ADAPTATION OF LEASE AGREEMENTS FOR MERCHANTS IN THE EVENT OF POSSIBLE FUTURE PANDEMICS

Öz

"The aim of this article is, first, to examine in detail the concept of contract adaptation, and then to analyze, within the framework of Article 138 of the Turkish Code of Obligations, how lease agreements can be adapted for merchants in the context of potential pandemics. The study will explore the theoretical foundations, legal bases, and conditions of application for contract adaptation, with particular emphasis on the legal status of lease agreements in the face of extraordinary circumstances such as pandemics. While assessing the impact of possible epidemic diseases on lease agreements, the article will analyze how the issue has evolved in light of legal disputes, court decisions, and precedents established by the Court of Cassation during the COVID-19 pandemic. Furthermore, the legal framework defining the rights and obligations of commercial tenants with regard to the adaptation of lease agreements during the pandemic period will be set out. Finally, the judiciary’s approach to the adaptation of lease agreements for commercial tenants will be evaluated, and the significance of provisional measures (interim injunctions) in this context will be emphasized.

Anahtar Kelimeler

• Lease Agreement
• Adaptation
• COVID-19
• Pandemic
• Merchant

OLASI PANDEMİLERDE TACİRLER BAKIMINDAN KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI

Öz

Bu makalenin amacı, öncelikle sözleşmenin uyarlanması kavramını ayrıntılı bir şekilde ele almak ve ardından olası pandemiler bağlamında kira sözleşmelerinin tacirler açısından nasıl uyarlanabileceğini Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi çerçevesinde analiz etmektir. Çalışmada, sözleşmenin uyarlanmasının teorik temelleri, hukuki dayanakları ve uygulanma koşulları incelenecek; özellikle kira sözleşmelerinin pandemi gibi olağanüstü durumlar karşısındaki hukuki durumu ele alınacaktır. Olası salgın hastalıkların kira sözleşmeleri üzerindeki etkisi değerlendirilirken, COVID-19 pandemisi sırasında ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıklar, mahkeme kararları ve Yargıtay içtihatları ışığında konunun nasıl şekillendiği analiz edilecektir. Ayrıca, pandemi sürecinde kira sözleşmelerinin uyarlanmasına ilişkin olarak tacir kiracıların hak ve yükümlülüklerini belirleyen hukuki çerçeve ortaya konulacaktır. Son olarak, tacir kiracılar bakımından kira sözleşmelerinin uyarlanmasında yargının yaklaşımı değerlendirilecek ve bu süreçte ihtiyati tedbir kararlarının taşıdığı önem vurgulanacaktır.

Anahtar Kelimeler

• Kira sözleşmesi
• Uyarlama
• COVID-19
• Pandemi
• Tacir

Kaynakça

1. Abas, Piet, “Rebus sic stantibus”: Eine Untersuchung zur Anwendung der “clausula rebus sic stantibus” in der Rechtsprechung einiger europäischer Länder, Carl Heymann Verlag, Köln, 1993.
2. Akyol, Şener, Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı, 2. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2006.
3. Aral, Fahrettin; Ayrancı, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 16. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2023.
4. Arat, Ayşe, “Alışveriş Merkezlerinde Yer Alan İşyeri Kiralarına Korona Virüs (Kovid-19) Salgınının Etkisi ve Çözüm Önerileri”, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Cilt 19, Sayı 38, 2020, ss. 104–119.
5. Arat, Ayşe, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2006.
6. Arkan, Sabih, Ticari İşletme Hukuku, 24. Bası, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Ankara, 2018.
7. Arslanlı, Halil, Kara Ticareti Hukuku Dersleri: Umumi Hükümler, 3. Bası, Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1960.
8. Ayhan, Rıza; Özdamar, Mehmet; Çağlar, Hayrettin, 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu Hükümlerine Göre Ticarî İşletme Hukuku: Genel Esaslar, Turhan Kitabevi, Ankara, 2011.

