Determination of Factors Affecting the Real Estate Value of Land Property and the Rank of Importance of these Factors

Abstract

Real-estate valuation is the estimation of the potential value of a property and the rights on it according to independent, neutral and objective criteria on the day of valuation. There may be many factors affecting the value of the property, these factors do not only vary depending on the kind of property, but they are also relative. When the legal regulations in our country about real-estate valuation are analyzed; although it is expressed that other objective factors that can be effective in the value of the real-estate should be taken into consideration, there is no explanation in any of these legal regulations about what these objective factors are and how they will be taken into consideration in evaluation. In our country, the areas in which real estate valuation are used are expropriation and expertise report regulation which is done by firms that have free market board license with the purpose of land-housing purchase and sale and loan facilities. Within this study survey was conducted to competent people in the field of property valuation and the survey results were statistically evaluated. For the evaluation of the survey data, SPSS 15.0 statistic package software was used. Reliability analysis was made in the first step, the next step was normality assumption and as the last step Variance Analysis was made to determine the factors and significances that affect the property value. As a result of the analysis, the most important 15 factors affecting the value of property were found. The coefficient of reliability was found to be 0.933, the survey was accepted to be highly reliable and the 34 variables in the survey were found to have statistically normal distribution. The significances of these factors were also determined, they were put in an order of importance and a standard for the factors effecting property value in real-estate was developed. Keywords: real-estate, real-estate valuation, reliability analysis, normality assumption, variance analysis.

Keywords

• real-estate, real-estate valuation, reliability analysis, normality assumption, variance analysis

Arsa Vasıflı Taşınmazların Değerine Etki Eden Faktörlerin ve Bu Faktörlerin Önem Sıralarının Belirlenmesi

Öz

Taşınmaz değerleme; bir taşınmazın ve üzerindeki hakların değerleme günündeki olası değerinin bağımsız, tarafsız ve objektif ölçülere göre kestirimidir. Taşınmazın değerine etki eden birçok faktör olabilir, bu faktörler taşınmazın cinsine göre değişkenlik gösterebileceği gibi görecelidir. Taşınmaz değerleme konusunda ülkemizdeki yasal düzenlemeler incelendiğinde; taşınmazın değerinde etkili olabilecek diğer objektif unsurların da dikkate alınması gerektiği ifade edilmesine rağmen söz konusu yasal düzenlemelerin hiçbirinde bu objektif unsurların neler olduğu ve bunların değerlemede nasıl dikkate alınacağı açıklanmamaktadır. Taşınmaz değerlemenin en çok kullanıldığı alanlar kamulaştırma ve piyasada SPK lisanslı firmalarca gerçekleştirilen ekspertiz raporu düzenlenmesi işidir. Bu işlemlerden kamulaştırmada kamulaştırma bilirkişilik sertifikasına sahip olanlar, SPK lisanslı firmalarda ise değerleme raporlarında imzaları bulunan uzman ve uzman yardımcıları değerleme konusunda yetkin kişiler olarak kabul edilmektedir. Bu bağlamda yapılan bu çalışmada taşınmaz değerleme alanındaki yetkin kişilere bir anket çalışması yapılmış ve anket sonuçları istatistiksel olarak değerlendirilmiştir. Anket verilerinin değerlendirilmesinde SPSS 15.0 istatistik paket yazılımı kullanılmıştır. İlk aşamada “Güvenilirlik Analizi”, sonraki aşamada “Normallik Varsayımı” ve son aşamada ise taşınmaz değerine etki eden faktörlerin ve ağırlıklarının belirlenmesi amacıyla “Varyans Analizi” uygulanmıştır. Analizler sonucunda taşınmazın değerine etki eden en önemli 15 faktör belirlenmiştir. Güvenilirlik katsayısı 0.933 olarak hesaplanmış, yüksek derecede güvenilir kabul edilmiş ve anketteki 34 olan değişken sayısının istatistiksel olarak normal dağılımda olduğu görülmüştür. Bu faktörlerin ağırlıkları da belirlenerek önem sıralaması yapılmış ve taşınmaz değerlemede taşınmazın değerine etki eden faktörlere yönelik bir standart önerilmiştir. Anahtar Kelimeler: taşınmaz, taşınmaz değerleme, güvenilirlik analizi, normallik varsayımı, varyans analizi.

