7392 SAYILI KANUN İLE ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN YAPILAN DEĞİŞİKLİK HAKKINDA DÜŞÜNCELER

Yıl 2022, Cilt: 7 Sayı: 13, 521 - 540, 30.09.2022

Nurgül Kutlu Doğar

Öz

İnsanların en temel ihtiyacı barınmadır. Bu ihtiyacın giderilmesi için bir konuta sahip olmaları gerekmektedir. Konut fiyatlarındaki sürekli artış ve ekonomik koşullar nedeniyle konut edinmek gün geçtikçe zorlaşmaktadır. Bu nedenle düşük ve orta gelirli insanların bedelini peşin ödeyerek konut sahibi olabilmeleri neredeyse imkânsızdır. Günümüzde tüketiciler inşaat şirketlerinin kullandığı bazı pazarlama yöntemleri sonucu ve daha ekonomik olması sebebiyle genellikle proje aşamasında henüz mevcut olmayan veya inşası devam eden konutları satın almaktadır. Uygulamada maketten satış veya sat-yap olarak bilinen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde konut satın alan tarafı oluşturan tüketici satış bedelini peşin veya kısım kısım ifa etmekte, konut ise ödemelerin tamamen veya kısmen yapılmasından sonra teslim edilmektedir. Bu durum tüketicilerin özel olarak korunmasını gerektirmektedir. Bu amaçla 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da ön ödemeli konut satış sözleşmeleri özel olarak düzenlenmiştir. Anılan kanunda adi yazılı şekilde yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin geçersizliğinin satıcı tarafından ileri sürülememesi, satıcının tüketiciyi bilgilendirme yükümlülüğü, teminat gösterilmesi zorunluluğu gibi tüketiciler lehine birtakım düzenlemeler yapılmıştır; fakat bu düzenlemeler tüketicilerin korunması bakımından yeterli değildir. 7392 sayılı Kanun ile 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da birtakım değişiklikler yapılmıştır. Bunlardan biri ön ödemeli konut satış sözleşmelerine ilişkin TKHK m. 44 hükmü değişikliğidir. Bu çalışmada, söz konusu değişikliğin tüketici açısından fayda ve zararları tartışılmış ve ön ödemeli konut satış sözleşmeleri bakımından tüketicilerin korunması için çeşitli çözüm önerileri sunulmuştur.

Anahtar Kelimeler

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketici işlemi, satıcının konutu teslim borcu, sözleşmenin şekli, 7392 sayılı Kanun

THOUGHTS ON THE AMENDMENT TO THE PRE-PAID HOUSING SALE CONTRACT MADE WITH THE LAW NUMBER 7392

Öz

The most basic need of people is shelter. To meet this need, they must have a residence. Due to the increase in housing prices and economic conditions, it is getting harder to acquire a house day by day. For this reason, it is almost impossible for low and middle-income people to own a house by paying the price in advance. In the pre-paid housing sales contracts known as model sales or sell-make in practice, the consumer, who buys the house, pays the sale price in cash or partially, and the delivery of the house is made after the payments are made in whole or in part. This situation requires special protection of consumers, and for this purpose, prepaid housing sales contracts are specially arranged in the Law on Consumer Protection. Some arrangements have been made in favor of consumers, such as the seller not claiming the invalidity of prepaid housing sales contracts made in ordinary writing, the seller's obligation to inform the consumer and the obligation to provide a guarantee. However, these regulations are not sufficient to protect consumers. With the Law No. 7392, some changes were made in the Law on the Protection of Consumers. One of them is the TKHK Art. 44 amendment regarding prepaid housing sales. In this study, the benefits and harms of the change for the consumer will be discussed and various solutions will be presented for the protection of consumers in terms of prepaid housing sales contracts.

Anahtar Kelimeler

Prepaid housing sales contract, consumer transaction, seller, form of contract, Law No. 7392

