Bursa’da Afet Riski, Kentsel Dönüşüm ve Gayrimenkul Piyasası İlişkisi

Yıl 2023, Cilt: 1 Sayı: 1, 31 - 49, 18.12.2023

Fatma Türkmen , Arzu Başaran Uysal

Öz

Bu makalede 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (2012) kapsamında yapılan kentsel dönüşüm projeleri ile gayrimenkul piyasası arasındaki ilişki, Bursa örneği üzerinden irdelenmektedir. Sanayi gelişimi nedeniyle Bursa tarihsel olarak göç almıştır ve buna bağlı olarak ruhsatsız ve plansız gelişen mahallelere sahiptir. Ayrıca 1. Derecede Deprem Tehlikesi kuşağında yer almaktadır. Bursa Büyükşehir Belediyesinin 2015 yılında almış olduğu “emsal teşvik” kararı, kentsel dönüşüm projelerinin yer seçimi kararlarını etkilemiştir. Bu karardan önce ağırlıkla Osmangazi ve Yıldırım’da geliştirilen kentsel dönüşüm projeleri, karar sonrası Nilüfer’de yoğunlaşmıştır. Bu makalenin amacı, kentsel dönüşüm uygulamalarının Nilüfer’e yöneliminin nedenleri ve gayrimenkul piyasasının bu yönelimdeki rolünün irdelenmektedir. Araştırma yöntemi iki aşamaya sahiptir. İlk olarak Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde 1990’lardan itibaren onaylanan kentsel dönüşüm projelerinin yer seçimi ve uygulayıcı aktörleri analiz edilmiştir. İkinci aşamada ise Bursa’daki arazi ve konut değerlerindeki değişim incelenerek, kentsel dönüşüm projeleri ile ilişkisi rant kuramı çerçevesinde tartışılmıştır. TUİK ve yerel yönetimlerin niceliksel verilerinin yanı sıra uygulayıcı aktörlerin temsilcileri ile derinlemesine görüşmeler yapılmıştır. Araştırmanın sonucunda, arazi değerlerinin yüksek olmasına rağmen küçük müteahhitlik firmalarının proje sürelerinin daha kısa olması ve daha kısa sürede satışı yapılabildiği için Nilüfer’i tercih ettikleri bulgulanmıştır.

