BİNA TAMAMLAMA SİGORTASI YAPTIRILMAMASININ ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNE ETKİSİ

Yıl 2022, Cilt: 12 Sayı: Özel Sayı, 382 - 414, 31.10.2022

Mehmet Doğar

https://doi.org/10.32957/hacettepehdf.1090798

Öz

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK) 40-46. maddeleri arasında düzenlenmiş olan ön ödemeli konut satışlarındaki en önemli sorun, konutu satan müteahhit veya aracıların onlarca tüketici ile sözleşme yaparak piyasadan yüksek meblağları toplamalarıdır. Tüketicilerin konut sahibi olmak için ödemiş olduğu bu meblağların yine tüketicileri korumak adına güvence altına alınması gerekir. Bilindiği üzere ön ödemeli konut satışlarında tüketici, satış bedelini kısmen de olsa, satın aldığı konutu teslim almadan önce ödemeye başlamaktadır. Satış bedelinin bir kısmını tahsil etmeye başlayan satıcı ise konutu ilerideki bir zamanda teslim etmektedir. Satıcının tahsil ettiği satış bedellerine rağmen inşaata hiç başlamaması (bırakıp kaçması) veya başlamış olduğu inşaatı bazı sebeplerden dolayı (iflas vs.) tamamlayamaması çok sayıda tüketicinin mağduriyetine yol açmaktadır.

İşte bu tür mağduriyetlerin önlenmesi amacıyla kanun koyucu TKHK md. 42/1 ile teminat müessesesini düzenlemiş ve ön ödemeli konut satışlarında bina tamamlama sigortası yaptırılmasını hüküm altına almıştır. Ancak ne yazık ki, uygulamada tüketicilere ön ödemeli konut satışı yapılırken bina tamamlama sigortası veya diğer teminat türlerinden biri sağlanmamaktadır. Esasen büyük meblağlar toplayan konut satıcılarının tüketiciye teminat sağlamaları gerekirken, bu güvenceyi vermek istememelerinin sebebi maliyetlerin artması ve piyasa dinamiklerinin bozulacağı endişesidir. Maalesef tüketiciler de satın alacakları konutlarda teminat şartının yerine getirilip getirilmediğini kontrol etmeden sözleşme imzalamakta ve bu durum yeni mağduriyetleri ortaya çıkarmaktadır. Bu çalışmada, ön ödemeli konut satışları için teminat türlerinden biri olan bina tamamlama sigortası yaptırılmadan imzalanan ön ödemeli konut satış sözleşmesinin geçerli olup olmadığı tartışılarak, tüketicinin sahip olduğu haklar ele alınacaktır.

