Bursa’da Afet Riski, Kentsel Dönüşüm ve Gayrimenkul Piyasası İlişkisi

Bu makalede 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (2012) kapsamında yapılan kentsel dönüşüm projeleri ile gayrimenkul piyasası arasındaki ilişki, Bursa örneği üzerinden irdelenmektedir. Sanayi gelişimi nedeniyle Bursa tarihsel olarak göç almıştır ve buna bağlı olarak ruhsatsız ve plansız gelişen mahallelere sahiptir. Ayrıca 1. Derecede Deprem Tehlikesi kuşağında yer almaktadır. Bursa Büyükşehir Belediyesinin 2015 yılında almış olduğu “emsal teşvik” kararı, kentsel dönüşüm projelerinin yer seçimi kararlarını etkilemiştir. Bu karardan önce ağırlıkla Osmangazi ve Yıldırım’da geliştirilen kentsel dönüşüm projeleri, karar sonrası Nilüfer’de yoğunlaşmıştır. Bu makalenin amacı, kentsel dönüşüm uygulamalarının Nilüfer’e yöneliminin nedenleri ve gayrimenkul piyasasının bu yönelimdeki rolünün irdelenmektedir. Araştırma yöntemi iki aşamaya sahiptir. İlk olarak Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde 1990’lardan itibaren onaylanan kentsel dönüşüm projelerinin yer seçimi ve uygulayıcı aktörleri analiz edilmiştir. İkinci aşamada ise Bursa’daki arazi ve konut değerlerindeki değişim incelenerek, kentsel dönüşüm projeleri ile ilişkisi rant kuramı çerçevesinde tartışılmıştır. TUİK ve yerel yönetimlerin niceliksel verilerinin yanı sıra uygulayıcı aktörlerin temsilcileri ile derinlemesine görüşmeler yapılmıştır. Araştırmanın sonucunda, arazi değerlerinin yüksek olmasına rağmen küçük müteahhitlik firmalarının proje sürelerinin daha kısa olması ve daha kısa sürede satışı yapılabildiği için Nilüfer’i tercih ettikleri bulgulanmıştır.