Anahtar Kelimeler

• taşınmaz, taşınmaz değerleme, güvenilirlik analizi, normallik varsayımı, varyans analizi

Kaynakça

1. Özkan,G., Yalpır, Ş., 2005. Taşınmaza Ekonomik Bakış ve Değerlendirmesi. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara.
2. Bahar, M. E., 2007, Taşınmaz Değerlemesinde CBS’nin Kullanım Olanakları, Yüksek Lisans Tezi,
3. İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 223635, 1-65.
4. Arslan, M., 2007. Bulanık Mantık Yönteminin Liman Planlamasına Uygulanması, Yüksek Lisans Tezi,
5. Yıldız Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 213515, 5-46
6. Açlar, A., Çağdaş, V. 2008. Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi, TMMOB Harita ve Kadastro
7. Mühendisleri Odası Yayını, Ankara, 3-5
8. Yalpır, Ş., 2007. Bulanık Mantık Metodolojisi İle Taşınmaz Değerlenme Modelinin Geliştirilmesi Ve Uygulaması: Konya Örneği, Doktora Tezi, Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü , Konya, 212452, 1

9. Frizzel, R., 1979. The Valuation of Rural Property, I. Baskı, Lincoln College, New Zealand.
10. Mackay, A.N., 1968. Appraisal Notes for Assessor, Department of Municipial Affairs, Ontario, Canada
11. NRC, 1980, Comittee on Geodesy, Panel on a Multipurpose Cadastre, Need for a Multipurpose
12. Cadastre, National Academy Pres, Washington, D.C. Nişancı, R., 2005. Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Nominal Değerleme Yöntemine Dayalı Piksel Tabanlı
13. Kentsel Taşınmaz Değer Haritalarının Üretilmesi. Doktora Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon, 35893,1-49, 62-138.
14. Linstone, H.A. ve Turoff, M., 1975. The Delphi Method: Techniques And Applications.
15. Addison-Wesley, London (Deveci) Kalaycı, E., 2007, Kentsel Alanlarda Taşınmaz Mal Değerlemesi ve Afyonkarahisar Örneği,
16. Fen Bilimleri Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi. Yomralıoğlu T., 1993, The Investigation Of A Value-Based Urban Land Readjustment Model And Its
17. Implementation Using Geographical Information Systems, Doktora Tezi, University Of Newcast le Upon Tyne. Yomralıoğlu T., 1993, A Nominal Asset Value-Based Approach For Land Readjustment And Its
18. Implementation Using Geographical Information Systems, Doktora Tezi, Newcastle Üniversitesi, UK. Bender, A., Din, A., Favarger, P., Hoesli, M. ve Laakso, J., 1997. An Analysis Of Perceptions
19. Concerning The Environmental Quality of Housing In Geneva, Urban Studies, 34, 3, 503-513. Akgül, A. ve Çevik, O., 2003, İstatistiksel analiz teknikleri: SPSS’te işletme yönetimi uygulamaları, Ankara, Emek Ofset.
20. Özdamar, K., 2004, Paket Programlar İle İstatistiksel Veri Analizi, Kaan Kitabevi, Eskişehir.
21. Albayrak, A., Eroğlu, A, Kalaycı, Ş., Küçüksille, E., Ak, B., Karaatlı, M. ve Keskin, H., 2005, SPSS
22. Uygulamalı Çok Değişkenli İstatistik Teknikleri (1. baskı), Asil Yayınevi,131-132. Rempala G. ve Wesolowski J., 2002, Asymptotics of products of sums and U-statistics, Electronic
23. Communications in Probability, C. 7, 47-54.