Kaynakça

• AKİPEK ÖCAL, Şebnem, Akipek Şerhi, Milli Şerh 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi, Ed. Hakan TOKBAŞ/ Özlem TÜZÜNER, Aristo Yayınevi, İstanbul 2016.
• ASLAN, İ. Yılmaz, Tüketici Hukuku Dersleri, 5. Baskı, Ekin Yayınevi, Bursa 2014.
• ATAMER, Yeşim M., Kredi ve Diğer Finansman Sözleşmelerinde Tüketicinin Korunması, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2016.
• AYDOĞDU, Murat, Tüketici Hukuku Dersleri, Adalet Yayınevi, Ankara, 2015.
• BELEN, Herdem, “Medeni Hukukun Bazı Temel Kavramları”, İBD, Y. 2014, C. 88, S. 2014/1, s. 89-114.
• BELEN, Herdem, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu Genel Hükümler (Kısa Şerh), Beta Basım, İstanbul, 2014.
• ÇABRİ, Sezer, Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmeleri, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku Uygulamaları Külliyatı Konut Sektöründe Tüketici Hukuku Uygulamaları, C. 2, Ed. Hakan TOKBAŞ/ Ali Suphi KURŞUN, Aristo Yayınevi, İstanbul, 2016, s. 67-133 (Külliyat).
• ÇABRİ, Sezer, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları 2014-1015, 4. Tüketici Hukuku eresi, Ed. Hakan TOKBAŞ/ Fehim ÜÇIŞIK, Bilge Yayınevi, Ankara, 2015, s. 205-240 (Kongre).
• ÇABRİ, Sezer, Ön Ödemeli Konut Satışında Konutun Teslim Edilmemesi ve Sonuçları, www.hukukegitim.com (Çevrimiçi) E.T.10.04.2022 (Teslim).
• DOĞAR, Mehmet, Ön Ödemeli Konut Satışı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2018 (Ön Ödemeli).
• DOĞAR, Mehmet, “Karma Kullanım Amaçlı Bir Konut Satışı Açısından TKHK Hükümlerinin Uygulanması Sorunu”, YBHD, Y. 2021, S.1, s. 305-326 (Karma Kullanım).
• DÖNMEZ, Ünsal/ ŞAHİN, Hale, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Banka Lehine İpotek Tescilinin Tüketiciye Etkisi”, Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2021, C. 25, S. 4, s. 3-26.
• EREL, Şafak, Eşyaya Bağlı Borç, 100. Doğum Yılında Atatürk’e Armağan Dizisi 33, Ankara Üniversitesi Basımevi, Ankara, 1982.
• EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 19. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2015.
• ERTAŞ, Şeref/ CUMALIOĞLU, Emre/ SERDAR, İlknur, Eşya Hukuku, 15. Bası, Fakülteler Kitabevi, İzmir, 2020.
• GÜRSOY, Kemal T./ EREN, Fikret/ CANSEL, Erol, Türk Eşya Hukuku, 2. Bası, Ankara Üniversitesi Basımevi, Ankara, 1984.
• HATEMİ, Hüseyin/ SEROZAN, Rona/ ARPACI, Abdülkadir, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1991.
• HAVUTÇU, Ayşe, “6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un Konu Bakımından Uygulama Alanı: Özellikle, Tüketici İşlemleri Bakımından Kanun’un Kapsamı”, THD, Y. 2014, C. 9, S. Özel Sayı, s. 8-19
• İNAL, Tamer, “Tüketici Hukuku’nda, Tüketim Malı-Yatırım Malı Ayrımının Gerekliliği”, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları 2014-2015, Ed. Hakan TOKBAŞ/ Fehim ÜÇIŞIK, Ankara, Bilge Yayınevi, 2015, s. 161-199 (Tüketim Malı).
• İNAL, Tamer, İnal Şerhi, Milli Şerh 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi, Ed. Hakan TOKBAŞ/ Özlem TÜZÜNER, Aristo Yayınevi, İstanbul 2016 (Milli Şerh).
• KARAKOCALI, Ahmet/ KURŞUN, Suphi, Tüketici Hukuku (6502 Sayılı Kanun ve İlgili Yönetmeliklere Göre), Aristo Hukuk Yayınevi, İstanbul, 2015.
• KOCAYUSUFPAŞAOĞLU/ HATEMİ/ SEROZAN/ ARPACI, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, C. 1, Prof. Dr. Necip KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Borçlar Hukukuna Giriş Hukuki İşlem Sözleşme, 7. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2017.
• MAKARACI, Aslı, 6502 Sayılı Kanun Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satışı, Yeni Tüketici Hukuku Konferansı (Makaleler-Tartışmalar), Derleyen Murat İNCEOĞLU, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2015, s.239-259.
• NOMER, Halûk N., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 18. Bası, Beta Basım, İstanbul, 2021.
• OĞUZMAN, M. Kemal/ ÖZ, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. 1, 19. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2021.
• OĞUZMAN, M. Kemal/ SELİÇİ, Özer/ OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe, Eşya Hukuku, Güncellenmiş ve Eklemeler Yapılmış 22. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2020.
• ÖZ, Turgut, İnşaat Sektöründe Eser Sözleşmesi, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku Uygulamaları Külliyatı Konut Sektöründe Tüketici Hukuku Uygulamaları, C. 2, Ed. Hakan TOKBAŞ/ Ali Suphi KURŞUN, Aristo Yayınevi, İstanbul, 2016, s. 203-229.
• ÖZMEN, E. Sabâ, Devre Mülk Hakkı, Olgaç Matbaası, Ankara, 1988 (Devre Mülk).
• ÖZMEN, E. Sabâ, “Tapu Daireleri Uygulamaları Üzerine Düşünceler”, İBD, Y. 2012, C. 86, S. 4, s. 42-54 (Tapu Daireleri).
• ÖZMEN, E. Sabâ/ KIR, Hafize, Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklikleri Şerhi ve Eleştirisi (5711/5912 sayılı Kanunlar), Barış Matbaası, İstanbul, 2010.
• ÖZMEN, E. Sabâ/ BİLGİN YÜCE, Melek, “Taşınmaz Satış Vaadlerinde Tarih Önceliğine Üstünlük Tanıyan Yargıtay Kararlarına İlişkin Düşünceler”, Prof. Dr. Hayri Domaniç’e 80. Yaş Günü Armağanı, C. 2, Beta Basım, İstanbul, 2001, s. 951-997.
• ÖZMEN, E. Sabâ/ ŞENGÜL, Mehmet, Kentsel Dönüşümde Kat Mülkiyeti Uygulamaları ile Sınırlı Ayni Haklar ve Şerhler, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2018.
• ÖZMEN, E. Sabâ/ VARDAR HAMAMCIOĞLU, Gülşah, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2016.
• SİRMEN, Lâle, “Yeni Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun Genel Olarak Değerlendirilmesi”, THD, Y. 2014, C. 9, S. Özel Sayı, s. 156-162 (Tüketicinin Korunması).
• SİRMEN, A. Lâle, Eşya Hukuku, 9. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2021 (Eşya Hukuku).
• VARDAR HAMAMCIOĞLU, Gülşah, Ön Ödemeli Konut Satışlarına İlişkin Kanun Hükümlerinin Eleştirisi ve Çözüm Önerileri, Aristo Yayınevi, İstanbul 2020, s. 24, (Çevrimiçi) www.hukukegitim.com, E.T. 10.04.2022.