir fayda sağlamayacağı düşünülmektedir.
Bu bağlamda, bu çalışma ile İzmir İli, Karşıyaka İlçesinde 6306 sayılı kanunun ‘Riskli Yapı’ kategorisinde
değerlendirilerek yenilenen konutlarda, kanun ile hedeflenen afet riskinin giderilmesinin ötesinde rant oluşumuna
katkısı bulunup bulunmadığının irdelenmesi amaçlanmaktadır.
Çalışmada kullanılan veriler İzmir Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü ve Karşıyaka Belediyesi’nden temin edilmiştir.
Veriler mahallelere ve başvuru yılına göre sınıflandırılmış, sonrasında SPK lisansına sahip gayrimenkul değerleme
firmalarının arşivleri taranarak riskli yapı ilan edilen 2.113 binadan, 289’unun daha önceki yıllarda hazırlanmış
değerleme raporlarına ulaşılmıştır. Akabinde, bu konut değerleri Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasınca tespit edilen
Konut Fiyat Endeksleri kullanılarak 2019 yılına taşınmıştır. Bunun yanında söz konusu konutların güncel piyasa
koşullarına göre sahip oldukları değerler, gayrimenkul değerleme yöntemlerinden ‘Emsal Karşılaştırma’ yöntemi
kullanılarak araştırmacı tarafından bir kere daha tespit edilmiştir. Sonuç olarak da ulaşılan bu iki değer parsel ve
mahalleler bazında birbirleriyle karşılaştırılarak 6306 sayılı kanunun sadece afet riski karşısında yapıların yenilenmesine
hizmet etmediği, aynı zamanda yenilenen konutlar bazında rant oluşmasına neden olduğu ortaya konulmuştur.

The urban transformation practices that started with the ‘Municipal Law No 5393' in 2005, have broadened its
application area with the ‘Law on Transformation of Areas at Risk of Disaster No. 6306’ in 2012. General knowledge
suggests that the practices based on ‘Law No 6306’ has neither derived from one type of purpose nor had one type of
application. Such practices have been led by various reasons such as the characteristics of the region, the relation
between supply and demand and even urban rent. The improvement of buildings at risk of disaster undoubtedly has
positive benefits for the city. However, a transformation process that ignore social, cultural and environmental
dimensions will fail to provide the intended benefits to the cities. In this context, this study aims to investigate the
extent to which the Law no. 6306 produces urban land rent for ‘risky buildings’ in addition to its primary goal; the
elimination of the disaster. One district (Karşıyaka) of Izmir (3rd largest city in Turkey) is selected as case study area.
The data used in the study were obtained from İzmir Directorate of Environment and Urbanization and Karşıyaka
Municipality. The ‘risky buildings’ data gained from Izmir Directorate of Environment and Urbanization were
categorized based on where they are located (neighborhood) and when they apply to Izmir Directorate of Environment
and Urbanization for risk analysis (year of application). In addition the archives of real estate appraisal firms were
scanned and the appraisal reports of 289 of 2113 buildings declared as risky structures were obtained. Subsequently,
the housing prices were recalculated to account for inflation via 2019 housing price index determined by the Central
Bank of Republic Turkey (CBRT). In addition, the current market house values were predicted using the ‘Peer
Comparison’ method, one of the real estate valuation methods. Then, these two housing values were compared. The
unit of measurement for this comparison was parcels and neighborhoods. Results show that Law No. 6306 does not
only improve the structural quality of buildings at risk of disaster, but also generates urban land rent.