9. Baysal, Başak, “Aşırı İfa Güçlüğü”, Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu Makaleler – Tebliğler, Ed. M. Murat İnceoğlu, İstanbul, 2012, ss. 113–143.
10. Baysal, Başak, Sözleşmenin Uyarlanması, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2017.
11. Bingöl, Muhammet Emin, Basiretli İş Adamı Gibi Hareket Yükümlülüğü: Özellikle Tacirin Ücret ve Cezai Şartın İndirilmesini İsteyememesi, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2018.
12. Bischoff, Jacques, Vertragsrisiko und Clausula Rebus Sic Stantibus, Schulthess Verlag, Zürich, 1983.
13. Burcuoğlu, Haluk, Son Mahkeme Kararları ve Yargıtay Kararları Işığında Hukukta Beklenmeyen Hal ve Uyarlama: Taşınmaz Kira Sözleşmelerinde ve Dövize Endeksli Kredi Sözleşmelerinde Uyarlama Uygulaması, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1995.
14. Daşlı, Engin, “AVM İşyeri Kira Sözleşmelerinde Mücbir Sebep Klozları ve Yeni Bir Umut Işığı: TBK m. 363”, https://blog.lexpera.com.tr/ (21.07.2025).
15. Doğan, Gülmelahat, “Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Sayı 111, 2014, ss. 9–36.
16. Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, 26. Bası, Legem Yayıncılık, Ankara, 2021.
17. Eren, Fikret; Dönmez, Ünsal, Borçlar Hukuku Şerhi, Yetkin Yayıncılık, Ankara, 2022.
18. Erman, Hasan, İstisna Sözleşmesinde Beklenilmeyen Haller (BK. 365/2), Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1979.
19. Fikentscher, Wolfgang, Die Geschäftsgrundlage als Frage des Vertragsrisikos, C. H. Beck, München, 1971.
20. Görmez, Mustafa, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlanması, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2019.
21. Gülekli, Yeşim, “Aşırı İfa Güçlüğü ve Alacaklının Tasavvurunun Boşa Çıkması Halinde İşlem Temelinin Çökmesi Öğretisi”, İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt 15, Sayı 18, 1990, ss. 43–69.
22. Gümüş, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, Yetkin Yayıncılık, Ankara, 2021.
23. Gümüş, Mustafa Alper, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (TBK m. 299–356), 2. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2012.
24. Güngör, Berkan, “Türkiye’de Covid-19 Pandemisi Süresince Alınan Önlemlerin Kriz Yönetimi Perspektifinden Değerlendirilmesi”, Uluslararası Sosyal Bilimler Akademi Dergisi, Cilt 4, 2020, ss. 818–851.
25. Gürsoy, Kemal Tahir, Hususi Hukukta Clausula Rebus Sic Stantibus – Emprevizyon Nazariyesi, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Ankara, 1950.
26. İnceoğlu, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt 2, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2014.
27. Kanık, Hikmet, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Yetkin Yayıncılık, Ankara, 2021.
28. Kaplan, İbrahim, Hâkimin Sözleşmeye Müdahalesi, 3. Bası, Yetkin Yayıncılık, Ankara, 2013.
29. Kılıçoğlu, Ahmet M., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 24. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara, 2020.
30. Kızır, Mahmut, “Yargıtay Kararları Işığında Basiretli İşadamı Gibi Hareket Yükümlülüğünün Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanmasına Etkisi”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 19, Sayı 2, 2021, ss. 659–693.
31. Kocayusufpaşaoğlu, Necip, “İşlem Temelinin Çökmüş Sayılabilmesi için Sosyal Felaket Olarak Nitelenebilecek Olağanüstü Bir Olayın Gerçekleşmesi Şart Mıdır?”, Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman’ın Anısına Armağan, Beta Yayınları, İstanbul, 2000.
32. Larenz, Karl, Lehrbuch des Schuldrechts Allgemeiner Teil, Band I, 14. Bası, C. H. Beck, München, 1987.
33. Oğuzman, Kemal; Öz, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 1, 22. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2024.
34. Pak, Elif, Türk Borçlar Kanununda Aşırı İfa Güçlüğü (TBK m. 138), Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2020.
35. Resuloğlu, Özenç, Aşırı İfa Güçlüğü ve Sözleşmelerin Değişen Koşullara Uyarlanması, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2021.
36. Safarov, Gulmammad, Yeni Türk Borçlar Kanunu’na Göre Konut ve Çatılı İş Yeri Kirası, Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi, 2015.
37. Serozan, Rona, İfa – İfa Engelleri – Haksız Zenginleşme, Cilt 3, 7. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2016.
38. Seyman, Seda, “Koronavirüs (Covid-19) Salgınının Mücbir Sebep ve Basiretli Tacir İlkesi Bakımından Değerlendirilmesi”, COVID-19 ve Hukuk Sempozyumu, 2021, ss. 179–199.
39. Şener, Oruç Hami, Ticari İşletme Hukuku, Filiz Kitabevi, Ankara, 2016.
40. Tandoğan, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt 2, 5. Tıpkı Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2010.
41. Tekinay, Selahattin Sulhi vd., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 7. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1993.
42. Tercier, Pierre; Pichonnaz, Pascal; Develioğlu, H. Murat, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 2. Bası, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2020.
43. Tezcan, Mehmet, Clausula Rebus Sic Stantibus İlkesi ve Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması, Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi, 2004.
44. Tile, Latif, Uyarlama Sebebi Olarak Aşırı İfa Güçlüğü, Yetkin Yayıncılık, Ankara, 2021.
45. Topuz, Seçkin, Türk-İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması, Yetkin Yayıncılık, Ankara, 2009.
46. Ural-Çınar, Nihal, Türk Borçlar Kanununda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2014.
47. Uyumaz, Alper; Türk, Mehmet Cemil, “Tacirin Tüketici Sıfatı”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 72, Sayı 3, 2023, ss. 1591–1633.
48. Ülgen, Hüseyin vd., Ticari İşletme Hukuku, 5. Bası, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2015.
49. Yörük, Işılay, Türk Hukukunda Sözleşmelerin Uyarlanması, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2021.
50. Yüksekdağ, Sinan, Mücbir Sebep ve Aşırı İfa Güçlüğünün Kira Sözleşmeleri Üzerindeki Etkileri, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2023.
51. https://karararama.yargitay.gov.tr/
52. https://kazanci.com.tr/
53. https://legalbank.net/arama
54. https://www.lexpera.com.tr
55. https://mevzuat.sinerjias.com.tr/
56. https://uyap.gov.tr