The Authority of the Land Registry in Real Estate Sales and the Authority of Notaries in Light of Recent Changes

Yıl 2024, Sayı: 40. Yıl Özel Sayısı, 184 - 249, 02.09.2024

Behiye Odabaşı

Öz

With the Law No. 7413 published in the Official Gazette dated 28.06.2022 and numbered 31880, some amendments were made to the Notary Public Law. As a result of these amendments, with the provisions of Art. 60 and Art. 61/A of the Notary Public Law, notaries, as well as land registry offices, were authorized to execute immovable sale agreements. Although the effective date of the amendments is 28.06.2022, Provisional Article 21 added to the Notary Public Law stipulates that these amendments will be implemented as of the date of the announcement of the establishment of the relevant information system on the official website of the Ministry of Justice, that this system will be established until 1/1/2023 and that the President of the Republic may extend this period up to six months. 01.01.2023, the establishment of the information system could not be completed on the specified date, and with the authorization granted by the Law, the implementation of these amendments was extended until 01.07.2023 with the CBK No. 6616. The first real estate sale transaction to be conducted at a notary public was realized by the 65th Notary Public of Ankara on 04.07.2023 with the participation of the Minister of Justice, following the introduction of the new system. Thus, a new era has entered in the sale of real estate. In this study, firstly, the theoretical information on the sale of immovable property will be given and how the old practice regarding the form of the immovable property sale contract was. Then, the new regulation, which started to be implemented on 04.07.2023, will be examined from a critical point of view by comparing it with the old regulation and detailed information will be provided on the benefits, damages and should-be aspects of this regulation. In summary, the authority of the title deed and notary in the immovable sale contract will be discussed.

Anahtar Kelimeler

Sale of Real Estate at Notary Public, Contract of Promise of Sale of Immovable Property, Contract of Sale of Immovable Property, Authorization of Notaries to Sell Real Estate, Savings Transaction and Commitment Transaction

Taşınmaz Satışında Tapunun ve Yeni Gelen Değişiklikler Çerçevesinde Noterlerin Yetkisi

Öz

28.06.2022 tarihli ve 31880 sayılı Resmî Gazete’de, 7413 sayılı Kanun ile Noterlik Kanunu’nda bazı değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler neticesinde Noterlik Kanunu m. 60, m. 61/A hükümleri ile, tapu müdürlüklerinin yanı sıra noterlere de taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verilmiştir. Yapılan değişikliklerin yürürlük tarihi 28.06.2022 olmasına rağmen, Noterlik Kanunu’na eklenen Geçici Madde 21 ile bu değişikliklerin ilgili bilişim sisteminin kurulduğunun Adalet Bakanlığı resmî internet sitesinde duyurulduğu tarihten itibaren uygulanmaya başlayacağı, bu sisteminin 1/1/2023 tarihine kadar kurulacağı ve Cumhurbaşkanının bu süreyi altı aya kadar uzatabileceği düzenlenmiştir. 01.01.2023 tarihine kadar kurulması öngörülen bilişim sisteminin kurulumu belirlenen tarihte tamamlanamamış ve Kanun’un verdiği yetki ile bu değişikliklerin uygulanmaya başlanması 6616 sayılı CBK ile 01.07.2023 tarihine kadar uzatılmıştır. Noterde yapılacak ilk taşınmaz satış işlemi; Adalet Bakanı’nın da katılımı ile 04.07.2023 tarihinde, yeni sistemin tanıtılmasının ardından Ankara 65. Noterliği tarafından gerçekleştirilmiştir. Böylece taşınmaz satışında yeni bir döneme girilmiştir. Bu çalışmamızda öncelikle taşınmaz satışı konusunda teorik bilgilere yer verilecek ve taşınmaz satış sözleşmesinin şekli ile ilgili eski uygulamanın nasıl olduğuna değinilecektir. Ardından 04.07.2023’te uygulanmaya başlanan yeni düzenleme, eski düzenleme ile karşılaştırılarak eleştirel bir bakış açısıyla incelenecek ve bu düzenlemenin faydaları, zararları ve olması gereken yönüyle ayrıntılı bilgi verilecektir. Özetle taşınmaz satış sözleşmesinde tapu ve noterin yetkisi konusu işlenecektir.

