Mevcut Emsal ve Değişken Emsal Kullanılarak Kentsel Dönüşüm Projesinin Yapılabilirliğinin Analizi: Yalova Örneği

Öz

Kentsel dönüşüm projelerinde emsal (KAKS) önemli bir rol oynamaktadır. İmar planları aracılığı ile artırılan KAKS sayesinde daha fazla inşaat alanı üreten yükleniciler dönüşüm alanında yaşayan hak sahiplerinin taleplerini de karşılayabilmektedir. Yeni üretilen projede hak sahiplerine inşaat hakları dağıtıldıktan sonra arta kalan inşaat alanından yapılacak satış ve kiralamalar ile proje finanse edilmekte hatta karlılık yükseltilmektedir. Ancak KAKS belirlenirken aşırı nüfus artışının oluşmamasına dikkat edilmesi gereklidir. Nüfus artışı ile birlikte ortaya çıkacak sosyal ve teknik altyapı gereksinimleri kamunun finansal yükünü artıracaktır. Kentsel dönüşüm için revize edilen imar planlarında genellikle emsal revize edilmektedir. Bu katsayıları belirlerken projenin finansal açıdan gerçekleştirilebilir olması ile birlikte aynı zamanda sosyal donatı ve teknik altyapı gereksiniminin de irdelenmesi gerekmektedir. Bu çalışmada, kentsel dönüşüm yapılırken uygulanacak emsal oranlarının sonuçları örnek bir uygulama üzerinde incelenmiştir. Araştırma alanı olarak Yalova İli, Merkez İlçesi, Gaziosmanpaşa Mahallesinde, belediyesince imar planı koşulları değiştirilen ve KAKS’ı artırılan iki adet imar adası seçilmiştir. Değişik emsal şartlarına göre dört senaryo oluşturulmuştur. Hak sahiplerinin mevcut kapalı alanlarını değiştirmeyen emsal, mevcut kapalı alanı değiştiren emsal ile mevcut plan şartları emsaline göre oluşan durumlar analiz edilmiştir. Ayrıca dördüncü senaryo olarak, hak sahiplerinin mevcut kapalı alanları değiştirilmediğinde gereken alt yapı ihtiyacının nasıl karşılanabileceği araştırılmıştır. Sonuç olarak, kentsel dönüşümün; uygulamaya giren konutların bedelsiz dönüşümü ve projenin finanse edilebilmesi ile birlikte, yapı ve nüfus yoğunluğuna ilişkin ilgili mevzuatta belirtilen sosyal teknik altyapı standartlarının da göz önüne alınarak mevcut imar planında yapılan emsal tadilatının daha altında bir emsal ile yapılabileceği ortaya çıkmıştır.

Anahtar Kelimeler

• Kentsel Dönüşüm
• Gayrimenkul Değerleme
• Planlama
• İnşaat Emsal Değeri
• Kentsel Rant

Feasibility Analysis of an Urban Transformation Project Using Existing and Variable Floor Area Ratios: The Case of Yalova

Öz

In urban transformation projects, the Floor Area Ratio (FAR) plays a crucial role. The developers who are allowed to create more construction areas because of FAR, which is increased through zoning plans, are also able to meet the demands of right holders that live in the transformation area. After the allocation of construction rights to the existing property owners in the newly developed project, the construction area in excess, can be sold or leased in order to finance the project, potentially increasing profitability. However, when determining the FAR, it is essential to avoid unnecessary population growth. Population increase can lead to higher social and technical infrastructure requirements, which would increase the financial burden on the public. The FAR is usually revised in zoning plans that are updated for the purposes of urban transformation projects. When setting these ratios, the project's financial feasibility must be considered, alongside the analysis of social amenities and technical infrastructure requirements. In this study, the outcomes of applying different floor area ratio (FAR) values during urban transformation were examined through a sample application. As the research area, two zoning blocks located in Gaziosmanpaşa Neighborhood, Central District of Yalova Province, where the municipality has modified the zoning plan conditions and increased the FAR, were selected. Four scenarios were created based on different FAR conditions. The scenarios analyzed include a FAR that does not change the current enclosed area of the rights holders, a FAR that maintains the existing enclosed area under current planning conditions, and the results arising from these. Additionally, in the fourth scenario, how to meet the infrastructure requirements when the existing enclosed areas of the rights holders are not changed was investigated. As a result, it was revealed that urban transformation could be implemented with a FAR lower than the amended FAR in the current zoning plan, considering the cost-free transformation of existing housing, the financing of the project, and compliance with the social and technical infrastructure standards specified in the relevant regulations regarding building and population density.

