İCRA VE İFLAS KANUNU m.111/A UYARINCA SATILAN TAŞINMAZIN ALICIYA DEVRİ

Yıl 2025, Cilt: 12 Sayı: 2, 757 - 791, 31.12.2025

Bünyamin Kartal

Öz

İİK m.111/a, hukukî niteliği itibarıyla cebri bir paraya çevirme prosedürü veya başka bir ifadeyle cebri bir satış türüdür. Alıcı satışa konu malı, bu cebri satış sürecinin sonunda edinmektedir. Mülkiyetin alıcıya geçtiği an, cebri satış sürecine kanun gereği dâhil olan icra mahkemesinin onay kararının verildiği andır. Kural olarak malın yarar ve hasarının da bu an itibarıyla alıcıya geçtiği kabul edilse de malın teslimine ilişkin İcra ve İflas Kanunu düzenlemeleri dikkate alındığında malın öngörülen şekilde teslimine engel olan hasarların alıcıya geçmemesi gerekir. İcra dairesi malı teslim ederken yalnızca hacizleri değil, muaccel ve müeccel rehinleri de terkin ederek alıcıya teslim etmelidir. Taşınmazların tescil ve terkini bakımından açık artırmaya ilişkin hükümler niteliğine uygun düştüğü ölçüde burada da uygulanmalıdır. Tapu sicilinde ipotek, irtifak hakkı gibi terkini ya da düzeltilmesi gereken kayıtlara ilişkin giderler ile alıcının malik olarak tesciline ilişkin giderler ve taşınmazın alıcıya öngörülen şekilde teslimi için borçlunun veya taşınmazı işgal eden üçüncü kişinin tahliyesi için gereken giderler alıcı tarafından karşılanmalıdır. Rızaen satışta KDV alınmamalı, damga vergisi tahsil edilmeli, tahsilat satıştan sonra gerçekleştiği için yüzde 11,38 oranında tahsil harcı alınmalı ve tapu harçları alıcı tarafından ödenmelidir.

Anahtar Kelimeler

Rızaen satış , borçluya satış yetkisi verilmesi , cebri satış , kıymet takdiri , taşınmazın devri ve teslimi

THE TRANSFER OF THE IMMOVABLE PROPERTY TO THE BUYER IN ACCORDANCE WITH ARTICLE 111/A OF THE ENFORCEMENT AND BANKRUPTCY CODE

Öz

Article 111/a of the Turkish Enforcement and Bankruptcy Law constitutes, in its legal nature, a form of compulsory conversion into cash, in other words, a type of forced sale. The purchaser acquires the property at the conclusion of this compulsory sales procedure. Ownership is transferred to the purchaser at the moment the enforcement court issues its approval decision, which is a mandatory part of this process under the law. As a general rule, the benefits and risks associated with the property are also deemed to transfer to the purchaser at that moment. However, considering the provisions of the Enforcement and Bankruptcy Law regarding the delivery of the property, any damage that prevents the delivery of the property as foreseen should not be passed on to the purchaser. When delivering the property, the enforcement office must not only lift the seizures but also cancel both due and undue pledges. In terms of the registration and cancellation of real estate rights, the provisions concerning public auction should be applied to the extent that they are appropriate in nature. The costs related to the cancellation or correction of annotations in the land registry -such as mortgages or easements- as well as the costs for registration of the purchaser as the new owner, and the expenses required to deliver the property to the purchaser in the foreseen condition (including the eviction of the debtor or third party occupying the property), shall be borne by the purchaser. In amicable sales under this article, VAT should not be collected. However, stamp duty must be levied. Since the collection takes place after the sale, a collection fee at the rate of 11.38% should be charged. Land registry fees are also to be paid by the purchaser.

Anahtar Kelimeler

Amicable sale , granting of sale authorization to the debtor , forced sale , appraisal , transfer and delivery of the immovable property

