Determination of the Real Estate Tax Value in Turkey Using the Mass Appraisal System

Abstract

In this study, considering the problems encountered in real estate tax, it is aimed to show that it is possible to use mass appraisal systems in order to ensure a fair tax system and to prevent tax losses caused by the inability to determine the tax value, and therefore the tax base, in accordance with the truth. In this context, the results of a field study carried out on the “land” qualified real estate owned by the Treasury, which was subject to sale in Ankara province, Gölbaşı district in 2017, were examined. According to the results and findings of the field study, it was observed that there is a significant difference between the tax values of real estate and the realized purchase and sale values, the same fair value is applied to the real estates with different characteristics, and this situation causes an unfair taxation for the owners According to the result of Multiple Regression Analysis and Artificial Neural Networks models, which are the mass appraisal methods, the sale price or value of a real estate varies depending on its characteristics. It’s also understood from the data set that the property tax value varies according to the property’s location. With the implementation of the mass appraisal system, the results show that tax values may be determined close to market values, in accordance with international standards, in a short time, with less cost, and without subjective judgments, and thus, problems related to tax value and collection can be solved.

Keywords

• Real estate tax
• valuable housing tax
• tax value
• tax loss
• mass appraisal

Türkiye’de Emlak Vergi Değerinin Toplu Değerleme Sistemi ile Belirlenmesi

Öz

Bu çalışmada, emlak vergisinde uygulamada yaşanan sorunlar dikkate alındığında, adil bir vergi sisteminin sağlanması ile vergi değerinin ve dolayısı ile vergi matrahının gerçeğe uygun belirlenememesi nedeniyle oluşan vergi kayıplarının önlenebilmesi için toplu değerleme sistemlerinden yararlanılabileceğinin gösterilmesi amaçlanmıştır. Bu kapsamda, Ankara ili, Gölbaşı ilçesi özelinde 2017 yılında satışa konu olmuş mülkiyeti Hazineye ait “arsa “vasıflı taşınmazlar üzerinden gerçekleştirilmiş bir alan çalışmasının sonuçları incelenmiştir. Alan çalışması sonuçlarına ve bulgularına göre, taşınmazların vergi değerleri ile gerçekleşmiş alım satım değerleri arasında önemli derecede farkın olduğu, özellikleri farklı olan taşınmazlara aynı rayiç değerin uygulandığı ve bu durumun malikler açısından adaletsiz bir vergilendirmeye neden olduğu gözlemlenmiştir. Ayrıca veri setinde yer alan taşınmazların birim satış fiyatlarının, konumsal özelliklerinin yanı sıra özniteliklerine göre farklılaştığı toplu değerleme yöntemlerinden regresyon ve yapay sinir ağları modelleri ile ortaya konmuş ancak arsa rayiç değerlerinin takdir komisyonlarınca çoğunlukla yerleşim yerine göre bir değerlendirme yapılmak suretiyle belirlendiği görülmüştür. Toplu değerleme sisteminin uygulamaya geçmesi ile birlikte vergi değerlerinin, piyasa değerlerine yakın, uluslararası standartlara uygun, kısa sürede, daha az maliyetle ve değerlemeyi yapan kişilerin öznel yargılardan uzak tespit edilebileceği ve böylelikle vergi değerinin neden olduğu matraha ve tahsilata ilişkin sorunların çözülebileceği değerlendirmesine ulaşılmıştır.

Anahtar Kelimeler

• emlak vergisi
• değerli konut vergisi
• vergi değeri
• vergi kaybı
• toplu değerleme

Kaynakça

1. Bradford, T. and Rispin, C. (2013). Automated valuation models (AVMs) 1st Edition, RICS Professional information,UK. google scholar
2. Hacıköylü, C. ve Heper, F. (2010). Emlak vergisinde matrah tespitine ilişkin sorunlar ve çözüm önerileri. Maliye google scholar
3. Dergisi, (158), 1-14. Erişim adresi: https://ms.hmb.gov.tr/uploads/2019/09/01.Canatay.HACIKOYLU_Fethi.HEPER_.pdf google scholar
4. International Association of Assessing Officers, Standard on Automated Valuation Models (AVM), 2018. google scholar
5. İlhan, A.T. (2019). Yapay sinir ağları yönteminin gayrimenkullerin toplu değerlemesinde uygulanabilirliğinin araştırılması: Gölbaşı ilçesi örneği. (Yüksek Lisans Tezi).Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü,Ankara. google scholar
6. İlhan, A. T. (2020). Toplu değerlemenin ilk örneği. ADÜAŞ Akademi, 1-10. Erişim adresi: http://www.aduas.gov.tr/yayinrapor.html. google scholar
7. Jahanshiri, E., Buyong, T. and Shariff, A.R.M. (2011). A Review of Property Mass Valuation Model, Pertaika J. Sci.& Technol., 19, 23-30. google scholar
8. Kalkınma Bakanlığı, On Birinci Kalkınma Planı (2019-2023) Büyüme Odaklı Vergilendirme, Çalışma Grubu Raporu, 2018. google scholar

9. Karasu, M. A. ve Karakaş, M. (2012). Belediyelerin emlak vergisindeki gelir kaybı: Şanlıurfa belediyesi örneği. Maliye Dergisi, (163), 431-448. google scholar
10. Organisation for Economic Co-operation and Development. (2020) Tax on property. Retrieved from https://data.oecd.org/tax/tax-on-property.htm. google scholar
11. Öztemel, E. (2006). Yapay sinir ağları. İstanbul: Papatya Yayıncılık Eğitim. google scholar
12. Öztürk, İ. ve Yiğit U. (2009). Emlak vergi değerinin gerçek değerine uygun olarak belirlenmesinden etkilenen vergi, harç ve diğer kamu alacakları. Mali Çözüm, (95),141-157. Erişim adresi: http://archive.ismmmo.org.tr/docs/malicozum/95malicozum/8%20ilhami%20%C3%B6zt%C3%BCrk.pdf. google scholar
13. Pektaş, A. O. (2013). SPSS ile veri madenciliği. İstanbul: Dikeyeksen Yayıncılık. google scholar
14. Strateji Bütçe Başkanlığı, Genel Bütçeli Kamu İdarelerinin Gelirleri. (2020). Erişim adresi: http://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2019/02/3-a-Genel-Bütçeli-Kamu-İdarelerinin-2018-Yılı-Gelirleri -ile-2019-2020-D....pdf. Erişim tarihi: 03.06.2020. google scholar
15. Tanrıvermiş, H. (2018). Gayrimenkul değerleme esasları. İstanbul: Sermaye Piyasası Lisanslama ve Sicil ve Eğitim Kuruluşu. google scholar
16. Töremen, E. (2020). Emlak vergisine esas arsa birim değerlerinin belirlenmesindeki sorunlar ve çözüm önerileri. Niğde Ömer Halis Demir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 2 (1), 21-42. Erişim adresi: https:// dergipark.org.tr/tr/pub/nohusosbil/issue/55745/693219. google scholar
17. Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanlığı, 100 Günlük İcraat Programı. (2018). google scholar
18. Yıldız, Ü. (2014). Gayrimenkul bilimlerinde kitlesel değerleme uygulamaları ve Türkiye için model önerisi. (Yüksek Lisans Tezi). Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Ankara.