Anahtar Kelimeler

• Urban Transformation
• Real Estate Valuation
• Planning
• Construction Precedent Value
• Urban Rent

Kaynakça

1. Açıkça, B. (2019). 6306 sayılı kanun kapsamında kentsel dönüşümde riskli alanlara yönelik paylaşım modelleri ve bir model önerisi [Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü] İstanbul, Türkiye.
2. Akkaynak, B., (2014). Gayrimenkul değerlemesi ve gayrimenkul değerleme üzerine bir uygulama [Yüksek Lisans Tezi, Mersin Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü] Mersin, Türkiye.
3. Ayseli, F. (2010). Yerinde kentsel dönüşüm için sivil yerel aktörlerin güçlendirilmesi: Fener -Balat örneği [Yüksek Lisans Tezi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü] İstanbul, Türkiye.
4. Başeğmez, O., (2017). Gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm süreçlerinin geliştirici aktörler gözünden irdelenmesi, İstanbul örneği [Doktora Tezi, Yıldız Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü] İstanbul, Türkiye.
5. Çevik, M. (2016). Türkiye’de kentsel dönüşüm stratejisi önermesi [Yüksek Lisans Tezi, Okan Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Kentsel Dönüşüm Yüksek Lisans Programı] İstanbul.
6. ÇŞB, (2025). T.C. Resmî Gazete, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ, RG Sayı: 32799, 31.01.2025, https://resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/01/20250131-3.htm.
7. Foan, C. (2003). Gayrimenkul geliştirmede finansman, para yönetimi, karlılık analizi ve Türkiye değerlendirmesi [Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü] İstanbul, Türkiye.
8. Gören, B., (2018). Büyükşehir belediyelerinin kentsel dönüşüm projelerinde rant geliri elde etmesine yönelik alan araştırması Ankara Büyükşehir Belediyesi (Dikmen Vadisi projesi rant paylaşımı değerlendirmesi) [Yüksek Lisans Tezi, Türk Hava Kurumu Üniversitesi] Ankara, Türkiye.

