Ticari İşletme Kirası Sözleşmesinde Kiraya Verenin Ayıp Nedeniyle Sorumluluğu

Öz

Bir ticari işletmenin bir bedel karşılığında kullanılma ve yararlanılmasının kiracıya bırakılması halinde ticari işletme kirası sözleşmesinden söz edilir. Ticari işletme kirası sözleşmesi, niteliği itibariyle ürün kirası sözleşmesidir. Mevzuatımızda, ticari işletme kirası sözleşmesine özgü düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle, ticari işletme kirası sözleşmesine ürün kirası sözleşmesine ilişkin hükümler; ürün kirası sözleşmesine ilişkin düzenleme bulunmayan hususlarda kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanacaktır. Kira sözleşmesinde, kiralananın sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli olması ve kiraya verenin sözleşme sona erene dek bu durumu muhafaza etmesi gerekir. Ürün kirasında, buna kiralananın işletilmesine elverişli olması da eklenir. Bu husus, kiraya verenin teslim borcu olarak anılır. Teslim borcu, kiraya verenin farklı borçlarının da kaynağıdır. Bunlardan biri de kiraya verenin ayıba karşı tefekkül borcudur. Ayıp kavramı, kanunda açıkça tanımlanmamıştır. Ancak ayıp, kiralananın sözleşmede öngörülen şekilde kullanılma ve işletilmeye elverişli olması için gerekli özelliklere sahip olmaması ya da kiraya verenin bildirdiği özelliklerin bulunmamasıdır. Ticari işletme, maddi ve gayri maddi pek çok unsurdan meydana gelir. Gerek ticari işletmenin bütününün gerek kendisini oluşturan unsurların ayıplı olması halinde, kiraya verenin ayıp nedeniyle sorumluluğu gündeme gelecektir. Bu çalışmada, ticari işletme kirası sözleşmesi bakımından ayıp kavramı, kiraya verenin ayıp nedeniyle sorumluluğu bakımından gerekli koşullar ve koşulların oluşması halinde kiraya verenin ayıptan kaynaklanan sorumluluğu ele alınacaktır.

Anahtar Kelimeler

• Ticari işletme kirası sözleşmesi
• Ürün kirası sözleşmesi
• Ticari işletme
• Ayıp

In a Commercial Enterprise Lease Agreement the Lessor's Liability for Defects

Öz

A commercial enterprise lease agreement is one in which the tenant is granted the use and benefit of a commercial enterprise in return for a fee. By definition, a commercial enterprise lease is a contract for the leasing of products. There are no particular rules pertaining to commercial enterprise lease agreements under our laws. Therefore, in cases where there are no provisions pertaining to the leasing of products, the general provisions governing lease agreements will apply; otherwise, the provisions pertaining to the lease of goods will apply to commercial enterprise lease agreements. A lease agreement stipulates that the leased property must be appropriate for the intended purpose, and the lessor is required to uphold this requirement during the duration of the lease. Additionally, the property must be operational when it comes to product leasing. The term "landlord's obligation to deliver" refers to this problem. The landlord's other obligations stem from the delivery commitment. The landlord's duty to take reasonable precautions against flaws is one of these. The legislation does not provide a clear definition for the term "defect." On the other hand, a defect occurs when the leased property lacks the attributes that the lessor disclosed or does not have the qualities required to be appropriate for the use and operation envisioned in the contract. Numerous tangible and intangible components make up a commercial enterprise. The lessor will be liable for any defects in the commercial enterprise. as a whole or in the components that make it up. In this instance, the commercial enterprise leasing agreement will be subject to the terms of a usufructuary lease agreement; in the absence of a regulation, the general terms of the lease agreement will be applicable. In this study, the concept of defect in the context of commercial enterprise lease agreements, the necessary conditions for the lessor's liability due to a defect, and the lessor's liability arising from the defect if these conditions are met will be discussed.

Anahtar Kelimeler

• Commercial enterprise lease agreement
• Usufructuary lease agreement
• Commercial enterprise
• Defect

Kaynakça

1. Acar, Faruk. Kira Hukuku Şerhi (TBK. m. 299-326). İstanbul: Beta Yayıncılık, 2017.
2. Acemoğlu, Kevork. Borçlar Kanunu’nun 179. Maddesine Göre Malvarlığı veya Ticari İşletmenin Devri. İstanbul: İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları No: 366, 1971.
3. Aker, Halit. Ticari İşletme Kirası. Ankara: Yetkin Yayınları, 2012.
4. Akıntürk, Turgut / Derya Ateş. Borçlar Hukuku. İstanbul: Beta Yayıncılık, 2020.
5. Akkurt, Sinan Sami / Kemal Erdoğan / Hüseyin Tokat. Tablolar, Şemalar, Örnek Olaylar ve Test Sorularıyla Borçlar Hukuku Genel Hükümler- Özel Borç İlişkileri. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2025.
6. Altaş, Hüseyin. Hasılat ve Şirket Kirası. Ankara: Beta Yayıncılık, 2009.
7. Aral, Fahrettin / Hasan Ayrancı. Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri. Ankara: Yetkin Yayınları, 2023.
8. Arıcı, Mehmet Fatih. Ticari İşletmenin Aktif ve Pasifi ile Devri. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2008.

