Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Halleri

Öz

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme halleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347-356. maddeleri arasında düzenlenmektedir. Bu çalışmada söz konusu sona erme halleri, bildirim yoluyla ve dava yoluyla sona erme olmak üzere iki başlık altında incelenmiştir. Bildirim yoluyla sona erme, belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşmeler bakımından ayrı ayrı ele alınırken dava yoluyla sona erme halleri, kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olarak ele alınmıştır. Bu kapsamda, kiraya verenden kaynaklanan sona erme nedenleri gereksinim, yeniden inşa ve imar ile yeni malikin ihtiyacı iken kiracıdan kaynaklanan nedenler ise tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar sebebiyle ve kiracının veya eşinin oturabileceği başka bir konutun bulunması nedeniyle sona erme olarak incelenmektedir. Çalışma, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona erdirilmesine ilişkin tahliye davalarında görevli ve yetkili mahkemeyi 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) kapsamında ele almakta ve 7445 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk düzenlemesinin yargılama sürecine etkilerini de incelemektedir.

Anahtar Kelimeler

• Kira Hukuku
• Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
• Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
• Tahliye
• Türk Borçlar Kanunu.

Kaynakça

1. ACAR, Faruk, Aile Hukukumuzda Aile Konutu - Mal Rejimleri ve Eşin Yasal Miras Payı, 6. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2021.
2. AKÇAAL, Mehmet, ‘Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çö- züm Önerileri’, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 12, Sayı: 2, Yıl: 2022, ss. 949- 979.
3. AKGÜN AKAY, Merve, Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri, Seçkin Yayıncılık, 1. Bası, Ankara, 2017.
4. AKINCI, Şahin, ‘İşyeri Kiralarında Kiracının Korunması Açısından Borçlar Kanunu Tasarısının Bazı Hükümlerinin Değerlendirilmesi’, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. LVII, S. 3, 2008, ss. 33-50.
5. AKKIŞLA, H. Sena, ‘Kira İlişkisinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklarda Dava Şartı Olarak Arabuluculuk.’, Prof. Dr. Serap Helvacı’nın Anısına Armağan (3 Cilt), 2024, ss. 2790-2792.
6. AKSOY, Gürcü, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödeme Borcunda Temerrüdü (TBK m. 315) ve İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (TBK m. 352/2), 1. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara, 2024.
7. ARAT, Ayşe, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında, Yeni Bir Kira Sözleşmesi Yapılma- sının TBK m. 347 Uyarınca Sözleşmenin Sona Erdirilmesine Etkisi.’, Selçuk Hukuk Kongresi II (15-19 Aralık 2021) Tam Metin Kitabı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2022.
8. AYAN, Nurşen, ‘Kira Konusu Taşınmazın İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ettirilmesi’. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 15, Sayı: 2, Yıl: 2007, ss. 11- 24.

