Kat Maliklerinin Kanuni İpotek Hakkı

Yıl 2022, Sayı: 1, 51 - 70, 29.06.2022

Nurgül Kutlu Doğar

Öz

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulandığı binalarda kat maliklerinin genel gider ve avans borçları bulunmaktadır. Borcun ödenmemesi halinde, genel hükümlere göre dava veya icra takibi yoluyla borç tahsil edilebilir. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bazı ek önlemler düzenlenmiştir. Bunlardan biri de kat maliklerinin kanuni ipotek hakkıdır. Kat maliklerinden biri genel gider veya avans borcunu ödemediği takdirde, belirli şartların oluşması halinde borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir. Bu tür ipoteğin tescil edilebilmesi için birtakım şartların yerine getirilmesi gerekir. Borç, kat malikinden ve onunla müteselsil sorumlu olanlardan dava veya icra yolu ile tahsil edilememiş olmalıdır. Alacağın miktarı mahkemece belirlenmelidir ve yazılı olarak tescil başvurusu yapılmadır. Bu şartlar sağlanmadan kanuni ipotek tescil edilemez. Bu durum, bu tür ipoteğin etkili bir önlem olarak uygulanmasını engellemektedir. Diğer bir olumsuzluk ise kat maliklerinin kanuni ipotek hakkının eşyaya bağlı borç niteliğinde düzenlenmemiş olmasıdır. Borç ödenmeden bağımsız bölümün mülkiyeti devredilirse devir tarihinden sonra kanuni ipotek hakkı tescil edilemez. Kanuni ipoteğin tescili için kat maliklerinin tek taraflı talebinin yeterli olması ve bu tür ipoteğin eşyaya bağlı borç niteliğinde sayılması yönünde bir düzenleme yapılırsa kat maliklerinin bu hakkı etkin bir önlem niteliğine kavuşabilir.

Anahtar Kelimeler

Kat Mülkiyeti Kanunu, Kat Maliki, Genel Gider ve Avans Ödeme Borcu, Kanuni İpotek Hakkı, Hukuki Nitelik