9. Arkan Serim, Azra. Hasılat Kirasında Tarafların Hak ve Borçları. İstanbul: Seçkin Yayıncılık, 2010.
10. Arslan, Zeynep. Ürün Kirası Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Kiralananın İadesi. Ankara: Adalet Yayınevi, 2016.
11. Atanıan, Arif. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kira Sözleşmesinde Kiraya Verenin Borçları Özellikle Ayıptan Sorumluluğu. Erzurum: Atatürk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi. 2017.
12. Aydın, Güleser. Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kiraya Verenin Borçları ve Borca Aykırılığın Sonuçları. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2022.
13. Bilge, Necip. Borçlar Hukuku Özel Borç Münasebetleri. Ankara: Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü Sevinç Matbaası, 1971.
14. Cihan, Ali Hulki. “Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralanandaki Ayıplardan Sorumluluğuna İlişkin Sonuçlar”. Hukuk ve Adalet Eleştirel Hukuk Dergisi, 11/25 (2019): 25-46.
15. Çabri, Sezer. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu. Ankara: Adalet Yayınları, 2023.
16. Çağlayan, Yılmaz. Açıklamalı- İçtihatlı Türk Borçlar Kanunu Şerhi. Ankara: Seçkin Yayınları, 2024.
17. Darcan, Şeyhmus. Ürün Kirası Sözleşmesi. Ankara: Adalet Yayınları, 2020.
18. Erdem, Mehmet. “Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Dolayı Sorumluluğuna İlişkin Değerlendirmeler”. Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 12/155-156 (2017): 9-37.
19. Eren, Fikret / İpek Yücer. Borçlar Hukuku, Özel Hükümler. Ankara: Legem Yayınları, 2024.
20. Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınları, 2019.
21. Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin. Borçlar Hukuku, İkinci Kısım, Akdin Muhtelif Nevileri (Özel Borç İlişkileri), C. 1. İstanbul: İstanbul Üniversitesi Yayınları (Fakülteler Matbaası), 1980.
22. Güllü İmamoğlu, Gözdenur. Ürün Kirası. İstanbul: Oniki Levha Yayınları, 2025.
23. Gümüş, Mustafa Alper. “Yeni" 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na Göre Kira Sözleşmesi (TBK. m. 299-356). İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2012.
24. İnceoğlu, Murat. Kira Hukuku C.1. İstanbul: Oniki Levha Yayınları, 2014.
25. Karabidek, Yasemin. “Hasılat Kirasından Kaynaklanan Davalar ve Takipler”. Konya: Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2011.
26. Karakan Küçükhasanoğlu, Ezgi Hazan. Ticari İşletme Kirası. Ankara: Seçkin Yayınları, 2024.
27. Kaya, Ümmühan. Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu. Ankara: Adalet Yayınları, 2014.
28. Koca, Mustafa. Türk Hukukunda Ürün Kirası. Ankara: Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2016.
29. Meydaneri, Hatice Kübra. Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu. Ankara: Yetkin Yayınları, 2024.
30. Narter, Cenk. Ticari İşletme Kirası Sözleşmesi. İstanbul: Bilgi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, 2009.
31. Özdemir, Hayrunnisa / Serhat Küçükçapraz. “Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğu”. TAAD 47 (Temmuz 2021): 85- 117.
32. Sarıdoğan, Tahir. Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğu. Ankara: Seçkin Yayınları, 2023.
33. Sırataş, Burcu. Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi. Ankara: Seçkin Yayınları, 2024.
34. Tandoğan, Haluk. Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, C. I/2. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2008.
35. Tunçomağ, Kenan. Türk Borçlar Hukuku C.2., Özel Borç İlişkileri Akdin Muhtelif Nevileri. İstanbul: Sermet Matbaası, 1977.
36. Üçer, Mehmet / Nedim Meriç. “Kiracının Tacir Olması Durumunda Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğunun Kapsamı.” Dicle Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 24/41 (2019): 405-438.
37. Yavuz Cevdet / Faruk Acar / Burak Özen. Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler). İstanbul: Beta Yayınları, 2024.
38. Yavuz Cevdet / Faruk Acar / Burak Özen. Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C.1. İstanbul: Beta Yayınları, 2022.
39. Yavuz, Nihat. Yeni TBK ve HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku. Ankara: Adalet Yayınları, 2023.
40. Yünlü, Semih. Kira Sözleşmesinde Ayıptan Sorumluluk. İstanbul: Aristo Yayınevi, 2020.