Anahtar Kelimeler

Noterde Taşınmaz Satışı, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Taşınmaz Satış Sözleşmesi, Noterlere Verilen Taşınmaz Satış Yetkisi, Tasarruf İşlemi ile Taahhüt İşlemi

Kaynakça

• AKBAY, Direnç: ‘‘Anonim Ortaklık Pay Sahipleri Arasında Yapılan Önalım Hakkı İçeren Sözleşmeler’’, İstanbul Hukuk Mecmuası, Cilt 77, Sayı 2, Yıl 2019, s.697-746.
• AKKANAT, Halil: ‘‘Taşınmaz Mülkiyetinin Olağan Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması’’, İÜHFM, Cilt LXII, Sayı 1-2, Yıl 2004, s.317-332.
• ALBAYRAK, Hakan: ‘‘Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Görev ve Yetkiye İlişkin Sorunlar’’, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Cilt 0, Sayı 10, Yıl 2017, s.43-95.
• ANTALYA, O. Gökhan: ‘‘Eşya Hukukuna Hâkim İlkelerden Aleniyet İlkesi’’, MÜHFHAD, Cilt 23, Sayı 3, Yıl 2017, s.419-440.
• AYAN, Mehmet: Eşya Hukuku I- Zilyetlik ve Tapu Sicili, Seçkin Yayıncılık, Gözden Geçirilmiş 13. Baskı, Ankara, 2016.
• AYAN, Mehmet: Eşya Hukuku II- Mülkiyet, Seçkin Yayıncılık, Güncelleştirilmiş 9. Baskı, Ankara, 2016.
• AYAN, Mehmet/ AYAN, Nurşen: Medeni Hukuka Giriş, Seçkin Yayıncılık, Gözden Geçirilmiş 12. Baskı, Ankara, 2016.
• AYDOS, Oğuz Sadık: Borçlar Hukuku (Genel Hükümler), Seçkin Yayıncılık, Güncellenmiş 2. Baskı, Ankara, 2022.
• AYRANCI, Hasan/ PAKET, Sabure, “Nitelikli Satış Sözleşmesi”, SÜHFD, Cilt 29, Sayı 2, Yıl 2021, s.1247-1274.
• BAŞEĞMEZ, Muhammed Gürsel: Türk Borçlar Kanunu’na Tabi Taşınmaz Satış Sözleşmelerinde Ayıptan Doğan Sorumluluk, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Ankara, 2022.
• CANDAN, Hakan/ ARSLAN, Şadiye: ‘‘Türkiye'de Tapu Sicilinin Tutulmasında Devletin Kusursuz Sorumluluğu ve Rücu Sistemine Alternatif Bir Yöntem: Tapu Sigortası Sistemi’’, Paradoks Ekonomi Sosyoloji ve Politika Dergisi, Cilt 17, Sayı 2, Yıl 2021, s.167-190.
• ÇABRİ, Sezer: ‘‘Taşınmaz Satışında Satıcının Zapttan Sorumluluğu’’, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt 22, Sayı 3, Yıl 2016, s.585-613.
• DOĞAN, Murat/ ŞAHAN, Gökhan/ ATAMULU, İsmail: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Seçkin Yayıncılık, Güncellenmiş ve Genişletilmiş 2. Baskı, Ankara, 2021.
• ERBEK ODABAŞI, Özge: ‘‘Yargıtay Kararları Işığında Devletin Taşınmazın Tapu Kaydındaki Yüzölçümünün Yanlışlığından Doğan Sorumluluğu’’, DEÜHFD, Cilt: 23 Sayı: 1, Yıl 2021, s.193-232.
• ERDOĞDU BİLGİLİ, Bahar: ‘‘Noterin Hukuki Statüsü ve Hukuki Sorumluluğu Sorunu’’, YBHD, Cilt 8, Sayı 1, Yıl 2023, s.71-105.
• GÖRGEÇ, Başak: ‘‘Devletin Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Sorumluluğu, Rücu Hakkı ve Tabi Olduğu Zamanaşımı’’, MÜHFHAD, Cilt 22, Sayı 3, Yıl 2016, s.1185-1220.
• GÜNAY, Erhan: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar, Seçkin Yayıncılık, Güncellenmiş 3. Baskı, Ankara, 2023.
• KALENDER, Ahmet: ‘‘Taşınmaz Satış Sözleşmesinde Menfi Zararın Hesaplanması’’, Terazi Hukuk Dergisi, Cilt 12, Sayı 127, Yıl 2017, s.25-31.
• KAYAR, İsmail: Borçlar Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Güncellenmiş 11. Baskı, Ankara, 2019.
