Gayrimenkule Dayalı Haklardan Üst Hakkının Değerlemesi ve Örnek Uygulamalarla İncelenmesi

Öz

Gayrimenkul değerlemesini, kısa ve öz olarak hukuk düzeninde belirtilen taşınmazın belirli bir tarihte, bağımsız ve taraf tutmadan değerinin tahmin edilmesi olarak tanımlamak mümkündür. Ayni haklar kendi içerisinde mülkiyet ve sınırlı ayni haklar olarak ayrılmakta olup, sınırlı ayni haklar içerisinde yer alan irtifak hakları kapsamında üst (inşaat) hakkı, oturma (sükna) hakkı, intifa hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak ayrılmaktadır. Mevzuatta intifa hakkı, sükna hakkı ve diğer irtifakların (özellikle Kamulaştırma Kanunu’nda) değer hesaplaması ile ilgili bilgiler verilmiş, bunlar haricinde kalan üst hakkı ve kaynak hakkı ile ilgili bilgilere yer verilmemiştir. Üst hakkı değeri, aslen mevzuatta intifa hakkı için geçerli oranlar dikkate alınarak, arsa değeri üzerinden kalan üst hakkı süresi de dikkate alınarak hesaplanmaktadır. Bu çalışmanın amacı, uygulamada üst hakkının değerlemesini örnek uygulamalar ile açıklamaya çalışmaktır.

Anahtar Kelimeler

• Üst Hakkı
• Gayrimenkul Değerleme
• Sınırlı Ayni Haklar

The Valuation of Right of Construction from Real Estate Based Rights and Its Examination with Samples

Öz

It is possible to define the real estate valuation as the estimation of the value of the real estate stated in the legal order, at a certain date, independently and without taking parties. The real rights are divided into ownership and limited real rights, and the right of construction, right of residence, usufruct right, resource right and other easements are among the limited rights in rem. In the legislation, information about usufruct right, right of residence and other easements are given information about the value calculation, except these, information about the right of construction and right of source is not included. The value of the right of construction is calculated by taking into account the ratios valid for the usufruct right in the legislation, and also the time of the right of construction remaining over the land value. The purpose of this study is to try to explain the valuation of the right of construction in practice with examples.

Anahtar Kelimeler

• Right of Construction

Kaynakça

1. Abik, Y. (2010). Kaynak Hakkına İlişkin Türk Medeni Kanunundaki Hükümler Hakkında Bir Değerlendirme. Tarım Bilimleri Araştırma Dergisi, 3(1): 79-91.
2. Antalya, O.G. (2019). Eşya Hukuku Cilt: IV/1. Ankara: Seçkin Yayıncılık.
3. Atlan Kazan, H. (2015). Kaynak Hakkı. Beykent Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 1(1): 119-145.
4. Bozyer, D. (2019). İdare Lehine Kurulan İrtifaklar (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). Kocaeli Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. Kocaeli.
5. Cihan Soysal, C. (2018). İrtifak Hakkı Değerlemesi (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü. İstanbul.
6. Erekmekci, M. (2012). Türk Özel Hukuku’nda Yap-İşlet-Devret (YİD) Modeli Çerçevesinde Üst Hakkı. (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü. Ankara.
7. Ergin Ergani, E. (2015). Üst Hakkı (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). Akdeniz Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. Antalya.
8. Gökalp, Ö.T. (2012). Türk Hukukunda Oturma Hakkı. Electronic Journal of Vocational Colleges, 2(2): 176-184.

9. Güleç, H.G. (2020). Türk Medeni Kanunu Çerçevesinde Oturma Hakkı (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. Ankara.
10. Hepşen, A. (2017). Gayrimenkul Değerleme Esasları ve Finans Boyutu. İstanbul: Literatür Yayınları.
11. Kahr, J. and Thomsett, M.C. (2005). Real Estate Market Valuation and Analysis. New Jersey: John Wiley & Sons Inc..
12. Karaca, A. (2015). Üst Hakkı (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. Ankara.
13. Karcı, G. (2019). İntifa Hakkı (Yayımlanmamış yüksek lisans bitirme projesi). MEF Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. İstanbul.
14. Keskin, A.D. ve Demircioğlu, H.R. (2018). Medeni Hukuk - II. Ankara: Seçkin Yayıncılık.
15. Kırca, Ç. (2005). Zorunlu İrtifakların Hukuki Niteliği. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 54(4): 65-76.
16. Köktürk, E. ve Köktürk E. (2019). Taşınmaz Değerlemesi. Ankara: Seçkin Yayıncılık.
17. Kubilay, İ.S. (2019). Kamu Özel İşbirliği Projelerinde Üst Hakkı: Şehir Hastanesi Örneği. (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü. Ankara.
18. Mooya, M.M. (2016). Real Estate Valuation Theory. Berlin: Springer Verlag.
19. Örs Gündoğan, Z. (2019). Sınırlı Ayni Hakların Taşınmaz Değerine Etkisi (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü. İstanbul.
20. Özpak, T. (2006). Taşınmaz Değerlemesi ve Sınırlı Ayni Hakların Taşınmaz Değerine Etkisi (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü. İstanbul.
21. Pala, C. (2007). Tapu Kütüğüne Taşınmaz Olarak Kaydedilen Bağımsız ve Sürekli Haklar (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). İstanbul Kültür Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü. İstanbul.
22. Sherwood, D. (2014). The Valuation of Easements. Right of Way Magazine, November/December: 36-39.
23. Sirmen, L. (2016). Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Hukuk Yayınları.
24. Šnajberg, O. (2015). Valuation of Real Estate with Easement. ScienceDirect Magazine Procedia Economics and Finance, 25: 420-427.
25. Tanrıvermiş, H. (2016). Gayrimenkul Değerleme Esasları. Ankara: Sermaye Piyasası Lisanslama ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.
26. Uluslararası Değerleme Standartları (01 Şubat 2017). SPK. Erişim adresi: https://www.tspb.org.tr/wp-content/uploads/2015/06/Ek-UDS.pdf
27. Ünal, M. (2008). Malik Lehine Sınır Ayni Hak Kavramı. Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 12(1-2): 223-236.
28. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu. (2002, 01 Ocak). Resmi Gazete (Sayı: 24607). Erişim adresi: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2001/12/20011208.htm