Determining The Impact of Housing Attributes on House Prices with Quantile Regression Method: A Case Study in Izmit

Öz

House is an good composed of different housing attributes and summation of these attributes determines the price of an house. Hedonic Price model frequently preferred to price the heterogeneous goods is used to determine impact of housing attributes on house prices in this study. The dataset gathered in July – August 2020 in Izmit housing market is analyzed by utilizing the quantile regression method. Results obtained from this study mentions that open swimming pool, built-in kitchen, middle flat, elevator, number of bath, size of an house, tram, being in building complex, closed garage and under floor heating system variables have positive effect on the houses in the all three price groups. Besides, sea view has an negatif impact on houses in the middle and low price categories.

Anahtar Kelimeler

• Hedonic Price Model, Quantile Regression, Housing Price

Konut Özelliklerinin Konut Fiyatlarına Etkisinin Kantil Regresyon Yöntemi ile İncelenmesi: İzmit Örneği

Öz

Birçok farklı niceliksel ve niteliksel özelliklerden oluşan konut heterojen bir maldır ve bu özelliklerin toplamı konutun fiyatını belirlemektedir. Heterojen malların fiyatlandırılması için sıklıkla kullanılan hedonik fiyat modeli bu çalışmada konut fiyatı üzerinde konutun sahip olduğu özelliklerin etkisini belirlemek için kullanılmıştır. Temmuz – Ağustos 2020 tarihinde İzmit konut piyasasından toplanan veriler kantil regresyon modeli ile analiz edilmiştir. Çalışmadan elde edilen sonuçlara göre açık yüzme havuzu, ankastre mutfak, ara kat, asansör, banyo sayısı, konutun boyutu metrekare , kapalı garaj olması, oda sayısı, site içerisinde olması, tramvay ve yerden ısıtmanın olmasının üç farklı fiyat grubundaki konutlar için fiyatı pozitif olarak etkilediği tespit edilmiştir. Ayrıca deniz manzarasının düşük ve orta fiyat grubundaki evlerin ev fiyatı üzerinde negatif bir etkiye sahip olduğu sonucuna ulaşılmıştır.

Anahtar Kelimeler

• Hedonik Fiyat Modeli, Kantil Regresyon, İzmit, Konut Fiyatı

Kaynakça

1. Afşar, Aslı, Yılmazel, Özgür ve Yılmazel, Sibel. “Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Model ile Belirlenmesi: Eskişehir Örneği”. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi. 37 (2017): 195 – 205.
2. Alkan Gökler, Leyla. “Ankara’da Konut Fiyatları Farklılaşmasının Hedonik Analiz Yardımıyla İncelenmesi”. Megaron. 12/2 (2017): 304-315.
3. Arıkan Eban, Fatma. “Ev Kiralarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Yöntemi ile Belirlenmesi” Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2008.
4. Bulut, Hasan, Öner, Yüksel ve İslamoğlu, Ebrucan. “The Investigation Of The Factors Affecting On The Prices Of Real Estates In Samsun Via Hedonic Price Model”. Alphanumeric Journal. 3/2 (2015): 121-130.
5. Çalmaşur, Gürkan ve Emre, Aysı̇n Meryem. “Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Modelle Belirlenmesi: TRA1 Alt Bölgesi Üzerine Bir Uygulama”. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi. 22 (2019): 77-92.
6. Çiçek, Uğur ve Hatırlı, Selim Adem. “Isparta İlinde Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Analizi”. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi. 7/13 (2015): 98-114.
7. Ellı̇beş, Enes ve Görmüş, Şakir. “Kocaeli İlinde Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Yatay Kesit Analizi ile İncelenmesi”. Uluslararası Ekonomik Araştırmalar Dergisi. 4/1 (2018): 47-56.
8. Goodman, Allen C. “Andrew Court and The Invention of Hedonic Price Analysis”. Journal of Urban Economics. Vol. 44 (1998): 291-298.