• KAYIHAN, Şaban/ ÜNLÜTEPE, Mustafa; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Seçkin Yayıncılık, Gözden Geçirilmiş ve Güncellenmiş 6. Baskı, Ankara, 2018.
• KILIÇOĞLU, Ahmet M.: ‘‘Taşınmaz Satımında Şekil ve Hakkın Kötüye Kullanılması’’, AÜHFD, Cilt 38 Sayı 1, Yıl 1981, s.209-222.
• KİZİR, Mahmut: ‘‘6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Satış İlişkisi Doğuran Haklar ve Özellikle Önalım Hakkına İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi’’, MÜHFHAD, Cilt 22, Sayı 3, Yıl 2016, s.1773-1796.
• KURT, Leyla Müjde; “Noterlerin Hukuki Sorumluluğu”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 18, Sayı 2, Yıl 2014, s.85-118.
• MEHMED ALTIN, Gülden: Türk Medeni Hukuku ve Tüketici Hukuku Çerçevesinde Taşınmaz Satışında Şekle Aykırılığın Sonuçları, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 2019.
• MEZKİT, Mesut: ‘‘Medeni Kanun’un 1007. Maddesinin Tapu Hizmetleri Çalışanları Üzerindeki Etkileri’’, Yeni Fikir Dergisi, Cilt 7, Sayı 14, Yıl 2015, s.30-104.
• OĞUZMAN, M. Kemal/ SELİÇİ, Özer/ OKTAY- ÖZDEMİR, Saibe: Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, 19. Baskı, İstanbul, 2016.
• ÖZÇELİK Ş. Barış: ‘‘Sözleşmeden Doğan Borçların İfasında Hukukî İmkânsızlık ve Sonuçları’’, AÜHFD, Cilt 63, Sayı 3, Yıl 2014, s.569-621.
• ÖZDEMİR, Eren Gürsoy/ KARALI, Hatice/ ÇİÇEK, İdris: ‘‘Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünde Dijital Dönüşüm: E-Arşiv’’, Arşiv Dünyası, Cilt 9, Sayı 2, Yıl 2022, s.157-189.
• ÖZMEN, Etem Saba: ‘‘Noterlere Taşınmaz Satışı Yetkisi Verilmesine İlişkin Kanun’’, Ankara Barosu Dergisi, Sayı 4, Yıl 2022, s.502-540.
• RUHİ, Canan/ RUHİ, Ahmet Cemal: Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar, Seçkin Yayıncılık, Güncellenmiş 3. Baskı, Ankara, 2022.
• SAPANOĞLU, Süleyman: Muvazaa ve İnançlı İşlem Davaları, Seçkin Yayıncılık, 3. Baskı, Ankara, 2022.
• SEZER, Ahmet, ‘‘Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi’’, Terazi Hukuk Dergisi, Cilt 14, Sayı 150, Yıl 2019, s.367-380.
• ŞENOL, A. Nilay: ‘‘Taşınmaz Satış ve Satış Vaadi Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Uygulama Çerçevesinde Taşınmaz Satış Sözleşmelerinin Noterler Tarafından Yapılıp Yapılamayacağı Üzerine Bir Değerlendirme’’, KHÜHFD, Cilt 8, Sayı 2, Yıl 2020, s.357-376.
• TANRIVER, Süha/ ERGÜNE, Mehmet Serkan: ‘‘Noterlerin Taşınmaz Satış Sözleşmesi Düzenlemesine İlişkin Hukuki Esaslar’’ AÜHFD, Cilt 72, Sayı 1, Yıl 2023, s.143-182.
• UZUN, Metin/ KÜÇÜKGÜNGÖR, Erkan/ ERDOĞAN, Mehmet Şirin/ YILDIZ, Mete: ‘‘Taşınmaz Devrinin Noterliklerde Yapılmasının Önemi ve Faydaları’’, Noterler Birliği Hukuk Dergisi, Sayı 1, Yıl 2021, s.9-34.
• YILDIRIM, Abdulkerim: ‘‘6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Taşınmaz Satışında Hasarın İntikali’’, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, Cilt 31, Sayı 2, Yıl 2015, s.257-302.
• YÜCER AKTÜRK, İpek: ‘‘Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Öncelik İlkesinin Uygulanabilirliği Sorunu’’, Yeditepe Üniversitesi HFD, Cilt 18, Sayı 2, Yıl 2021, s.799-812.