Kentsel Dönüşüm Uygulamasında Azınlığın Sözleşme Özgürlüğü

Öz

6306 sayılı Kanun, bir kentsel dönüşüm kanunu olmasına rağmen hızlı bir şekilde dönüşümü gerçekleştirmeyi hedeflemekte ve maliklerin sürece katılım ilkesini gözetmemektedir. Bu çalışmamızda birden çok kişinin bir taşınmazın maliki olması halinde, afet riskine karşı önlem almak, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmak maksadıyla yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun kapsamında azınlığın sözleşme hürriyeti incelenmektedir. Özellikle 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren sürekli değişmesi, yargı kararlarında istikrar sağlanamaması, kanunda idari ve yargısal denetim mekanizmalarının öngörülmemesi, çoğunluğun aldığı kararlara ve yaptığı sözleşmelere katılmak istemeyen muhalif maliklerin mülkiyet hakkının kaybına kadar giden bir süreci başlatmaktadır. Kanunda bu süreci durdurabilecek elverişli hukuki denetim mekanizmaları öngörülmemiştir. Muhalif malikler, kendi haklarını ihlal eden karar veya sözleşmelere katılmak ya da arsa paylarının satışına katlanmak arasında bir seçim yapmak zorunda kalacaktır. Mülkiyet haklarını ihlal eden sözleşmeleri akdetmeleri halindeyse hangi hukuki yollara başvurabilecekleri 6306 sayılı Kanun’da açık değildir. Adli yargıda açılabilecek davalara ilişkin herhangi bir hüküm kanunda öngörülmemiş, sözleşmelerin denetimi ve hükümsüzlük halleri açıklanmamıştır. Uygulamada hangi davaların açılacağının belirlenememesi aksaklıklara yol açmış, birçok kimsenin mülkiyet hakkının kaybına neden olmuştur. Bu çalışmamızda bu durumda çoğunluğun kararına ve akdettiği sözleşmelere katılmak istemeyen maliklerin hangi hukuki yollara başvurabileceği irdelenecektir. Sözleşmeyi akdetmek zorunda kalan malikin iradesinin sakatlanıp sakatlanmadığı, hangi hükümlere dayanabileceği gibi hususlar detaylıca açıklanacaktır.

Anahtar Kelimeler

• Kentsel Dönüşüm
• Sözleşme Özgürlüğü
• Azınlık
• Karar
• Sözleşme

Freedom of Contract of the Minority in Urban Transformation Projects

Öz

The current urban transformation framework primarily aims to expedite the transformation process and does not adequately observe the principle of property owners' participation in decision-making. This study examines the contractual freedom of minority co-owners within the scope of Law No. 6306, which was enacted to mitigate disaster risks and to establish safe and healthy living environments where a property is owned jointly by more than one person. Since its entry into force, Law No. 6306 has undergone continuous amendments, while judicial decisions have failed to achieve consistency. Furthermore, the Law does not provide adequate administrative or judicial review mechanisms. As a result, dissenting property owners who do not wish to participate in decisions adopted or contracts concluded by the majority may ultimately face the loss of their property rights. The Law does not establish effective legal mechanisms capable of preventing such consequences. Accordingly, dissenting co-owners are compelled to choose either to participate in decisions or contracts that infringe upon their rights or to accept the compulsory sale of their land shares. Moreover, where they are forced to enter into contracts that violate their property rights, Law No. 6306 does not clearly specify the legal remedies available to them. The Law contains no provisions regarding actions that may be brought before the civil courts, nor does it regulate the judicial review or grounds for invalidity of such contracts. In practice, the uncertainty surrounding the appropriate causes of action has resulted in significant legal difficulties and has led to the deprivation of property rights for many individuals. This study therefore explores the legal remedies available to property owners who do not wish to be bound by decisions adopted or contracts concluded by the majority. In particular, it examines whether the consent of a property owner who is compelled to conclude such a contract is vitiated, as well as the legal grounds upon which such an owner may rely. These issues are analysed in detail.