9. Görgülüoğlu Kiriş, H. (2019). 6306 sayılı kanun kapsamında parsel ölçeğinde kentsel dönüşüm uygulamalarında imar haklarının belirleyiciliği: Kadıköy ve Kartal örneği, [Yüksek Lisans Tezi, Yıldız Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü] İstanbul, Türkiye.
10. Erzene, Ş. I., (2013). Kentsel dönüşüm ve uygulanabilirliği ile ilgili bir yöntem yaklaşımı [Doktora Tezi, Teknik Üniv., Fen Bilimleri Enstitüsü] İstanbul, Türkiye.
11. IVS, (2025) İnternational Valuation Standarts, Article A20.03 of IVS, https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal /documents/standards/Red-Book-Global-Standards-incorporating-IVS.pdf.
12. İlyasoğlu, T. (2016). Tarihi kent merkezlerinde kentsel dönüşüm uygulamalarının bölgeye ve taşınmaz değerine etkileri: İstanbul, Beyoğlu, Tarlabaşı Örneği [Yüksek Lisans Tezi, Yıldız Teknik Üniversitesi] İstanbul.
13. Karabaş, F. (2010). Kentsel dönüşüm uygulamalarında gayrimenkul değerleme yaklaşımının Bayrampaşa Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında irdelenmesi, [Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü] Kentsel Sistemler ve Ulaştırma Yönetimi, İstanbul.
14. Köktürk, E. & Köktürk, E. (2022). Taşınmaz değerlemesi; taşınmaz hukuku-imar hukuku değerleme yöntemleri., Seçkin Yayıncılık, 5.Baskı.
15. Köktürk, E., & Köktürk, E., (2007). Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, Sayı 97, 2007, 57 – 64.
16. Köseoğlu, F. G. (2020). Kentsel dönüşüm sürecinde meydana gelen gayrimenkul rantı içinde kamu payının artırılması, [Doktora Tezi, Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü] Ankara, Türkiye.
17. MPYY (2014). T.C. Resmî Gazete Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, RG Sayı: 29030; 14.06.2014, https://resmigazete.gov.tr/ eskiler/ 2014/06/20140614-2.htm.
18. Oskay, G., (2020). Kentsel dönüşüm hizmetlerinin kentin gayrimenkul piyasasına etkileri [Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü] İstanbul, Türkiye.
19. Özden, P.P. (2002). Yasal ve yönetsel çerçevesiyle şehir yenileme planlaması ve uygulaması: Türkiye örneği [Doktora Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü] İstanbul, Türkiye.
20. Roberts, P. (2000). Skyes, H.(eds): Urban regeneration. A handbook, Sage Publications Ltd., London.
21. Polat, R., (2021). Türkiye’de sürdürülebilir kentsel dönüşümün uygulanabilirliği: Piyalepaşa İstanbul örneği, [Doktora Tezi, Yıldız Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü] İstanbul, Türkiye.
22. PAİY, (2017). T.C. Resmî Gazete, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, RG Sayı: 30113, 03.07.2017, https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=23722&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5.
23. Sümbüloğlu, V. & Sümbüloğlu, K., (2005). Örnekleme, Ankara, ISBN: 975- 93883-1-6.
24. Tarkan, B. (2007). Kentsel dönüşüm faaliyetlerine gayrimenkul geliştirme yönünden bir bakış [Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü] İstanbul, Türkiye.
25. Taşçı, M. (2020). Riskli yapı temelli kentsel dönüşüm uygulamalarının kentsel ranta etkisi, İzmir- Karşıyaka örneği [Yüksek Lisans Tezi, Dokuz Eylül Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü] İzmir, Türkiye.
26. Torun, M. (2022). 6306 sayılı afet yasası kapsamındaki kentsel dönüşüm alanlarında planlar aracılığıyla müdahale biçimleri “Sivas örneği” [Yüksek Lisans Tezi, Erciyes Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü] Kayseri, Türkiye.
27. Tuğcu, P., & Arslan, T. V. (2018). Kentsel dönüşüm konulu tez çalışmalarında (1999-2017) öne çıkan konular, sorunlar ve öneriler, Paradoks Ekonomi Sosyoloji ve Politika Dergisi, 87-127.
28. Uçar, C. (2009). Kentsel dönüşümün uygulama bölgesi dinamiklerine ve taşınmaz değerine etkileri [Yüksek Lisans Tezi, İTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü, Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Anabilim Dalı] İstanbul.
29. UDS, (2017). Uluslararası Değerleme Standartları, https://tdub.org.tr/uploads/1713774623_7f198ca9cc737c27553d.pdf
30. Yıldız, F. (2009). İmar Bilgisi; planlama, uygulama, mevzuat, Nobel Yayıncılık, 6.Baskı.
31. (Web_1), Google Earth, https://earth.google.com/, (Erişim tarihi: 16.02.2025)
32. (Web_2), Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Parsel Sorgu Uygulaması, https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/, (Erişim Tarihi: 01.02.2025)
33. (Web_3), Yalova Belediyesi Kent Rehberi, https://cbs.yalova.bel.tr/, (Erişim tarihi: 16.02.2025)
34. (Web_4), Elektronik Kamu Alımları Platformu, https://ekap.kik.gov.tr/, (Erişim tarihi: 15.03.2025)
35. (Web_5), https://parasal-deger.hesaplama.net/, (Erişim tarihi: 15.03.2025)