Anahtar Kelimeler

afet riski, kentsel dönüşüm, gayrimenkul piyasası, Bursa, Nilüfer

Kaynakça

• AFAD (2021). Türkiye Deprem Haritası. Erişim Adresi: https://deprem.afad.gov.tr/depremtehlike-haritasi
• Akkar, Z.M. (2006). “Kentsel Dönüşüm Üzerine Batıdaki Kavramlar, Tanımlar, Süreçler ve Türkiye.” TMMOB Şehir Plancıları Odası Planlama Dergisi, Sayı 2, s. 29–38.
• Arsa Metrekare Birim Değeri Sorgulama (2021). Erişim Adresi: https://www.turkiye.gov.tr/bursa-belediyeleri-arsa-rayic-degeri-sorgulama-v2, erişim tarihi 30 Kasım 2021.
• Ataöv, A. ve Osmay, S. (2007). “Türkiye’de Kentsel Dönüşüme Yöntemsel Bir Yaklaşım”, METU JFA, Cilt24, Sayı 2, s. 57-82.
• Bahçeci, H. I. (2017). “Neoliberalizmin Kentsel Mekândaki Tezahürü Olarak Kentsel Dönüşüm”. Journal of International Management, Educational and Economics Perspectives, Cilt 5, Sayı 1, s. 36-47.
• Balamir, M. (2018). Türkiye’de Risk Yönetimi ve Planlama, Afetler, Risk Yönetimi ve Sakınım Planlaması, TMMOB Şehir Plancıları Odası, Ankara, s.232-243.
• Berkmen, N. H. ve Turgut, S. (2019). Kentsel Dönüşüm Kıskacında “Bağdat Caddesi”, Megaron 2019, Cilt 14, Sayı 1, s. 155-156
• Binanız dayanıksızsa yıkın (2015). https://www.bursa.com/binaniz-dayaniksizsa-yikin-n187912/ 08 Temmuz 2015 tarihli haber, erişim tarihi 30 Kasım 2021
• Bursa Büyükşehir Belediyesi Meclis Kararları, www.bursa.bel.tr, erişim tarihi 25 Kasım 2021
• Bursa Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü (2020), 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Bursa İlinde 2012-2020 Yılları Arasında Riskli Yapı Tespiti Yapılan Yapı Sayısı, Kentsel Dönüşüm Verileri.
• Bursa İli Konut Satış İstatistikleri (2013-2020), www.tuik.gov.tr, erişim tarihi 20 Ekim 2021
• Duman, S. (2020). Kentsel Dönüşüm Projelerinin Mekânsal Etkilerinin Coğrafi Açıdan Analizi (Bursa İli Nilüfer İlçesi Ataevler Mahallesi Örneği), Bursa Uludağ Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Coğrafya Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Bursa.
• Endeksa (2021). Gayrimenkul sitesi, https://www.endeksa.com/tr/, erişim tarihi 15 Ekim 2021
• Ertürk H. ve Karakurt Tosun, E. (2009). "Küreselleşme Sürecinde Kentlerde Mekânsal, Sosyal ve Kültürel Değişim: Bursa Örneği", Uludağ Üniversitesi Fen-Edebiyat Fakültesi Sosyal Bilimler Dergisi, Cilt 10, Sayı 16, s.37-53.
• Ertürk, H. ve Sam, N. (2011). Kent Ekonomisi, Ekin Yayınevi, 4. Baskı, Bursa.
• Güler, Z. E. ve Ünverdi, L. (2019) Desantralizasyon, Basitleştirme, Deregülasyon ve Yeniden-regülasyon Politikaları Kapsamında Planlamanın Araçsallaştırılması; Bursa’da Riskli Yapı Tespitine Dayalı Parsel Bazındaki Plan Değişikliklerinin Kentsel Mekana Etkisi, Planlama 2019, Cilt 29, Sayı 3, s. 210–228
• Gündem F (2016). Klasik Politik İktisattan Ekonomik Coğrafyaya Mekânın Seyri, Mülkiye Dergisi, Cilt 40, Sayı 4, s. 69-90.
• Han, N. (2011). Gayrimenkul Piyasasına Eleştirel Bakış: İstanbul Kent Örneği (1980-2010 Dönemi), Yıldız Teknik Üniversitesi, Şehir Ve Bölge Planlama Anabilim Dalı, Doktora Tezi, İstanbul
• Harvey, J., (1996). Urban Land Economics, 4th edn., Macmillan, London.
• Karakurt Tosun, E. ve Fırat, Z. (2012). Kentsel Mekândaki Değişimler ve Kişilerin Konut Tercihleri: Bursa Örneği, Business and Economics Research Journal, Volume 3 Number 1 2012 pp. 173-195
• Kaygalak, S. (2008). Kapitalizmin Taşrası 16. Yüzyıldan 19. Yüzyıla Bursa'da Toplumsal Süreçler ve Mekansal Değişim. İletişim Yayınları, İstanbul.
• Korkmaz, B. (2019). Kentsel Ayrışmada Kapalı/ Korunaklı Konut Yerleşmelerinin Rolü: Bursa Örneği, Bursa Uludağ Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Anabilim Dalı, Kentleşme Ve Çevre Sorunları Bilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Bursa.