Kaynakça

• AKİPEK, Jale G., Türk Eşya Hukuku (Ayni Haklar) Üçüncü Kitap mahdut Ayni Haklar (Menkul Rehni Hariç), Sevinç Matbaası, Ankara, 1974.
• ARCAK, Ali, Açıklamalı İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu, Seçkin Kitabevi, Ankara, 1988.
• ARCAK, Ali / ERDOĞAN, Celal, Açıklamalı Kat Mülkiyeti Kanunu ve Uygulaması, Halkevleri Basımevi, Ankara, 1976.
• ARPACI, Abdülkadir, Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim, Bedir Yayınevi, İstanbul, 1981.
• AYBAY, Aydın / SANAL, Nezihî, Açıklamalı İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu, Beta Basım, İstanbul, 1985.
• BECK, Leslie, Das Gemeinschaftspfandrecht (Art. 712i ZGB) und das Retetionsrecht(Art. 712k ZGB) als Sicherungsinstrumente der Stockwerkeigentümergemeinschaft: Mythos oder Realität?, Masterhese zur Erlangung des Master of Advanced Studies in Real Estate, 2014, https://www.curem.uzh.ch/static/abschlussarbeiten/2014/Beck_Leslie_MT_2014_web.pdf (erişim tarihi 20 Ocak 2022).
• BELEN, Herdem, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu Genel Hükümler (Kısa Şerh), Beta Basım, İstanbul, 2014. DEYNEKLİ, Adnan, ‘4949 Sayılı Kanunla Değı̇şı̇k İcra ve İflas Kanununa Göre Adı̇ ve Rehı̇nlı̇ Alacakların Sırası’, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Sayı: 2004/1, Yıl: 2004, s. 191-204.
• EREL, Şafak, Eşyaya Bağlı Borç, Ankara Üniversitesi Basımevi, Ankara, 1982.
• ERTAŞ, Şeref, Kat Mülkiyeti Kanun Şerhi, 2. Bası, Bilge Yayınevi, Ankara, 2015,
• GENÇ ARIDEMİR, Arzu, Kat Mülkiyeti I, Onikilevha Yayıncılık, İstanbul, 2021.
• GERMEÇ, Mahir Ersin, Kat Mülkiyeti Hukuku, 9. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2020.
• GÜRSOY, Kemal T. / EREN, Fikret / CANSEL, Erol, Türk Eşya Hukuku, 2. Bası, Ankara Üniversitesi Basımevi, Ankara, 1984.
• HATEMİ, Hüseyin / SEROZAN, Rona / ARPACI, Abdülkadir, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1991.
• KOCAYUSUFPAŞAOĞLU / HATEMİ / SEROZAN / ARPACI, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, (Prof. Dr. Necip KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Borçlar Hukukuna Giriş, Hukuki İşlem, Sözleşme), Cilt: 1, 7. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2017.
• KÖPRÜLÜ, Bülent / KANETİ, Selim, ‘Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlerin Teminatı Olarak Kanuni Rehin Hakkı’, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi 50. Yıl Armağanı, Cumhuriyet Döneminde Hukuk, İstanbul, 1973, s. 317-334. (Armağan)
• KÖPRÜLÜ, Bülent / KANETİ, Selim, Sınırlı Ayni Haklar, İstanbul, 1972-1973. (Sınırlı Ayni Haklar)
• KURT, Ekrem, ‘Kat Maliklerinin Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğünün Özellikleri’, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı: 2013/14, Yıl: 2013, s. 299-328.
• MÜLLER, Christoph, Zur Gemeinscahft der Stockwerkeigentümer, Verlag Stämpfli&Cie AG, Bern, 1973.
• OĞUZMAN, Kemal, ‘Eşyaya Bağlı Haklara Hâkim Olan Esaslar’, Halil Arslanlı’nın Anısına Armağan, İstanbul, 1978, s.107-126.
• OĞUZMAN, M. Kemal / BARLAS, Nami, Medeni Hukuk (Giriş, Kaynaklar, Temel Kavramlar), 27. Bası, Onikilevha Yayıncılık, İstanbul, 2021.
• OĞUZMAN, M. Kemal / ÖZ, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt: 1, 19. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2021.
• OĞUZMAN, M. Kemal / SELİÇİ, Özer / OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe, Eşya Hukuku, 23. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2021.
• ÖZMEN, E. Sabâ / VARDAR HAMAMCIOĞLU, Gülşah, Kat İrtifakı, 3. Bası, Onikilevha Yayıncılık, İstanbul, 2017.
• ÖZMEN, E. Sabâ/ AYDIN, Gülşah Sinem, ‘Tapu İptal Davası Olarak Yanlış Adlandırma ile Açılan Davalar (Tescili İsteme Davası/Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Davası)’, İstanbul Barosu Dergisi, Sayı: 2014/6, Yıl: 2014, s. 179-215.
• ÖZMEN, E. Sabâ, Kat Mülkiyetinde İşletme Projesi ve Kesinleşmesi, www.hukukegitim.com (erişim tarihi 19.11.2021).
• ÖZMEN, E. Sabâ, Genel Giderlere Katılım Borcundan Sorumluluk, www.hukukegitim.com (erişim tarihi 12.11.2021).
• ÖZMEN, E. Sabâ, Kat Mülkiyeti Hukuku Zirvesi, www.hukukegitim.com, (erişim tarihi 30.10.2021).
• PULAK, Tahsin Murat, Kat Mülkiyeti Kanunu, 9. Bası, Adalet Yayınevi, Ankara, 2019.
• SCHMİD, Jörg / HÜRLIMANN-KAUP, Bettina, Gutachten zur Frage des gesetzgeberischen Handlungsbedar bei den Art. 712 a ff. ZGB (Stockwerkeigentum), Bern 2018, https://www.bj.admin.ch/bj/de/home/publiservice/publikationen/externe/2018-08-20.html (erişim tarihi 24.02.2022).
• SİRMEN, Lale, Eşya Hukuku, 9. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2021.
• TEKİNAY, Selâhattin Sulhi, Kat Mülkiyeti (Eşya Hukuku II/2), Filiz Kitabevi, İstanbul, 1991. (Kat Mülkiyeti)
• TEKİNAY, Selâhattin Sulhi, ‘İnşaatçı İpoteğinin Tescilini İsteme Hakkının Mahiyeti’, İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi, Sayı: 1969/4, Yıl: 1969, s. 133–139.
• ÜREM, Müge, Kat Mülkiyetinde Genel Giderlere ve Avansa Katılma Borcundan Sorumlular (KMK m. 20/I ve 22/I Hükümleri Uyarınca), Onikilevha Yayıncılık, İstanbul, 2022.