GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ RİSK İLE PERFORMANS İLİŞKİSİ

Öz

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ilk olarak 1961 yılında ABD’de kurulmuşlardır. GYO’lar kuruluşlarından bu yana dünya gayrimenkul piyasalarının en önemli kurumsal yatırımcılarından biri olmuşlardır. Türkiye’de ise Sermaye Piyasası Kurulu’nun 1995 yılında gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kurulmasına ilişkin tebliğinden sonra faaliyetlerine başlamışlardır. Bu çalışmanın amacı, BİST’te işlem göre GYO’ların yıllık verilerinin araştırma dönemi olan 2007 – 2016 dönemlerinde risk ve performans açısından analiz etmektir. Araştırmada yatay kesit çoklu regresyon modeli kullanılmıştır. Araştırma sonuçları GYO’ların risk ve performanslarının ilişkili olduğunu göstermektedir.   

Anahtar Kelimeler

• Gayrimenkul,Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları,Risk,Gayrimenkul Riski

THE LINKAGE BETWEEN RISK AND PERFORMANCE OF REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS

Öz

Real Estate Investment Trusts (REITs) were first established in the USA in 1961. Since then they have become the most important institutional investors in the World real estate market. In Turkey, REITs started to operate after the Notification of Establishment of Real Estate Investment Trusts by Capital Market Board in 1995. The purpose of this study is to analyze risk and performance of REITs that are listed in BIST for the sample periods of 2007 – 2016 on the basis of annual data. In empirical section, multiple regression model is employed. Empirical results indicate that there is a linkage between risk and performance of REITs