• Nilüfer Belediyesi Kent Bilgi Sistemi (2021). https://webgis.nilufer.bel.tr/keos/ , erişim tarihi 25 Kasım, 2021
• Nilüfer Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü (2021). https://webgis.nilufer.bel.tr/imardurumu/ , erişim tarihi 30 Kasım 2021
• Osmangazi İlçesi Kentsel Dönüşüm Verileri (2021), www.osmangazi.bel.tr, erişim tarihi 25 Ekim 2021
• Özden, P.P. (2008). Kentsel Yenileme, İmge Kitabevi, Ankara.
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 3 Temmuz 2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmi Gazete
• Recepoğlu, S. (2018). Türkiye’de Kentsel Mekânın Dönüşümü Bursa Örneği. Adnan Menderes Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Siyaset Bilimi ve Kamu Yönetimi Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Aydın.
• Smith, N. (1979). "Toward a Theory of Gentrification A Back to the City Movement by Capital, not People". Journal of the American Planning Association, 45(4), s.538- 548 93
• Smith, N. (1987). "Gentrification And The Rent Gap". Annals of the Association of American Geographers, 77(3), s.462-465
• Smith, N. ve Williams, P. (2021). Kentin Mutenalaştırılması, Yordam Kitap, İstanbul. Şehir Plancıları Odası, Bursa Şubesi (2008). Kentsel Dönüşüm ve Bursa Raporu (Hazırlayan ve Derleyen İlkme, M.), https://www.spo.org.tr/detay.php?sube=0&tip=2&kod=809, erişim tarihi 2 Aralık 2021
• Şehir Plancıları Odası, Bursa Şubesi (2009). Bursa Kent Raporu, (Hazırlayan ve Derleyen İlkme, M.), https://www.spo.org.tr/resimler/ekler/de9264cf376fffe_ek.doc, erişim tarihi 2 Aralık 2021
• Tekeli, İ. (1999). Bursa'nın Tarihinde Üç Ayrı Dönüşüm Dönemi. Erişim Adresi: https://www.academia.edu/28920692/BURSANIN_TAR%C4%B0H%C4%B0NDE _%C3%9C%C3%87_AYRI_D%C3%96N%C3%9C%C5%9E%C3%9CM_D%C3 %96NEM%C4%B0
• Tekeli, İ. 2009. Kentsel Arsa, Altyapı ve Kentsel Hizmetler. Tarih Vakfı Yurt Yayınları, İlhan Tekeli Toplu Eserler – 6, 1. Baskı, İstanbul.
• Temel, K. (2023). Yeni Sınıf Hareketleri ve Mekansal Etkileri: Bursa Örneği, Bursa Uludağ Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Çalışma Ekonomisi ve Endüstri İlişkileri Anabilim Dalı, Doktora Tezi, Bursa.
• Tomruk, B. (2010). Bursa’nın 2000-2010 Arası Yeniden Yapılanmasında Kentsel Söylem Üzerinden Dönüşüm Rotaları, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Doktora Tezi, İstanbul.
• Turan, A.M. (2017). Kentsel Rant Kuramları Üzerine Tartışmalar, Van Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, Sayı:34.
• Türkmen, F. ve Başaran-Uysal, A. (2019) Urban Regeneration for Preparing for Earthquakes in the Residential Areas of Bursa City, Turkey, ENHR -European Network for Housing Research- Conference, 27-30 August 2019, Athens, Greece.
• Türkoğlu vd. (2011). 1/100.000 Ölçekli Bursa İl Çevre Düzeni Planı Konut ve Sosyal Donatılar Sektörel Analiz Raporu, Bursa Büyük Şehir Belediyesi, İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı.
• Yıldırım Belediyesi Kentsel Dönüşüm Verileri, www.yildirim.bel.tr, erişim tarihi 25 Ekim 2021
• 2030 ÇDP, 2013. 2030 yılı 1/100 000 ölçekli Bursa İl Çevre Düzeni Planı, 2013, https://www.skb.gov.tr/wp-content/uploads/2013/01/Oturum-3-Uluay-G%c3%bcvener-Bursa-100-%c4%b0l-%c3%87evre-D%c3%bczeni-Plan%c4%b1.pdf, erişim tarihi 15 Eylül 2021.
• 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 31 Mayıs 2012 tarihli 28309 Sayılı Resmi Gazete.
• 5366 Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun, 5 Temmuz 2007 tarihli 25866 sayılı Resmî Gazete.
• 5393 Sayılı Belediye Kanunu, 13 Temmuz 2005 tarihli 25874 sayılı Resmî Gazete.