9. AYDEMİR, Efrail, Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, 4. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2016,
10. BAKIRCI, Halil Ahmet, Yargıtay Kararları Işığında Aile Konutu - Muvazaalı İşlemler - Aile Konutunun Sağ Kalan Eşe Özgülenmesi, 2. Baskı, Seçkin Yayıncılık, 2025.
11. BARUTÇU, Meltem, Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk, 1. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2025.
12. BİRİNCİ UZUN, Tuğba, ‘Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesinde On Yıllık Uzama Süresi (TBK md. 347 f. 1)’, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 8, Sayı: 2, Yıl: 2017, ss. 137-158.
13. CELEP, Ayça Ebru, Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Tahliye ve Kentsel Dönüşümde Kiracının Durumu, 1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2018.
14. DEMİRCİOĞLU, Huriye Reyhan, ‘6098 Sayılı TBK’ya Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Bildirimli Fesih Hakkını Kullanabilmesinde Süre So- runu’, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, Cilt: 31, Sayı: 2, Yıl: 2015, ss. 167-200.
15. EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 8. Baskı, Yetkin Yayıncılık, Ankara, 2020.
16. GÖKYAYLA, Emre, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygu- lama Alanı (TBK m. 339), Yaşar Üniversitesi E-Dergisi, Cilt: 8, Sayı: Özel, Yıl: 2013, ss. 0-1252.
17. GÖRMEZ, Mustafa, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Be- lirlenmesi ve Uyarlanması, 1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2019.
18. GÜL, İbrahim, ‘Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılık Nedeniyle Tazminat ve Hukuki Niteliği’, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (YÜHFD), Cilt: XVIII, Sayı: 2, Yıl: 2021, ss. 931-951.
19. GÜMÜŞ, Mustafa Alper, ‘Kiracı ve Kiraya Veren Arasında Bir Gerilim Kaynağı Olarak Belirli Süreli Konut veya Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Sahip Olduğu Kira Sözleşmesini Bildirim Yoluyla Sona Erdirme Hakkı (TBK M. 347/ı C. 3)’, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 11, Sayı: 145, Yıl: 2016, ss. 119-142.
20. GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Kiralananın TMK m. 194’e Dayalı Aile Konutu Niteliğinin Kira Sözleşmesinin Sona Ermesine Etkisi, 1. Baskı, Aristo Yayınevi, İstanbul, 2024.
21. GÜNAY, Erhan, Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kira Tespiti ve Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi, Seçkin Yayıncılık, 4. Baskı, Ankara, 2024.
22. GÜNDOĞDU, Süleyman Burak, ‘Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Uygulaması Üzerine Bazı Düşünceler’, Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 6, Sayı: 2, Yıl: 2023, ss. 851-880.
23. GÜNEL, Mustafa Cahit, ‘Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Taraf Olduğu Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Uygulanacak Hukuk (TBK m. 339/f. II)’, İstanbul Üniver- sitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt: LXXII, Sayı: 1, Yıl: 2014, ss. 831-850.
24. GÜNERGÖK, Özcan, ‘İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye’. İstanbul Medeniyet Üni- versitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 10, Sayı: 1, Yıl: 2025, ss. 277-304.
25. GÜNEŞ SEFİL, Kübra Nur, ‘Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi Kapsamında Kiraya Verenden Kaynaklanan İhtiyaç Sebebiyle Konutun Dava Yoluyla Tahliyesi’, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: XIII, Sayı: 1, 2023, ss. 873-900.
26. HEKİM, Aylin, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi (TBK m. 347), 1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2019.
27. HÜSEYİN, İhsan, ‘Aile Konutu: Kavram, Üzerindeki Haklar ve Korunması’, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 67, Sayı: 3, Yıl: 2018, ss. 577-604.
28. İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku (2 Cilt), 1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014.
29. İPEK, Eyüp, ‘6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler’, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, S. 102, Ankara, 2012.
30. KOÇAK DİKER, Duygu, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Ödeme Dışın- daki Yan Borçlarına Aykırılığı ve Sözleşmenin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi (TBK m. 316/II-III), 1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2018.
31. KÖKSAL, Mehmet, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yeniden Kiralama Yasağı, 1. Baskı, Aristo Yayınevi, İstanbul, 2023.