Anahtar Kelimeler

Bina Tamamlama Sigortası, Ön Ödeme, Tüketici, Konut, Satış

Kaynakça

• ACAR, Hakan, “6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Çerçevesinde Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi”, Fatih Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.3, S.1, 2015, s. 11-40.
• AKİPEK, Şebnem, “Tamamlayıcı Olgunun Hukuki İşleme Etkisi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 1995, C. 44, S.1, s. 269-290.
• AKİPEK ÖCAL, Şebnem, “Akipek Şerhi”, Milli Şerh, (Edt. Tokbaş, Hakan/Tüzüner, Özlem), Aristo Yayınevi, İstanbul, 2016, s. 40-59.
• ANTALYA, O. Gökhan, Marmara Hukuku Yorumu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt: V/1,1, 2. Baskı, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2019.
• ASLAN, İ. Yılmaz, Tüketici Hukuku Dersleri, 5.Baskı, Ekin Yayınevi, Bursa, 2014 (a).
• ASLAN, İ. Yılmaz, 6502 Sayılı Kanuna Göre Tüketici Hukuku, 5. Baskı, Ekin Yayınevi, Bursa, 2015.
• ATAMER, Yeşim M., Kredi ve Diğer Finansman Sözleşmelerinde Tüketicinin Korunması, On İki Levha Yayınevi, İstanbul, 2016.
• AYDOĞDU, Murat, “Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmeleri”, Terazi Hukuk Dergisi, C.9, I. Tüketici Hukuku Sempozyumu Özel Sayısı, Ankara, 2014, s. 87-94.
• ÇABRİ, Sezer, Konut Finansmanı Sözleşmeleri, On İki Levha Yayınevi, İstanbul, 2010.
• ÇABRİ, Sezer, “6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi”, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları, (Edt: Tokbaş, Hakan/Üçışık, Fehim), Bilge Yayınevi, Ankara, 2015, s. 205-240.
• DALKILIÇ DEMİR, Müge, Bağlı Kredi ile Ön Ödemeli Konut Satışı, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul, 2019.
• DOĞAR, Mehmet, Ön Ödemeli Konut Satışı, On İki Levha Yayınevi, İstanbul, 2018.
• EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 19. Baskı, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2015.
• ERMAN, Hasan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. Basım, Der Yayınevi, İstanbul, 2010.
• ERMAN, Hasan, Medeni Hukuk Dersleri, Gözden Geçirilmiş 4. Basım, Der Yayınevi, İstanbul, 2012.
• GÖKTEPE, Elif, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmelerinde Bina Tamamlama Sigortası, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2020.
• GÜMÜŞ, M. Alper, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi, C.1, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2014.
• İNAL, Emrehan, Sonuca Katılmalı Sözleşme Kavramı ve Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, 2. Baskı, On İki Levha Yayınevi, İstanbul, 2011.
• İNAL, Tamer, “Ön Ödemeli Konut Satışı”, Milli Şerh (Edt. Tokbaş, Hakan/Tüzüner, Özlem), Aristo Yayınevi, İstanbul, 2016, s. 621-738.
• KARA, İlhan, Tüketici Hukuku, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2015.
• KARAKOCALI, Ahmet/ KURŞUN, Ali Suphi, Tüketici Hukuku, Aristo Yayınevi, İstanbul, 2015.
• KILINÇ, Hüseyin, Tüketici Hukukunda Bağlı Kredi Sözleşmesi ve Kredi Verenin Sorumluluğu, Adalet Yayınevi, Ankara, 2019.
• MAKARACI, Aslı, “6502 Saylı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satışı”, Yeni Tüketici Hukuku Konferansı, (Der: İnceoğlu, Murat), On İki Levha Yayınevi, İstanbul, 2015, s. 241-259.
• OZANOĞLU, H. Seçkin, Tüketicinin Korunması Açısından Taksitle Satım Sözleşmesi, Türkiye İş Bankası Yayınları, Ankara, 1999.
• TUTUMLU, M. Akif, “6502 Sayılı Kanuna Göre Maketten Konut Satış Sözleşmeleri”, 6502 Sayılı Kanuna Göre Bankacılık ve İnşaat Sektörlerinde Tüketici Hukuku ve Uygulamaları, Bankacılık ve İnşaat Sempozyumu, (Edt: Tokbaş, Hakan/Döner, İsa), 3.Baskı, Bilge Yayınevi, Ankara, 2015 s. 125-152.
• ÖZ, Turgut, “İnşaat Sektöründe Eser Sözleşmesi”, Konut Sektöründe Tüketici Hukuku Uygulamaları (Edt: Tokbaş, Hakan/Kurşun, Ali Suphi), Aristo Yayınevi, İstanbul, 2016, s. 203-229.
• ÖZ, Turgut, İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2016.
• ÖZ, Turgut, “6502 Sayılı Kanunda İnşaat Sektörü Bakımından Getirilen Yenilikler ve Değişiklikler”, 6502 Sayılı Kanuna Göre Bankacılık ve İnşaat Sektörlerinde Tüketici Hukuku ve Uygulamaları, Bankacılık ve İnşaat Sempozyumu, 3.Baskı, Bilge Yayınevi, Ankara, 2015, s. 83-114.
• ÖZ, Turgut, “Konusu Taşınmaz Olan Tüketici Sözleşmelerinde Geçerlilik ve Borca Aykırılık”, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları, 2014-2015, (Edt: Tokbaş, Hakan/Üçışık, Fehim), Bilge Yayınevi, Ankara, 2015 (a).
• ÖZEL, Çağlar, Tüketicinin Korunması Hukuku, 2.Baskı, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2014.
• ÖZMEN, E.Saba/ VARDAR HAMAMCIOĞLU, Gülşah, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, On İki Levha Yayınevi, İstanbul, 2016.
• SUNA, İffet Didem, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Satıcının Teminat Sağlama Yükümlülüğü, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, KTO Karatay Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Konya, 2021.
• TAMER, Şaban, “Bina Tamamlama Sigortası”, İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. VI, S. 11, 2021, s. 155-199.
• ÜNAN, Samim, Sigorta Tüketici Hukuku, On İki Levha Yayınevi, İstanbul, 2016.
• ÜZELER, Rabia Sanem, Tüketici Hukukunda Bağlı Kredi Sözleşmesi, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara, 2011.
• YENİOCAK, Umut, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Şekli”, Terazi Hukuk Dergisi, C.10, S.102, Şubat 2015, s. 42-53.