9. Güler, İsmail, Başer, Uğur ve Bozoğlu, Mehmet. “Rize İli Merkez İlçesinde Konut Fiyatlarının Hedonik Fiyat Modeliyle Değerlemesi”. Iğdır Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi. 9/4 (2019): 2294-2302.
10. http://tuik.gov.tr/PreTablo.do?alt_id=1056 (14.09.2020)
11. Işık, Cem. “Erzurum İlinde Konut Fiyatlarının Çevresel, Yapısal ve Sosyal Farklılaşması: Hedonik Fiyatlama Örneği”. Erzincan Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi. 8/2 (2016): 23-32.
12. Jarque, Carlos M. ve Bera, Anil K. "A Test for Normality of Observations and Regression Residuals”. International Statistical Review. 55 (1987): 163- 172.
13. Kangallı Uyar, Sinem Güler ve Yayla, Nihal. “Konut Fiyatlarının Hedonik Fiyatlama Yaklaşımına Göre Mekânsal Ekonometrik Modeller ile Tahmini: İstanbul Konut Piyasası Örneği”. Social Sciences. 11/4 (2016): 326-342.
14. Kaya, Aslı. “Türkiye’de Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli İle Belirlenmesi”. TCMB Uzmanlık Yeterlilik Tezi, Ankara. 2012.
15. Koenker, Roger ve Bassett, Jr, Gilbert. “Regression Quantiles”. Econometrica. 46/1 (1978): 33-50.
16. Koenker, Roger ve Bassett, Jr. Gilbert. “Robust Tests for Heteroskedasticity Based on Regression Quantiles”. Econometrica. 50/1 (1982): 43-61.
17. Kördı̇ş, Gizem, Işık, Sayım ve Mert, Mehmet. “Antalya’da Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Fiyat Modeli ile Tahmin Edilmesi”. Akdeniz İİBF Dergisi. 14/28 (2014): 103-132.
18. Lancaster, Kelvin John. “A New Approach to Consumer Theory”. Journal of Political Economy. 74/2 (1966): 132–157.
19. Newey, Whitney Kent ve Powell, James L. “Asymmetric Least Squares Estimation”. Econometrica. 55/4 (1987): 819-847.
20. Rao, Calyampudi Radhakrishna. Linear Statistical Inference and It’s Applications. New York: Wiley, 2001.
21. Rosen, Sherwin. “Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”. Journal of Political Economy. 82/1 (1974): 34-55.
22. Selim, Sibel. “Determinants of House Prices in Turkey: A Hedonic Regression Model”. Doğuş Üniversitesi Dergisi. 9 /1 (2011): 65-76.
23. Selim, Hasan. “Determinants of House Prices in Turkey: Hedonic Regression versus Artificial Neural etwork”. Expert Systems with Applications. 36/2 (2009): 2843-2852.
24. Uribe, Jorge Mario ve Guillen, Montserrat. Quantile Regression for Cross-Sectional and Time Series Data: Applications in Energy Markets Using R. Springer, 2020.
25. Üçdoğruk, Şenay. “İzmir İlinde Emlak Fiyatlarına Etki Eden Faktörler- Hedonik Yaklaşım”. Dokuz Eylül Üniversitesi İ.İ.B.F. Dergisi. 16/2 (2001): 149-161.
26. White, Halbert. “A Heteroskedasticity-Consistent Covariance Matrix Estimator and a Direct Test for Heteroskedasticity”. Econometrica. 48/4 (1980): 817-838.
27. Yang, Zan. “An Application of the Hedonic Price Model with Uncertain Attribute - The Case of the People’s Republic of China”. Property Management. 19/1 (2001): 50-63.
28. Yankaya, Uğur ve Çelı̇k H. Murat. “İzmir Metrosunun Konut Fiyatları Üzerindeki Etkilerinin Hedonik Fiyat Yöntemi ile Modellenmesi”. Dokuz Eylül Üniversitesi İ.İ.B.F. Dergisi. 20/2 (2016): 61-79.
29. Yayar, Rüştü ve Karaca, Süleyman Serdar. "Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Modelle Belirlenmesi: TR83 Bölgesi Örneği". Ege Academic Review. 14/4 (2014): 509-518.