The Effect of Diversification on the Performance of Real Estate Investment Trusts in Türkiye

Yıl 2025, Sayı: 38, 422 - 436, 20.01.2025

Zehra Çelik , İbrahim Halil Ekşi , Yener Coşkun

https://doi.org/10.54600/igdirsosbilder.1498831

Öz

The financing need required by real estate investments is an important problem not only in developing countries but in almost every country. Real estate investment trusts (REITs) are very important collective investment institutions both in terms of the sector's contribution to the country's economy and for financial market investors. Although the establishment conditions and regulations vary from country to country, their main purpose is to bring together small savings and provide financing and investment in large real estate projects. REITs have different investment opportunities, from housing to land, from tourism to commercial, from shopping malls to hotels. In this sense, the question of what proportion of financing a REIT will allocate to which real estate brings out the concept of diversification. The purpose of this study is to investigate the effect of property diversification on the accounting and stock market performance of Turkish REITs. In this context, panel data analysis was conducted for the 2013Q1-2021Q1 period of 18 REITs operating in Turkey and whose stocks are traded on BIST. The dependent variables of the study were planned as asset profitability, equity return, transaction volume and stock returns. According to the Driscoll-Kraay estimation results, property diversification has a positive effect only on the return on equity of REITs.

Anahtar Kelimeler

Real Estate Investment Trusts, Diversification, Performance, Driscoll-Kraay Estimator, Panel Data

Türkiye’deki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Performansında Çeşitlendirmenin Etkisi

Öz

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) kollektif yatırım şirketi olarak hem yatırımcılar hem de ülke ekonomisi açısından oldukça önemli kurumlardır. Her ülkede farklı kuruluş şartları ve mevzuat hükümlerine tabi olsalar da, en temel amaçları küçük birikimleri bir araya getirip büyük gayrimenkul projelerine finansman sağlayıp yatırım yapılmasını sağlamaktır. GYO’ların konuttan arsaya, turizmden ticariye, AVM’lerden otele kadar yatırım yapabileceği birçok yatırım olanağı söz konusudur. Bu anlamda bir GYO’nun hangi gayrimenkule ne kadar yatırım yapılacağı sorusu çeşitlendirme kavramını ortaya çıkarmaktadır. Buradan yola çıkarak bu çalışmanın amacı, Türk GYO’larının performansında mülk çeşitlendirmesinin etkisini araştırmaktır. Bu çerçevede Türkiye’de faaliyet gösteren 18 GYO’nun 2013Q1-2021Q1 dönemi için panel veri analizi yapılmıştır. Elde edilen sonuçlara göre, mülk türü çeşitlendirmesinin Türk GYO’larının performansında sadece özsermaye karlılığı (ROE) üzerinde pozitif etkisine rastlanmıştır.

Anahtar Kelimeler

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Çeşitlendirme Faydası, Finansal Performans, Driscoll-Kraay Tahmincisi, Panel Veri Analizi