Kaynakça

• Antalya, Osman Gökhan; Topuz, Murat, Eşya Hukuku Cilt IV/1, 3. Bası, Seçkin Yayınları, Ankara, 2019.
• Arslan, Ramazan; Yılmaz, Ejder; Taşpınar-Ayvaz, Sema; Hanağası, Emel, İcra ve İflas Hukuku, 8. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2022.
• Aşık, İbrahim; Oruç, Yakup; Tok, Ozan; Saçar, Ömer Faruk; Aşit, Recep, İcra ve İflas Hukuku, 3. Bası, Seçkin Yayınları, Ankara, 2024.
• Aşık, İbrahim; Tok, Ozan, “İcra ve İflas Hukukunda Zorla Çıkarma”, Legal Medeni Usul ve İcra İflas Hukuku Dergisi, Cilt 20, Sayı 58, 2024, ss. 331-390.
• Atalı, Murat; Ermenek, İbrahim; Erdoğan, Ersin, İcra ve İflas Hukuku, 7. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2024.
• Aykut, Gökhan, “İcra ve İflas Kanunu’nun 111/a Maddesi Çerçevesinde Taşınmazlarda Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi Halinde Önalım Hakkının Kullanılması”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 18, Sayı 214, ss. 679-721.
• Baş-Süzel, Ece, “Borçlar Hukuku Açısından İcra ve İflâs Kanunu’nun Satış Yetkisi Verilmesine ve Elektronik Satışa İlişkin Bazı Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Sayı 1, 2023, ss. 613-628.
• Binder, Markus, “Art. 220”, Obligationenrecht - Einzelne Vertragsverhältnisse – Art. 184-529 OR und Innominatverträge, 4. Bası, Schulthess Juristische Medien AG, Zürich, 2023.
• Bolayır, Nur, “Fransız Hukuku’nda Vente Amiable (Dostane Satış) Kurumu”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 72, Sayı 1, 2023, ss. 67-96.
• Böttcher, Roland, “ZVG § 52”, Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) Kommentar, 7. Bası, C. H. Beck, Münih, 2022.
• Brand, Eduard, Die Betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken im Pfandverwertungsverfahren Ein Handbuch für die Praxis, Schulthess Juristische Medien AG, Zürich, 2008.
• Budak, Ali Cem, “Cebri Satışlarda Taşınmazın Alıcı Üzerine Tescili için Tapu Dairesine Yazılacak Müzekkerenin Ne Zaman Gönderileceği”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 11, Özel Sayı, 2009, ss. 913-920.
• Budak, Ali Cem, “İpotekli Borcun İcra Dairesine Tevdii Yoluyla İpoteğin Terkini”, Haluk Konuralp Anısına Armağan, Cilt 2, Yetkin Yayınları, Ankara, 2009.
• Büyük, Elif Irmak, Medeni Usul Hukukunda İnşai Dava ve İnşai Hüküm, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2021.
• Candemir, Mehmet Ünsal, “Rızaen Satış İşlemine (İİK m. 111/a) Karşı Muhalefet Yolları”, III. Uluslararası Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Kongresi Tam Metin Bildiri Kitabı, Necmettin Erbakan Üniversitesi Yayınları, Konya, 2023, ss. 530-554.
• Çelikoğlu, Cengiz Topel, “7343 Sayılı Kanunla İİK’da Yapılan Paraya Çevirme ve İhalenin Feshi’ne İlişkin Değişikliklerin Takdim ve İzahı”, Adalet Dergisi, Cilt 149, Sayı 68, 2022, ss. 409-450.
• Çetiner, Bilgehan, “Yeni Türk Borçlar Kanunu’nda Yarar ve Hasarın İntikali ile Satıcının Ayıptan Sorumluluğuna İlişkin Hükümlerin Değerlendirilmesi”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt 67, Sayı 1, 2009, ss. 97-113.
• Çiftçi, Pınar, “Menfaat Dengesi Çerçevesinde Genel İcra Hukuku ile Kamu İcra Hukukunun Karşılaştırılması”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 12, Özel Sayı, 2010, ss. 313-379.
• Dönmez, Murat, “İcra ve İflas Kanunu’na Göre İhalesi Yapılan Taşınmazların Tahliyesi”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Cilt 20, Sayı 71, 2007, ss. 355-396.
• Drenisa, Efe, “İhalenin Feshi Açısından Cebri Satışlarda Tahsil Edilen KDV’nin Kanunî Dayanakları ve Buna İlişkin Olarak Ortaya Çıkan Sorunların Değerlendirilmesi”, Medeni Usûl ve İcra İflâs Hukuku Dergisi, Cilt 12, Sayı 46, 2023, ss. 211-248.
• Durman, Okay, “İcra ve İflas Kanunu’nda Yapılan Değişiklikle Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi”, 8. Uluslararası Asos Congress Hukuk Sempozyumu Tam Metin Kitabı, Elâzığ, 2022, ss. 952-962.
• Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınları, Ankara, 2019.
• Erişir, Evrim, “7343 sayılı Kanunla Düzenlenen Cebri İcrada Satış İsteme Süresi ve Satış Gerçekleştirilemediğinde İzlenecek Prosedür”, Medeni Usûl ve İcra İflâs Hukuku Dergisi, Cilt 18, Sayı 52, 2022, ss. 405-456.
• Erişir, Evrim; Yüce, Halil Ahmet, “Yargıtay’ın ‘İpotek Hakkının Bölünmezliği’ Olarak İfade Ettiği İlkeye Eleştirel Bir Bakış”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt 29, Sayı 1, 2023, ss. 441-494.
• Gerhard, Kuhn, “Art. 46”, Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) – Kurzkommentar, 2. Bası, Schulthess Juristische Medien AG, Zürich, 2024.
• Giger, Hans, Art. 216-221 OR. Kauf und Tausch: Der Grundstückkauf, Stämpfli Verlag, Bern, 1997.