Anahtar Kelimeler

• Urban Transformation
• Freedom of Contract
• Minority
• Resolution
• Contract

Kaynakça

1. Akipek J, ‘Mülkiyet Kavramı Üzerine Bir İnceleme’ 1969 5(1) Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi 1-16
2. Alkaç A, ‘Kentsel Dönüşümde Riskli Yapılar Bakımından Azınlığın Korunması’ (Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi 2026)
3. Amıraslanlı N, ‘Kentsel Dönüşüm Kapsamında Afet Riski Altındaki Yapıların Tespiti ve Tespite İtiraz’(2023) 14(53) Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 81-114
4. Antalya G ve Görgeç B, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Ders Kitabı (Haksız Fiilden Doğan Borç İlişkileri ve Sebepsiz Zenginleşmeden Doğan Borç İlişkileri) (1.Bası, Seçkin Yayıncılık 2025)
5. Antalya G ve Topuz M, Marmara Hukuk Yorumu Medeni Hukuk Cilt:1 (Giriş-Temel Kavramlar-Başlangıç Hükümleri) (Genişletilmiş 4.Bası, Seçkin Yayıncılık 2021)
6. Antalya G ve Yelkenci I, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Ders Kitabı (Temel Kavramlar ve Sözleşmeden Doğan Borç İlişkileri) (1.Bası, Seçkin Yayıncılık 2025)
7. Arıdemir A, Kat Mülkiyeti I (2.Baskı, Onikilevha Yayıncılık 2023)
8. Ateş D ve Akıntürk T, Medeni Hukuk, (Yenilenmiş 28.Baskı, Beta Yayıncılık 2024)