32. MEHMETOĞLU, Hayrettin Fırat, Kiralananın El Değiştirmesi ve Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Fesih Hakkı, 1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2019.
33. OĞUZMAN, M. Kemal / ÖZ, M. Turgut, Borçlar Genel Hukuku, Cilt I, 17. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2019.
34. ÖZDEMİR, Hayrunnisa / AYDOĞDU, Murat / DOĞAN, Murat / ŞAHİN, Turan / AKARTEPE, Alparslan / AKMAN, Nurten İnce / ATAMULU, İsmail / ÖCAL APAYDIN, Bahar / KESER, Yıldırım / ÖZDEMİR, Gencer / SERT SÜTÇÜ, Se- lin / ŞAHAN, Gökhan / YAYLA, Tolunay Ozanemre / KÖROĞLU, Emre / USTA, Oğuz / BABACAN, Burak / KÖSE, Yasin / BAYRAK, Yıldırım / ÖZCAN, Ümit İlker, Kira Hukuku Davaları, 3. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2025.
35. ÖZDEMİR, Hayrunnisa / SERT SÜTÇÜ, Selin / DOĞAN, Murat / AKİPEK ÖCAL, Şebnem / ÖZ, M. Turgut / CEYLAN, Ebru / ŞENOCAK, Kemal / CUMALİOĞLU, Emre, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 1. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2023.
36. ÖZDEMİR, Hayrunnisa, Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Kiracının Tahliyesi, 1. Bas- kı, Aristo Yayınevi, İstanbul, 2021.
37. ÖZDOĞAN, Mustafa / OYMAK, Tuba, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Kapsamı ve Uygulama Alanı’, İstanbul Barosu Dergisi, Cilt: 88, Sayı: 2, Mart 2014, ss. 54-65. ÖZKANOĞLU, Neşe, 6098 Sayılı TBK Kapsamında Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesi, 3. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2023.
38. ÖZTÜRK, Mehmet, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Hal- leri’, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2017, Cilt 19, Şeref Ertaş’a Armağan Özel Sayısı, ss. 1549-1595.
39. RUHİ, Canan / RUHİ, Ahmet Cemal, Hukuk Yargılamasında Görev, Yetki ve Yargı Ye- rinin Belirlenmesi, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2021 (Kısaltma: Ruhi / Ruhi, Görev).
40. RUHİ, Canan / RUHİ, Ahmet Cemal, Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Kira Hukuku, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2025 (Kısaltma: Ruhi / Ruhi, Kira).
41. SADIRLI İNCESU, Hazal, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Er- mesi, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2022.
42. SARUHAN, Utku, ‘Yeniden Kiralama Yasağı TBK m. 355’, Türkiye Adalet Akade- misi Dergisi, Sayı: 37, Yıl: 2019, ss. 353-382.
43. SERT SÜTÇÜ, Selin, ‘Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kiralanın Tahliyesi: Yazılı Tahliye Taahhüdü (Sorunlar- Çözüm Önerileri)’, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 13, Sayı: 2, Yıl: 2023, ss. 1491-1516.
44. SIRATAŞ, Burcu, Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi, 2. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2024.
45. TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri C: 1/2, 4. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2008.
46. TEKDEMİR, Ceyhun, ‘Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi’, Çukurova Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (ÇÜHAD), S. 4, 2023, ss. 94-115.
47. TEMEL ÖZDEMİR, Meltem, Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye (Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları), 1. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2024.
48. TOSUN, Yalçın, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Gereksinimi’, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 11, Sayı: 137, Yıl: 2016, ss. 31-53.
49. TÜRKER, Güray, ‘İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin Bakış Açısından Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerindeki Feshi İhbar Hükmünün Gereksinime Dayalı Açılan Tahliye Davasına Etkisi’, Cumhuriyetin Yüzüncü Yılına Armağan (2 Cilt), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2024, ss. 1795-1816.
50. VAROL, İlbars Dorukhan, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Feshi İhbar’, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Cilt: 18, Sayı: 36, Yıl: 2019, ss. 81- 93.
51. YAĞCI, Kürşat, ‘Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi’, İstanbul Hukuk Mecmuası, Cilt: 76, Sayı: 2, Yıl: 2018, ss. 623-665.
52. YALMAN, Süleyman, ‘Tahliye Sebebi Olarak Yazılı Tahliye Taahhüdü’, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 13, Sayı: 2 Yıl: 2005, ss. 7-22.
53. YAVUZ, Cevdet / ACAR, Faruk / ÖZEN, Bülent, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 19. Baskı, Beta Yayıncılık, İstanbul, 2024.