Konaklama İşletmelerinin Değerini Etkileyen Faktörlerin Analizi ve Değerleme Yaklaşımları

Yıl 2007, Sayı: 1, 42 - 58, 01.03.2007

Önder Met

Öz

Bu çalışmada, konaklama tesislerini değerleme yaklaşımları teorik ve pratik yönleri ile gözden geçirilmekte ve sektöre uygunluğu açısından değerlendirilmektedir. Bunun yanı sıra konaklama tesisleri alım-satım pazarının genel özellikleri ile tesislerin değerini belirleyen etkenler irdelenmektedir. İşleyen, gelir getiren, hizmete yönelik ve yönetimin karlılıkta önemli rol oynadığı otel vb işletmelerin değerlemesinde daha sofistike olan gelire dayalı yaklaşım daha etkin bir temel sağlamaktadır. Nihai otel değerinin belirlenmesinde tüm yöntemler ile bulunan sonuçların göz önünde bulundurulmasında yarar görülmektedir. Fiziksel, yersel ve ekonomik faktörleri en iyi yansıtan, dolayısıyla bir otelin değeri ile ilişkili olan temel değişkenler; doluluk oranı, ortalama oda fiyatı, oda sayısı ve sektörde oda arz-talep ilişkisi olarak sıralanabilir. Bunlar arasında ortalama oda fiyatı, değeri temsil eden en önemli belirleyicidir. Konaklama yatırımcıları, yalnızca otelin bugünkü değerine değil, otel değer endeksleri yardımıyla değerin gelecekte göstereceği eğilimlere bakarak en uygun zamanlamaları bulmalıdırlar

Anahtar Kelimeler

Konaklama işletmeleri, değerleme, pazar değeri, maliyet yaklaşımı, satış karşılaştırma yaklaşımı, gelir yaklaşımı, otel değer endeksi

THE VALUATION APPROACHES OF LODGING PROPERTIES AND THE ANALYSIS OF FACTORS THAT AFFECT VALUE

Öz

In the study, the approaches to the valuation of lodging properties have been examined for theoretical and practical aspects and evaluated their appropriateness for industry. In addition, it has been disscussed the general features of lodging properties buying and selling market and the factors that determine the value of properties. More sophisticated income based approach provides more effıcient basis in valuing of a hotel and similar businesses ongoing, income-generated, serviceoriented and in which the management plays a significant role on the profıtibility. It would be benefıcial to consider the results reached through all methods in the determination of final hotel's value. As these reflect the physical, locational and economic factors very well, the basic elements relating the value of a hotel can be listed in this way: occupancy percentage, avarage daily room rate, room numbers and the balance of supply and demand in sector. Among them, avarege daily rate is a major determinant standing for the value. Lodging investors not only should focus on the current value of hotel but also find out the best convenience time monitoring future trends through hotel value indexes

Anahtar Kelimeler

Lodging properties, valuation appraisal, valuing, market value, cost approach, sales comparison approach, income capitalization approach, hotel value index

Kaynakça

• AFŞAR, Aslı. (2002). Türkiye Turizm Sektöründe Konaklama İşletmelerinin Finan- sal Analizi, Anadolu Ü. İ.İ.B.F. Dergisi, Cilt XVIII, Sayı: 1-2, Eskişehir.
• ALP, Ali. (2000a). Gayrimenkul Değerlemesine Genel Bakış: Oturma Amaçlı Konutla- rın Değerlemesi, Active, Haziran-Temmuz.
• ALP, Ali. (2000b). Ticari Gayrimenkullerin Değerlemesi, Active, Ağustos-Eylül.
• ANDREW, William P. ve SCHMIDGALL, Raymond S. (1993). Financial Management for the Hospitality Industry, A.H.M.A., East Lansing, Michigan.
• ATA, Özgür. (2003). Relatif Değerleme Yaklaşımına Göre Şirket Değerlemesi, Active, Temmuz-Ağustos.
• COLTMAN, Michael M. (1995). Ağırlama İşletmelerinde Finansal Yönetim, Çev. Önder Met, İnce Matbaası, Balıkesir.
• CORGEL, John B. ve DEROOS, Jan A. (1994). Buying High and Selling Low in the Lodging-Property Market, Cornell H.R.A. Quarterly, Aralık 1994.
• ERCAN, Metin Kamil ve BAN, Ünsal. (2005). Değere Dayalı İşletme Finansı - Fi- nansal Yönetim, Gazi Kitabevi, Ankara.
• GELLER, L. (1998). The Demands of Globalization on the Lodging Industry, FIU Hospitality Review, 16, (1).
• HANRAHAN, Daniel C. (1995). Valuation: Regulation Versus Reality, Ed. L.E.Raleigh ve R.J.Roginnsky, Hotel Investments - Issues and Perspectives içinde, A.H.M.A. Educational Institute.
• HARRIS, Peter J. ve BROWN, Jackie Brander. (1998). Research and Development in Hospitality Accounting and Financial Management, International Journal of Hospitality Management, 17.
• KNOWLES, T. (1996). Corporate Strategy for Hospitality, London.
• NILSSON, Marie, HARIS, Peter ve KETT, Russel. (2001a). Towards A Valuation Framework for Hotels as Business Entities, International Journal of Contemporary Hospitality Management, 13/1.
• NILSSON, Marie, HARIS, Peter ve KETT, Russel. (2001b). Valuing Hotels as Business Entities, Journal ofLeisure Property, Vol. 2, No 1.
• OKUR, Sergun. (2001). Şirket Değer Tespit Metotlarından İndirgenmiş Nakit akımı ve Pratikte Uygulanması, Active, Kasım-Aralık.
• O'NEILL, John W. (2003). ADR Rule ofThumb: Validity and Suggestions for it’s Application, Comell H. R. A. Quarterly, Ağustos 2003.
• O'NEILL, John W. ve LLOYD-JONES, Anne R. (2003). Hotel Values in the Aftermath of September 11, 2001, Cornell H. R. A. Quarterly, Aralık.
• RALEIGH, L. E. ve ROGINNSKY, R. J. (1995). Hotel Investments -Issues and Perspectives, A.H.M.A. Educational Institute.
• RUSHMORE, Stephen ve GOLDHOFF, George. (2001). Hotel Value Trends, Cornell H. R. A. Quarterly, Aralık.
• TARRAS, J. M. (1991). A Practical Guide to Hospitality Finance, Van Nostrand Reinhold, New York.
• TARRAS, J. M. (1996). Property Exchange Rules Offer Tax Opportunities for Hotel owners, FIU Hospitality Review, Fall.
• TAVMERGEN, İge Pırnar. (2004). Turizm İşletmelerinde Değerleme faaliyetleri, http:\www.foreigntrade.gov.tr/ead/DTDERGI/Ocal
• URAS, Güngör. (2005). Şirketlerin Değerini Yönetim ve Yönetici Arttırıyor, Milliyet Gazetesi, 28.08.
• ÜRETEN, Aykan ve ERCAN, Metin Kamil. (2000). Firma Değerinin Tespiti ve Yö- netimi, Gazi Kitabevi, Ankara.
• YARCAN, Şükrü. (1998). Türkiye'de Turizm ve Uluslararasılaşma, 2. Basım, Bo- ğaziçi Üni. Yay., İstanbul.
• ZHAO, J.L. ve OLSEN, M.D. (1997). The Antecedent Factors Influencing Entry Mode Choices of Multinational Lodging Firms, International Journal of Hospitality Management, 16, (1).