Anahtar Kelimeler

• Real Estate,Real Estate Investment Trust,Risk,the Real Estate Risk

Kaynakça

1. Akgül, B. (2001). Türk Hukukunda Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Ankara: Ankara Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Akkaya, K.Ö. (2010). Kamu – Özel Sektör İşbirlikleri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarıyla İlişkisi. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü. Akkaya, G.C., Kutay, N. ve Tükenmez, M. (2005). Real Estate Investment Trusts And Fundamentals of Real Estate Investments : A Case of Turkey. Yönetim ve Ekonomi, 12(1), 39-46. Alias, A. ve Tho, S.C.Y. (2011). Performance Analysis of REITs: Comparıson between M-REITs And UK-REITs. Journal of Surveying, Construction and Property, 2 (Özel Sayı), 38-61. Altınsoy, G. (2009). Time Varying Beta Estimation for Turkish Real Estate Investment Trusts: An Analysis of Alternative Modeling Techniques. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Ankara: ODTU, Sosyal Bilimler Enstitüsü. Altınsoy, G., Erol, I. ve Yıldırak, S.K. (2010). Time Varying Beta Estimation for Turkish Real Estate Investment Trusts. METU Studies in Development, 37 (Ağustos), 83-114. Aydemir, M. (2012). A Test of Multi-Index Asset Pricing Models: The US REIT Market. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Ankara: ODTU, Sosyal Bilimler Enstitüsü. Aytekin, S. ve Kahraman, E. (2015). BIST Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksindeki (XGMYO) Şirketlerin Finansal Etkinliklerinin Veri Zarflama Analizi Yöntemi ile Değerlendirilmesi. Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 8(1), 289-301. Azhar, N.E. ve Saad, N.M. (2012). Syariah REITs Vis-A-Vis Conventional REITs: An Analysis. International Journal of Academic Research in Business and Social Sciences, 2(7), 1-17. Cotter, J. ve Stevenson, S. (2008). Modeling Long Memory in REITs. Real Estate Economics, 36(3), 533-554. Cotter, J. ve Roll, R. (2015). A Comparative Anatomy of Residential REITs and Private Real Estate Markets: Returns, Risks and Distributional Characteristics. Real Estate Economics, 43(1), 209-240. Çıkılı, G. (2010). Türkiye’de Gayrimenkul Sektörü ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İzmir: Dokuz Eylül Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Demireli, E., Başçı, E.S. ve Karaca, S.S. (2014). İşletme Sermayesi ve Performans Göstergeleri Arasındaki İlişkiler: Borsa İstanbul Üzerine Bir Uygulama. Ege Stratejik Araştırmalar Dergisi, 5(1), 79-98. Deran, A., Sarıay, M.A.İ. ve Savaş, İ. (2013). İMKB’ de İşlem Gören Menkul Kıymet Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Finansal Performanslarının Karşılaştırılması. Fırat Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 23(2), 195-203. Elyasianni, E., Mansur, I. ve Wetmore, J.L. (2010). Real-Estate Risk Effects on Financial Institutions’ Stock Return Distribution: a Bivariate GARCH Analysis. Journal of Real Estate Finance and Economics, 40, 89-107. Erdoğan, S. (2008). Türkiye’de ve Dünya’da Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Temel Yasal Düzenlemeleri Gelir Yapıları ve Sermaye Piyasalarından Sağladıkları Fon. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü. Ergene, D. (2010). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul: Galatasaray Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Fang, H. ve Lee, Y-H. (2013). Are the Global REIT Markets Efficient by a New Approach? Panoeconomicus, 6, 743-757. Göktepe, H. (2003). ABD ve Türk Hukuklarında Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları. (Yayınlanmamış Doktora Tezi). Eskişehir: Anadolu Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Gürbüz, S. ve Şahin, F. (2015), Sosyal Bilimlerde Araştırma Yöntemleri. 2. Basım. Seçkin Yayıncılık. Güven, M. (2006). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Hisse Senetlerinin Verimliliğini Etkileyen Faktörler Üzerine IMKB’de bir Uygulama. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul: İstanbul Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Glascock, J. ve Lu-Andrews, R. (2013). An Examination of Macroeconomic Effects on the Liquidity of REITs. Journal of Real Estate Finance and Economics, 49(1), 23-46. Gökçe G. (1998). Gayrimenkul Yatırım Fonları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Gayrimenkul Sertifikaları ve Hazine Taşınmaz Mallarının Bu Yollarla Değerlendirilmesi. Ankara: Türk Tarih Kurumu Basımevi. Gökgöz, F. (2008). Üç Faktörlü Varlık Fiyatlandırma Modelinin İstanbul Menkul Kıymetler Borsasında Uygulanabilirliği. Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 63 (2), 43-64. Hayta, Ö. (2009). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Performans Değerlendirmesi: IMKB’de bir Uygulama. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Adana: Çukurova Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Jong, L.H. ve Tık, L.B. (2015). Portfolio Performance of M-REITs before, during and after the Global Financial Crisis. 21st Annual Pacific-Rim Real Estate Society Conference Kuala Lumpur, Malaysia. Kaçıra, F.B. (2008). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul: Bahçeşehir Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Kalyoncu, S.S. (2006). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Konut Sorununun Çözümüne Katkıları Emlak Konut GYO Uygulaması. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul: Beykent Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Kırdök, F.E. (2012). Dynamic Relationshıp Between Macroeconomic Variables and Returns on Turkish Real Estate Investment Trusts. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Ankara: İhsan Doğramacı Bilkent Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü. Kıyılar, M. ve Hepşen, A. (2010). Performance Apprisal of Real Estate Investment Trusts (REITs): A Practice in Istanbul Stock Exchange. Yönetim, 65, 11-23. Lieser, K. ve Groh, A.P. (2013). The Determinants of International Commercial Real Estate Investment. Journal of Real Estate Finance and Economics, 48(4), 611-659. Ling, D.C., Naranjo, A. ve Ryngaert, M.D. (2000). The Predictability of Equity REIT Returns: Time Variation and Economic Significance. Journal of Real Estate Finance and Economics, 20(2), 117-136. Ling, D.C., Naranjo, A. ve Ryngaert, M.D. (2006). Dedicated REIT Mutual Fund Flows and REIT Performance. Journal of Real Estate Finance and Economics, 32, 409-433. Liu, C. H., ve Mei, J. (1992). The predictability of returns on equity REITs and their co-movement with other assets [Electronic version].Retrieved [05,06,2017], from Cornell University School of Hotel Administration site: http://scholarship.sha.cornell.edu/articles/505. Mert, B.S. (2012). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Yapısı, Faliyetleri ve Gayrimenkul Sektöründeki Risklerin İncelenmesi. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul: Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Noguera, M. ve Chang, E.P.C. (2014). Socio Emotional Wealth Preservation in the REIT Industry: An Exploratory Study. International Journal of Financial Studies, 2, 220-239. Ooi, J.T.L., Ong, S-E., ve Li, L. (2008). An Analysis of the Financing Decisions of REITs: The Role of Market Timing and Target Leverage. Journal of Real Estate Finance and Economics, 40, 130-160. Özcan, İ. (2013). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkların ve Borsa İstanbul’da (BIST) İşlemgören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Balanced Scorecard Ölçüm Performansı Modeline göre İncelenmesi. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Eskişehir: Anadolu Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Özcan, Ö. (2011). Kentsel Mekanın Oluşum Sürecinde bir Uygulama ve Finans Aracı olarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul: Yıldız Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü. Özkul, S. (2001). Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ve Türkiye Değerlendirmesi. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü. Özus, E. (2001). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Planlamaya ve Kentsal Gelişmeye Etkilerinin İrdelenmesi. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü. Sağlam, S. (2015). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Faaliyetlerini Etkileyen Dışsal Değişkenlerin Araştırılması. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul: Okan Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Sultanov, R. (2010). An Analysis of the Performance of Investment Companies: Evidence from the Istanbul Stock Exchange. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Ankara: ODTU, Sosyal Bilimler Enstitüsü. Şahin, E.T. (2010). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Kentsel Gelişmeye ve Planlamaya Etkilerinin İstanbul Örneğinde İncelenmesi. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Ankara: Gazi Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü. Şahin, C. (2014). Firmaya Özgü Değişkenlerle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (Gyo) Getirisi Arasındaki İlişkiyi İncelemeye Yönelik Bir Uygulama. Dumlupınar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 42 (Ekim), 11-18. Şarkkaya, C. (2007). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Üzerine bir İnceleme ve Türkiye'ye İlişkin Sektör Analizi. Sosyal Bilimler Dergisi, 1, 175-190. Urak, E. (2016). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Sağlanan Vergisel Teşvikler, Mali Çözüm, 133, 161-167. Uyar, M. (2009). Türk Hukukunda Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları. (Yayınlanmamış Doktora Tezi). İstanbul: Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Üreten, A. (2007). Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Değer Tespiti. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Ankara: Gazi Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Turnacıgil, S. (2012). Genel olarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve IMKB’de bir Araştırma. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Adana: Çukurova Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Türkmen, S.Y. (2011). IMKB’de İşlem Gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Finansal Etkinliklerinin Veri Zarflama Analizi ile Değerlendirilmesi. Marmara Üniversitesi İİBF Dergisi, 31(2), 273-288. Yelgen, E. (2010). Konaklama İşletmelerinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Uygulamaları: Alanya’da bir Araştırma. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Antalya: Akdeniz Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Yıldırım, B. (2008). The Capital Structure of Real Estate Investment Trusts. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). Ankara: ODTU, Uygulamalı Matematik Enstitüsü. Yıldırım, H.H. (2012). Gayrimenkul Yatırımlarında Getiri-Risk Hesabı ve Türkiye’de bir Uygulama. (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi). İstanbul: Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü. Yetkin, F. (2006). Dünya'da Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları: ABD, Avrupa Birligi ve Malezya Uygulamaları üzerine bir Değerlendirme. Avrupa Araştırmaları Dergisi, 14(2), 257-278. Yönder, E. (2015). REITs in Turkey: The Impact of the Deviations from the Global Systems. (Yayınlanmamış Doktora Tezi). Ankara: ODTU, Sosyal Bilimler Enstitüsü.