Kaynakça

• Anderson, RI., Benefield, JD. ve Hurst, ME. (2015). Mülk tipi çeşitlendirme ve GYO performansı: işletme performansı ve anormal getirilerin analizi. Ekonomi ve Finans Dergisi. 39(1), 48-74.
• Bailey, N. (1966) Real Estate Investment Trusts: An Appraisal, Financial Analysts Journal, 22-3.
• Benefield, J. D., Anderson, R. I. ve Zumpano, L. V. (2009). Performance differences in property‐type diversified versus specialized real estate investment trusts (REITs). Review of Financial Economics. 18(2), 70-79.
• Buyuran, B.(2020). Gelir çeşitlendirmesinin bankaların risk ve performansı üzerindeki etkileri. Doktora Tezi. Gaziantep Üniversitesi, Sossyal Bilimler Enstitüsü, Gaziantep.
• Chiang, K. C., Wachtel, G. J. ve Zhou, X. (2019). Corporate social responsibility and growth opportunity: The case of real estate investment trusts. Journal of Business Ethics. 155(2), 463-478.
• Cimit, İ.(2001). Türkiye'de gayrimenkul yatırım ortaklıkları. Afyon Kocatepe Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi. 3(2), 47-58.
• Coşkun, Y., Erol, I. ve Morri, G. (2021). Why do Turkish REITs trade at discount to net asset value? Empirical Economics. 60(5), 2227-2259.
• Coşkun, Y., Selcuk-Kestel, A. S., ve Yilmaz, B. (2017). Diversification benefit and return performance of REITs using CAPM and Fama-French: evidence from Turkey. Borsa Istanbul Review. 17(4), 199-215
• Çelik, Ş. ve Manan, M. T. (2018). Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının risk ile performans ilişkisi. Muhasebe ve Finans İncelemeleri Dergisi. 1(1), 60-79
• Danielsen, B. ve Harrison, D. (2007). Gayrimenkul türü çeşitlendirmesinin GYO likiditesine etkisi. Emlak Portföy Yönetimi Dergisi. 13 (4), 329-344.
• Eichholtz, PM., Hoesli, M., MacGregor, BD. ve Nanthakumaran, N. (1995). Mülk türüne ve bölgeye göre gayrimenkul portföy çeşitlendirmesi. Emlak Finansmanı Dergisi. 2(3),67.
• Frutig, B. S. ve Das, P.(2020). Does geographic focus reduce systematic risk in hotel REITs? Journal of Hospitality Financial Management. 28(1), 2.
• Gülyüz, A. B. E.(2019). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Borsa İstanbul AŞ'de Işlem gören GYO'ların Performanslarını Etkileyen Faktörlerin Incelenmesi. Doktora Tezi. Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.
• Halbayev, B.(2019). Doğrudan yabancı yatırımların ihracata etkisi: Orta Asya örneği. Yüksek Lisans Tezi, Kocaeli Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Kocaeli.
• Hartzell, J. C., Sun, L. ve Titman, S.(2014). Institutional investors as monitors of corporate diversification decisions: evidence from real estate investment trusts. Journal of Corporate Finance. 25, 61-72.
• İncialan, Ö. (2017). Türk GYO'nun portföy çeşitlendirmesi ile operasyonel performansları arasında bir ilişki var mı? Yüksek Lisans Tezi. Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
• Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP) kap.org.tr, erişim tarihi 05.02.2023
• Kang, K. H. (2011). The moderating effect of product and brand diversification on the relationship between geographic diversification and firm performance ın the hospitality ındustry. Temple Unıversıty.
• Lin, L.D.(2013). Kredi sıkıntısı sırasında uzmanlaşmış GYO'lar çeşitlendirilmiş GYO'lardan daha iyi performans gösteriyor mu? Avrupa Emlak Derneği (ERES).
• MİER, J.(2017) Deep, concentration a review of studies discussing concentrated portfolios, https://www.lazardassetmanagement.com/docs/-m0- /16054/DeepConcentrationAReviewOfStudies_LazardResearch.pdf Erişim tarihi 01.07.2022
• Özer, A. ve Çömlekçi, İ.(2020). Odaklanma stratejisi ve çeşitlendirme stratejisi izleyen fonların performanslarının karşılaştırılması. Electronic Journal of Social Sciences. 19(76).
• Özcan, N. ve Gürol, B.(2020). Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının performanslarının incelenmesi: Türkiye'deki gayrimenkul yatırım ortaklıkları üzerine bir araştırma. Manisa Celal Bayar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi. 18(6), 1-16.
• Ro, S. ve Ziobrowski, A. J. (2011). Does focus really matter? Specialized vs. diversified REITs. The Journal of Real Estate Finance and Economics. 42(1), 68-83.
• Tatoğlu, F. (2013). Panel Veri Ekonometrisi. Beta Yayınevi, İstanbul.
• Tatoğlu, F. (2020). Panel Veri Ekonometrisi. Beta Yayınevi, Genişletilmiş 5. Baskı, İstanbul.
• Yılmaz, M. K. ve Orkun İ.(2016). Borsa İstanbul’da işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının nakit akımı odaklı finansal performans analizi. Finans Politik & Ekonomik Yorumlar. 55(7), 635: 73-87.