9. Çakır H, ‘Kentsel Dönüşüm Kapsamında Riskli Yapıların Yıkılması Ve Yeniden Değerlendirilmesi Sürecinde Meydana Gelen Uyuşmazlıklar’ (Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Ticaret Üniversitesi, 2018)
10. Çakır M ve Ülker B, ‘6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Pay(Hisse) Satışı’(2021) 27(2) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 1066-1106
11. Çakırca S, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Aşırı Yararlanma Kavramı (1.Baskı, On İki Levha Yayıncılık 2015)
12. Çetiner B, ‘Kentsel Dönüşüm Kapsamında Akdedilen Sözleşmelerin Kuruluşunun Tabi Olduğu Hukuki Rejim’ iç Başak Baysal ve Emrehan İnal (Edr), İnşaat Hukuku ve Uygulaması (On İki Levha Yayıncılık 2017)
13. Çetiner B, ‘Kentsel Dönüşüme İlişkin Yargıtay 18.H.D., 04.11.2015 Tarihli Kararına İlişkin İnceleme ve Değerlendirmeler’ (2016) 74(1) İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, 233-240
14. Daltaban M, ‘Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payı Eşitsizliğiyle Başlayan Sorunların Dava Yoluyla Giderilmesi’, 2026 16 (1) Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 611-643
15. Demiralp N, ‘Riskli Yapının Yıkımı ve Yerine Bir Yapının İnşa Edilmesini Konu Alan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri’ (Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi, 2018)
16. Eren F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (30.Baskı, Legem Yayınevi 2025)
17. Eren F, Mülkiyet Hukuku (4.Baskı, Yetkin Yayıncılık 2016)
18. Günergök Ö ve Kayıhan Ş, Borçlar Hukuku Dersleri Genel Hükümler(1.Baskı Umuttepe Yayıncılık 2020)
19. İnal E, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı (1.Baskı, Onikilevha Yayıncılık 2017)
20. Kamışlı G, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi ve Anayasa Mahkemesi Kararları Işığında Mülkiyet Uyuşmazlıkları (2.Baskı, Seçkin Yayıncılık 2018)
21. Karaduman E, ‘Kentsel Dönüşüm Mevzuatı Çerçevesinde İnşaat Sözleşmesi’(Doktora Tezi, Hacettepe Üniversitesi, 2022)
22. Kılıç M, ‘Kentsel Dönüşüm Öncesi Yapı Durumu Korunmayan Malikin Sebepsiz Zenginleşme Kapsamında Alacak Talebi’, 2025 15(2) Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2071-2107
23. Kılıçoğlu A, Borçlar Hukuku Genel Hükümler(22.Bası, Turhan Kitabevi 2018)
24. Kisbet İ, ‘Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı Tespiti’ (Yüksek Lisans Tezi, Maltepe Üniversitesi, 2022)
25. Kökgör S, ‘Kentsel Dönüşümde Yeniden Değerlendirme Süreci ve Paydaşlıktan Çıkarma’ (Yüksek Lisans Tezi, Galatasaray Üniversitesi, 2019)
26. Kurşat Z, ‘Kentsel Dönüşüm Yöntemleri’ iç Cenk Şahin ve Melikşah Yasin(edr), Kentsel Dönüşüm Hukuku (On İki Levha Yayıncılık 2015)
27. Laboç Ö, ‘Türkiye’de Kentsel Dönüşüm, Riskli Yapılar ve Mülkiyet Hakkına Etkisi’ (Doktora Tezi, Hacettepe Üniversitesi, 2020)
28. Oğuzman K ve Öz T, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (20.Baskı, Vedat Kitapçılık, 2026)
29. Oğuzman K, Seliçi Ö ve Özdemir S, Eşya Hukuku (26.Baskı, Filiz Kitabevi 2024)
30. Oğuzman M ve Barlas M, Medeni Hukuk Giriş/Kaynaklar/Temel Kavramlar, (22.Baskı, On İki Levha Yayıncılık 2022).
31. Oğuzman M ve Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt:2 (21.Bası Vedat Kitapçılık 2026)
32. Öz T, ‘Kentsel Dönüşüm Kanunu Çerçevesinde Yapı Maliklerinin Üçte İki Çoğunlukla Alacakları Kararın İçeriğinin Amaca Göre Sınırlanabilmesi’ 2016 15(1) İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2016, 391-402
33. Öz T, Öğreti ve Uygulamada Sebepsiz Zenginleşme-Borçlar Kanunu 61*66 Maddelerine İlişkin İçtihatlar İle (Kazancı Yayınevi 1.Baskı 1990)
34. Özay O ve Demirbaş F, ‘6306 Sayılı Kanun Bakımından Kentsel Dönüşüm Süreci Ve Tapu Sicil İşlemleri Bakımından Değerlendirilmesi’(2017) 8(2) İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 217-248
35. Özen B, Sağlam İ, Kapancı B, Başoğlu B ve Esin İ, Borçlar Hukuku Genel Hükümler-I (1.Baskı, On İki Levha Yayıncılık 2026)
36. Özmen E, ‘6306 Sayılı Yasa Kapsamında Taşınmaz Hukukuna Dayalı Eleştiriler’ 2019 5(10) Beykent Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 43-51
37. Özsunay E, ‘6306 Sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Düşünceler’(2014) 88(6) İstanbul Barosu Dergisi, 15-51
38. Pakel N, ‘Kentsel Dönüşüm ve Ortaklığın Giderilmesi Davası’2016 90 (3) İstanbul Barosu Dergisi, 219
39. Seçer Ö, ‘Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İdari Yolla Sona Ermesinin Koşulları’2021 20 (1) Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 931-963
40. Seçkin S, ‘6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve İdarenin Zor Kullanma Yetkisi, İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi’(2024) 9(2),
41. Sirmen L, Eşya Hukuku (12.Baskı, Legem Yayınevi, 2025)
42. Şengül M ve Özmen E, Kentsel Dönüşümde Kat Mülkiyeti Uygulamaları İle Sınırlı Ayni Haklar ve Şerhler (1.Baskı, Onikilevha Yayıncılık 2018)
43. Şimşek S, Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları (5.Baskı, Seçkin Yayıncılık 2025)
44. Üstün G ve Bulut A, ‘Kanun Koyucunun Amacı Bağlamında 7471 Sayılı Kanun’un Öngördüğü Kentsel Dönüşüm Sürecine İlişkin Değişikliklerin Değerlendirilmesi’ (2024) 9(61) Marmara Üniversitesi Öneri Dergisi, 1, 16
45. Yağcı K, ‘Kat Mülkiyetine Tabi Binaların Kentsel Dönüşüm Çerçevesinde Yıkılıp Yeniden Yaptırılmasında Aranacak Karar Nisabı’, iç Tufan Öğüz ve Baki İlkay Engin(Edr), Medeni Hukuk Alanındaki Güncel Yargıtay Kararlarının Değerlendirilmesi Sempozyumları (Onikilevha Yayıncılık 2018)
46. Yalçın N ve Anayurt E, ‘Kentsel Dönüşümün Amacıyla Yapılan Acele Kamulaştırmaların Yargısal Denetimi’(2023)(155) Danıştay Dergisi, 245
47. Yasin M, ‘Kentsel Dönüşüm Yöntemleri’ iç Cenk Şahin ve Melikşah Yasin(edr), Kentsel Dönüşüm Hukuku (On İki Levha Yayıncılık 2015)
48. Yazıcı B, ‘Kentsel Dönüşümün Esasları ve Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yeniden Değerlendirme’(Doktora Tezi, Kocaeli Üniversitesi 2022)
49. Yenice S, ‘Türkiye’nin Kentsel Dönüşüm Deneyiminin Tarihsel Analizi’ (2014) 16(1) Bahçeşehir Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Dergisi, 217