• Görgün, Şanal; Börü, Levent; Kodakoğlu, Mehmet, İcra ve İflâs Hukuku, 3. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2022.
• Haab, Robert; Scherrer, Werner; Wieland, Carl; Zobl, Dieter; Simonius, August, Das Eigentum, Art. 641-729 ZGB Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Das Sachenrecht, Schulthess Polygraphischer Verlag, Zürich, 1977.
• Kale, Serdar, İcra ve İflas Hukukunda Online Satış, https://blog.lexpera.com.tr/icra-ve-iflas-hukukunda-online-satis/ (06.03.2025).
• Karmış, Enver, İpotek Rehin ve Paraya Çevrilmesi, 2. Bası, Seçkin Yayınları, Ankara, 2019.
• Kernen, Alexander, “ZGB Kommentar Art. 656”, ZGB Kommentar Schweizerisches Zivilgesetzbuch, 4. Bası, Orell Füssli Verlag, Zürich, 2021.
• Koç, Evren, “İİK m. 111/A Kapsamında Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi”, Necmettin Erbakan Hukukun Güncel Sorunları Özel Hukuk, Necmettin Erbakan Üniversitesi Yayınları, Konya, 2022, ss. 61-102.
• Korkmaz, Cansu, Sınaî Mülkiyet Haklarının Haczi ve Paraya Çevrilmesi, Adalet Yayınevi, Ankara, 2023.
• Kuru, Baki, İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Adalet Yayınevi, Ankara, 2013.
• Lips, Michael; Rickenbacher, Larissa, “Art. 220”, OR Kommentar, 4. Bası, Orell Füssli Verlag, Zürich, 2023.
• Mazlum, İsmet, “İcra ve İflâs Kanunu’nun 111/a Maddesine Göre Mahcuzun Satılması Konusunda Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi”, Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi, Sayı 2, 2023, ss. 587-620.
• Meriç, Nedim, İcra Hukukunda Karşılama Prensibi, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2022.
• Müller-Chen, Markus; Hrubesch-Millauer, Stephanie, “Art. 185”, Obligationenrecht - Einzelne Vertragsverhältnisse – Art. 184-529 OR und Innominatverträge, 4. Bası, Schulthess Juristische Medien AG, Zürich, 2023.
• Namlı, Mert, “Fransız Hukuku ile Karşılaştırmalı Olarak Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi (Rızaen Satış- İİK M. 111/A)”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Cilt 35, Sayı 168, 2023, ss. 313-360.
• Namlı, Mert, İcra Hukukunda Taşınmaz Malların Haczi ve Paraya Çevrilmesi, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2019.
• Oğuzman, Kemal; Seliçi, Özer; Oktay-Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2019.
• Önen, Ergun, İnşai Dava, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Ankara, 1981.
• Özçelik, Barış, Tapu Siciline Güvenin Korunması, Yetkin Yayınları, Ankara, 2016.
• Özdemir, Hayrunnisa, “Satış Sözleşmesinde Yarar ve Hasarın İntikali”, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, 2. Bası, İstanbul, 2012, ss. 355-375.
• Özmumcu, Seda, Cebri İcra Hukukunda Pazarlık Suretiyle Satış, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2005.
• Pekcanıtez, Hakan, “Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi (İİK md. 111/a)”, Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Sayı 1, 2022, ss. 819-848.
• Pekcanıtez, Hakan, “Rızaî Satış Konusundaki Yeni Hükmün Değerlendirilmesi”, 7343 Sayılı Kanun’la İcra ve İflâs Kanunu’nda Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi Sempozyumu, İstanbul, 2022, https://www.youtube.com/watch?v=Roym7HiFDP4 (15.04.2025).
• Pekcanıtez, Hakan; Atalay, Oğuz; Sungurtekin-Özkan, Meral; Özekes, Muhammet, İcra ve İflas Hukuku, 11. Bası, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2024.
• Schlegel, Roger; Zopfi, Markus, “Art. 137”, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs SchKG, 4. Bası, Schulthess Juristische Medien AG, Zürich, 2017.
• Sirmen, A. Lâle, Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara, 2018.
• Stumpe, Bernd; Simon, Stefanie, “ZVG § 44”, Gesamtes Recht der Zwangsvollstreckung, 4. Bası, Nomos, Baden-Baden, 2021.
• Uyar, Talih, İcra Hukukunda Rehnin Paraya Çevrilmesi, 2. Bası, Kazancı Yayınları, 1992.
• Uyar, Talih, “İhale ile Satılan Taşınmazların Tescil ve Tahliyesi”, Legal Hukuk Dergisi, Cilt 5, Sayı 51, 2007, ss. 785-800.
• Yakuppur, Sendi, Tapu Kütüğüne Güven İlkesi, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2016.
• Yazıcı, Burçin, “İcra ve İflâs Kanunu m. 111/a Uyarınca Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi”, Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 12, Sayı 2, 2022, ss. 1119-1147.
• Yıldırım, Abdulkerim, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Taşınmaz Satışında Hasarın İntikali”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, Cilt 31, Sayı 2, 2015, ss. 257-302.
• Yıldırım, Abdulkerim, Tapuya Güven Yoluyla Ayni Hak Kazanımı, Adalet Yayınevi, Ankara, 2016.
• Yıldırım, Mehmet Kâmil; Deren-Yıldırım, Nevhis, İcra ve İflas Hukuku, 8. Bası, Beta Yayınları, İstanbul, 2021.